记者昨天从有关部门获得的最新内部数据显示，今年7月上海个人住房贷款较上月新增120亿元左右，单月增量创历史第二高位。投资性需求推动房价上涨，已成为一个引人注目的现象。如果看待这种投资性需求？楼市会否因过热而重蹈上一次宏观调控的覆辙？

　　全球资金看“涨”中国

　　金融危机使全球经济深受影响，而全球看好中国经济将率先复苏，使得资金流向中国成为可能。全球资金看“涨”中国，房地产市场因其资产属性而受到追捧。

　　经历上一轮投资市场的“熊市”，沪综指从2007年10月的6124点一路下跌至去年10月的1664点，一年间股指缩水高达70%。同样，基金投资也难逃大幅亏损。而此间，全国大多数地区的房价跌幅，最多不过20%，房地产市场投资价值突显，尤其在当前宏观经济处于复苏的过程中，投资性需求有可能支撑资产价格持续走高。

　　中国房地产业协会副会长、秘书长顾云昌认为，纵观世界各国，房地产业发展具有“反经济周期”的作用。当经济发展处于低潮时，通过降息等手段促使人们买房，推动住房投资，拉动经济增长；而当经济增长进入热潮时，通过升息等举措，减压住房投资和消费，降低房地产发展速度。目前经济发展正处于新一轮上升期，加上宽松的货币政策，各类投资需求迅速膨胀，必然会涉及到房地产投资。

　　具体到上海而言，虽然存在诸多不确定因素，但上半年上海市国民经济已呈现企稳回升态势，形势发展明显好于年初预期，再加上通货膨胀预期，为保值增值，改善性需求和投资性需求同时涌入，楼市一时量价齐升。

　　投资客来自世界各地

　　在上海这样一个开放市场，购房者来自全球各地。华东师范大学商学院房地产系副主任华伟表示，简单从总量来判断上海楼市的走势不符合市场规律，上海局部的楼市价格上涨也许是不可避免的。上海目前土地供应量稀缺，加之投资需求旺盛，外环以内中高档楼盘的供应又相对紧缺；而国际金融中心和国际航运中心建设必定吸引更多国际精英人才云集上海，中高档消费需求将进一步扩大，这也容易造成局部价格在中长期内上扬。

　　这些国际投资客进入上海楼市，自然会把上海的房价与香港等国际大都市相比。以上海汤臣一品为例，每平方米单价超过10万人民币，而搜房网资料显示，有着香港楼王之称的“天玺I”目前单价为每平方米25万多港元。因而，对于那些房价远远超出本地居民购买力的豪宅，投资客就可能产生非理性的购买行为。

　　上海银监局此前公布的统计数据印证了这一判断。最新数据显示，上海外地人士住房贷款由今年一季度减少5.1亿元变为二季度增加92.1亿元，外地人士住房贷款增量占比已由今年前四个月的19%升至上半年的33%。虽然上半年外籍人士住房贷款净减少，但6月份当月净增了3.4亿元。

　　高档住宅自有特殊性

　　易居中国高级分析师付琦认为，今年以来高档住宅市场走出如此势头，有其特有的原因：在去年全市房价出现一波下探时，高档住宅价格坚挺，与其他类型住宅相比，反而显得性价比不高。而金融危机对高收入人群产生了很大的影响，抑制了高端人群的消费力，因而去年销售缓慢。而今年，特别是第二季度开始，全市房价普遍上扬并恢复到去年降价前的价格水平，价格变动不大的高档住宅，才迅速被市场接受。

　　此外，上海房价重新进入上升通道，提升了各方需求对未来房价上涨的预期，也刺激了高端消费的买房投资需求；而较强的通胀预期也助推了高档住宅的消费。在上海，由于市中心可供开发的住宅用地日益稀少，未来市中心高档物业新开发的规模逐渐缩小，也使得市中心高档住宅的市场需求维持高位。

　　房价可能出现滞涨

　　国金证券房地产行业分析师曹旭特认为，中国经济长期看好，加之货币政策的“溢出效应”，全国楼市中长期稳中有升是大趋势。

　　但他同时表示，短期来看，经历了今年上半年，尤其是6月、7月的投资热潮，一线城市如上海等地的房价，可能出现滞涨，二、三线城市的楼市可能出现快速上扬。原因在于，由于市场回暖不一，投资资金已在今年7月之前陆续进场一线城市，短期内资金流入可能会有所减少，而二、三线城市在之前则尚未被投资资金过多关注。

　　申银万国分析师也认为，国家统计局公布最新房价数据显示，7月份全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨1.0%，涨幅比上月扩大0.8个百分点，但值得一提的是，目前部分重点城市房地产市场成交量已出现一定程度的下滑，这说明投资投机需求有所萎缩，房价过快上涨将不可持续。( 蒋娅娅 张小乐 张奕)