近日,国务院办公厅出台了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“国11条”),从五个方面进一步加强房地产市场调控。政策一出,业内人士均认为,投机性购房比例在二手房市场会有所下降。

　　而回望去年整年,二手房价格从年初普通住宅3725元/平方米的均价,发展到年底的6000元/平方米以上的均价,价量一直呈稳步上升态势。而今年才刚刚开始,看到一直不断攀升的房价,以及陆续出台的一系列调控政策,不少本想出手的购房者仍然陷入两难:到底该不该买?到底何时买才更理性?为此,本报特将去年二手楼市的价格曲线一一盘点,也许会从中看出东莞二手房价走势的某些端倪,或许对欲买房者有些帮助,让欲买房者不宜过度恐慌。

　　时间:2009年春 价格走向:回升到久违的“4”字头 关键词:“反价”风潮 重要事件:营业税优惠政策、7折利率房贷优惠

　　低位运行的价格,当属2008年年底到2009年1月份。从金信联行市场部统计的数据来看,市区普通住宅均价在3725元/平方米,而2008年年末上门询盘的客户已经比较多,强烈的自住需求特别是“80后”结婚添子的购房需求已经隐隐盖过了长期以来持续的浓烈观望气氛,正是这一批刚性需求的购房者出手,才点燃了二手楼市回暖的第一把火。

　　而引发星火燎原的,是去年初发布的营业税优惠政策和7折利率房贷优惠一系列政策,这些利好政策出台后,不少业主纷纷主动放盘,然而,正是看好这一市场,业主期望值越来越高,“反价”风潮不断涌现。

　　成交量的上升,楼价的上涨,让楼市成交不断活跃。而市场成交一旦活跃,投资性需求也随之出现,购房者从单一的自住型需求,到改善型、投资型的态势增加。

　　“2月份普通住宅均价为4388元/平方米,3月份上升至4626元/平方米。”金信联行市场部经理林清平告诉记者,二手楼市的回暖,还体现在2月—3月份楼价的上升,二手楼价回升到久违的“4”字头,且涨速迅猛。他指出,从现在来看,当时是难得的淘房黄金时期,出现了不少性价比非常高的成交案例。例如,金地·格林小城年初5200元/平方米左右的均价,在半年后已整整涨了1000元。

　　时间:2009年夏 价格走向:稳占“5”字头交椅 关键词:稳中有升 重要事件:笋盘盘源紧张

　　在这一时期,“5”字头的楼价成为楼市一个重要标志。据金信联行市场部统计的数据来看,市区普通住宅均价4月份为5375元/平方米,5月份为5406元/平方米,6月份为5373元/平方米,与第一季度相比约有16%的增幅。“五一”期间二手房成交环比骤降96%,而“五一”假期结束后则立即回升至4月份的同等略高水平。

　　第二季度放盘量没有明显增长,盘源比较紧张,特别是笋盘消化得较快,业主放盘的价格约有10%的提升,反价幅度也在5%—10%之间。从购房的客户来看,自住型和改善型客户仍是此时的购房主体,尤其是改善型客户增长幅度较大,约占30%的比例。成交的户型也多以三房为主,重心已由以前的偏重小户型单位向大三房、四房单位倾斜,其中二房占25%、三房占48%、四房占20%。

　　另外需要注意的是,5月—6月份一手别墅销售红火,若干在建别墅一经放出去即被消化一空,由于别墅盘源的稀缺性,必然会拉动二手别墅等豪宅投资的发展,从金信联行市场部统计的数据来看,从5月份开始已有少量别墅成交。

　　时间:2009年秋 价格走向:“6”字头之间徘徊 关键词:观望情绪浓厚 重要事件:“二手房贷收紧”风声不断

　　进入7月份,连续3个月出现了成交量缓降的态势。原本在7月份占近一半比例的改善型客户在8月份明显减少。从7月份的第四周开始,业主放盘的积极性增加,但受一手楼价影响,在放盘价格上还比较高,心态也偏硬,惜售和返价的情况仍比较明显,但返价的幅度比较低,一般低于5%。

