新闻背景

　　二套房贷政策出台始末

　　2007年9月 央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，明确“对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。”

　　2007年12月 央行和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确“以借款人家庭为单位认定房贷次数；已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行”。

　　2008年10月 央行调整住房信贷政策，明确“居民首次购买普通自住房和改善型普通自住房，商业性个人住房贷款利率的下限扩大为贷款基准利率的0.7倍，最低首付款比例调整为20%。金融机构可按优惠条件给予支持。”

　　2009年3月 北京银监局发文重申，对于非改善型的二套房，各家商业银行必须严格执行最低四成首付比例。但对贷款利率不再硬性要求必须上浮10%，改为由商业银行在基准利率基础上按照风险程度合理确定。

　　2009年6月 银监会发布《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，明确严格遵守第二套房贷的有关政策不动摇。不得以征信系统未联网、异地购房难调查等为由放弃“二套房贷”政策约束，不得自行解释“二套房贷”认定标准，不得以任何手段变相降低首付款的比例成数。

　　后市分析

　　金融、税收政策

　　将凸显叠加效应

　　徐东华认为，收紧二套房贷对于投资性购房，尤其是短期内炒买炒卖的投机型购房是重大打击。一方面，不得低于40%的首付要求使得购入房产的初始投资成本加大；另一方面，由于利息执行基准利率上浮政策，持有的成本也会大大增加。加上今年的政策环境是刺激内需，明年很可能会加息，那么四成首付、取消优惠利率带来的负担就会更大。

　　“另外，值得注意的是，去年为了加快存量房上市、刺激楼市成交，交易税免征年限由五年减为两年。但这个政策是暂行的，明年是否继续执行下去还是疑问。我个人认为，如果市场过热的气象继续下去，该政策不再执行的可能性高达八、九成。金融和税收杠杆一旦同步起效，带来的市场冲击将更为巨大。”