又到了房地产业低迷的时期,根据2008年的经验,在房价出现下跌的时候,往往是业主跟开发商矛盾频发的阶段,业主在房价下跌的损失下,开始进一步为自己的物业维权,记者整理了目前投诉集中的几个问题为读者一一进行分析,有类似经验或者需要类似帮助的读者可以借鉴,同时,如果您有房地产方面的不解或者疑惑可以拨打本报电话:22809898。

　　交房一年后未拿到房产证能否索赔?

　　魏先生:购买的商品房交付已经1年多了,但是迟迟不能拿到房产证,多次催促销售人员,他们总是说房管局办理手续的时候延迟了。我到房管局询问情况,才发现开发商一直没有将有关文件报送房管局,而合同中关于产权登记的约定是:出卖人应当在商品房交付使用60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金,由于自己已经入住,也不想退房,这种情况能否向开发商索赔?

　　答:根据《商品房销售管理办法》的规定,房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内,将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。在这个纠纷中,开发商延迟报送资料致使购房者不能拿到房产证,是否可以索赔主要是看双方在商品房买卖合同中如何约定。从合同内容看:出卖人应当在商品房交付使用后60日内,将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。如因出卖人的责任,买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的,双方同意按下列方式处理:买受人不退房,出卖人按已付房价款的1%向买受人支付违约金。对方违约得非常明确,而且事实也清楚地表明开发商没有在约定的期限内向房地产行政主管部门报送资料,已经属于违约行为。恰恰是由于开发商的原因,魏先生不能按期取得房地产权属证书,所以开发商理应向魏先生支付违约金。

　　开发商售楼广告承诺未兑现怎么办?

　　周小姐:去年买了一套房子,当时购买时开发商在售楼广告中承诺小区建300平方米游泳池,但交房时未建。请问开发商是否要对其承诺负责?

　　答:《合同法》规定,商业广告是一种要约邀请,广告主不受商业广告的约束；但商业广告内容具体明确,并表明经相对人承诺,广告主即受该意思表示约束。这时商业广告则被视为一种要约,广告主要受商业广告的约束。

　　根据最高人民法院有关商品房买卖合同纠纷的司法解释规定,商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体明确,并对商品房买卖合同的订立及房屋价格的确定有重大影响的,应视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应视为合同内容,当事人违反的,应当承担责任。基于以上规定,周小姐所指开发商的行为在广告中的承诺是一种要约,其应对该承诺负责。

　　商品房出现严重质量问题应怎样解决?

　　李先生:去年刚在某小区买了一套现楼入住,但入住不到一年所购楼房就出现地面和屋顶严重开裂并不断漏水的问题,李先生问能否要求退房?这样的质量问题应怎样解决?

　　答:《合同法》规定,标的物不符合质量要求,致使不能实现合同目的,买受人可以拒绝接受标的物或解除合同。根据最高人民法院有关商品房买卖纠纷的司法解释规定,因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。因房屋质量严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成其他损失由出卖人承担。

　　根据以上规定,李先生首先应委托具有相应资质等级的质量检测单位就房屋质量进行检测。其次,假如检测报告认定属于一般质量问题,则可要求开发商进行维修；假如检测报告认定是主体结构问题或地基基础问题,或严重影响正常居住使用,则可要求开发商解除合同,并可要求开发商赔偿损失。