　　之所以成交量下降,除了业主放盘价格高外,另一重要原因当属此时不断风传的“二手房贷收紧”的消息。由于此时二手楼市价格一路高企,一有风吹草动,都能使购房者慎之又慎,因此,这一消息使得改善性客户的入市积极性大打折扣,观望情绪浓厚。此外,受广告影响,很多购房者都知道在10月到11月之间东莞一手房市场的新供应量将大增,不少知名地产的大盘上市,吸引了购房者的注意力,使不少二手意向客户转向一手楼盘,等等看的心态比较明显。

　　虽然成交量下降,但是市区普通住宅7月份均价为6289元/平方米、8月份均价为6467元/平方米、9月份均价为5866元/平方米,几个月的均价都在6000元左右徘徊。

　　“楼价最高的区域当数南城。”合富置业东莞相关人士指出,主要原因在于该区二手住宅市场所成交的物业普遍都是楼龄较新的中高档楼盘。而在租赁方面,据合富置业成交数据显示,住宅租赁交投旺季主要集中在春节后及第三季度,租金均价则保持稳定,最热租的户型为两房。

　　时间:2009年冬 价格走向:狂飙之旅,基本保持最高均价 关键词:成交小高潮 重要事件:营业税优惠结束

　　据东莞几大中介地产的成交数据显示,市区普通住宅10月份的成交均价为6500元/平方米左右、11月份为6000元/平方米左右、12月份为6200元/平方米左右,基本保持了年内8月份的最高均价。也就是说,与此前第三季度的价升量跌不同,第四季度价格一路高企。

　　而之所以成交会如此活跃,最终的落脚点仍然是在政策层面,这一具体体现是在年初时营业税优惠及利率优惠等一系列利好政策,规定的结束期限是2009年12月31日。虽然有部分市民认为这一政策会一直持续到今年,但大多数市民还是比较恐慌。再加上大多数中介人士的“催促”,原本等等看的购房者终于下定决心出手购买,业主也十分配合,交易大都比较顺利,引发了“末班车”效应。

　　也就在人们纷纷猜测政策是否结束时,不少购房者纷纷出手,致使成交量一路上升,“成交小高潮”成为第四季度的代名词。

　　然而,就在不少购房者庆幸自己搭上了“末班车”时,12月22日,财政部和国家税务总局联合下发通知,明确规定了二手房营业税征收细则。通知规定,自2010年1月1日起,个人将购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税；个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

　　通知下发后,对于二手房转让营业税的征收并不是人们之前所猜想的普通住宅未满5年按全额征收,而是按差额计算。而按照差额计算的话,其实不满5年的房子买卖营业税征收所受的影响是非常有限的。

　　由此可见,相对于整年来说,第四季度并不适合尽快出手买房。当然,出现笋盘就不可错过。

　　时间:2010年春 关键词:重回观望 重要事件:“国11条”出台

　　整体来说,截至“国11条”出台前,政策调控较为温和,对市场影响效果不明显。因此,才会出现去年第四季度成交量及价格齐升的局面。

　　而在近日,国务院公布了《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,即“国11条”出台。这一宏观调控政策的出台,虽然整体来说也相对温和,但是由于房价高企,市场开始进入新一轮的观望期。

　　记者连日来走访市区二手地产市场发现,与元旦期间成交大幅下降相仿,此时段成交仍然趋缓。不少市民都认为,国家调控政策的出台,以及下半年供应量的大幅增加,肯定会对楼市有所影响,二手房也不例外,因此,观望情绪浓厚。

　　在此次出台的政策中,其中再次明确:二套房贷首付款比例至少四成。那么,这一政策对二手房将会造成怎样的影响?合富置业的廖先生认为,这次政策重申二套房的首付比例,主要还是打击投机现象,预计投机性购房比例在二手房市场会有所下降。

　　但他认为,从去年东莞二手市场销售情况来看,刚性需求中小户型交投逐渐趋热,而改善型、大户型则一直处于平稳的状态,政策无疑将加大改善型购房者置业门槛,但不会影响占二手房市场较大比例的刚性需求入市的积极性,反而在当前二手楼价更稳定的前提下,对刚性需求买家来说无疑是个好消息。

　　然而,金信的林清平则认为,如果说2009年上半年的高成交量是2008年压抑下来的市场需求集中释放的话,那么2009年第四季度的高成交已经提前透支了未来的市场需求。在有关优惠政策已明朗化的现在,2010年一季度以及上半年的二手房市场将会有一个明显回落。但对购房者来说,会有更多的房源可供选择,也并不是坏事。