在上海房地产市场上，开发贷款增速远高于按揭贷款增速的局面再次出现。上海银监局的统计显示，截至3月末，上海市房地产开发贷款余额2329.7亿元，比年初增加175.7亿元，同比多增76.1亿元。同期个人住房贷款余额3127.7亿元，比年初仅增加20亿元，同比少增14.7亿元。

　　中房指数研究院副院长陈晟认为，上述情况表明，主管部门对房地产开发中性偏鼓励的政策效应已经显现。但购房者尤其是对住房有改善型、投资型需求的潜在购房者仍对后市持观望态度。

　　房地产开发贷款大增

　　上海银监局的统计数字显示，上海市一季度房地产贷款同比增速加快。截至3月末，上海市商业性房地产贷款余额为6149亿元，同比增长10.5%，与去年12月、今年1月和2月相比，贷款增速逐步回升。受信贷激增影响，房地产贷款余额比年初增加213.4亿元，同比多增80.7亿元。

　　房地产开发贷款更是呈现“井喷”现象。一季度，上海市房地产开发贷款投放力度明显加大，为2008年以来单季最大增量。房地产贷款结构也随之出现明显变化，新增房地产贷款中，开发贷款占比从2008年的46.6%升至2009年一季度的82.3%。

　　中房指数研究院副院长陈晟分析，在经济刺激方案中，有部分资金是支持大型、资质良好的房产企业开展融资并购、廉租房建设等的，因此房产开发贷款大幅增加在预期之中。

　　交行研究部高级宏观分析师唐建伟认为，开发贷款如此“井喷”，和2008年开发商紧缺资金、基数比较低有关。2008年在从紧的货币政策下，房地产业受到宏观调控的影响。对开发商而言，2008年是最困难的一年。而今年一季度银行信贷规模急剧扩张，其中肯定有部分资金流入房地产行业。因此，开发商的资金需求得以释放。另一方面，在宽松的货币政策下，银行也有放贷的需求。

　　个人房贷止跌

　　上海市个人房贷在余额上总体保持“567”型结构，即个人住房贷款占到商业性房地产贷款五成，上海居民住房贷款占个人住房贷款近六成，新建住房贷款占个人住房贷款近七成。

　　个人房贷在增量上呈现两个“一增一减”：一是上海居民住房贷款增加34.7亿元，外地和境外人士住房贷款则减少14.7亿元。二是存量住房贷款增加，新建住房贷款减少。一季度，存量住房贷款增加31.8亿元，而新建住房贷款减少11.8亿元。但是，新建住房贷款余额在经历连续七个月下跌之后，今年3月已经止跌，当月增加5.3亿元。

　　中房指数研究院副院长陈晟分析，经济刺激政策对个人需求无法像对房地产开发一样，起到立竿见影的效果。个人房贷增加有限也与目前的市场结构有关：最近买房的大多是刚性需求者。刚性需求的特点是交易不够活跃，对银行贷款的需求总额不大。而改善型和投资型购房者会更多使用银行贷款，以起到资金杠杆作用。目前这部分人还保持观望态度。相信随着市场的回暖，住房消费贷款会进一步增加。

　　交行研究部高级宏观分析师唐建伟也认为刚性需求的释放导致了银行个贷增速慢于开发贷款。

　　业内人士指出，新建住房贷款余额连续七个月下跌，至3月份才止跌回升，表明开发商新房销售情况不容乐观，2008年这曾是导致开发商资金紧张的重要因素。今年，开发商手里不缺钱，新建房销售不畅对开发商的牵制不会太大。但会有很多一手房通过房产中介成为二手房。这种情况不仅会给监管部门的统计、政策制定带来困扰，更重要的是会给哄抬房价、炒卖房产提供更多的可乘之机。(记者 高改芳)