快到年底,买卖双方对市场的热情和楼市成交量均出现下滑,金九银十后的淡季正在走来。但是要买房的人依然无处不在、对于楼价走势的迷茫也丝毫未减。最近有些媒体开始关注房产的市盈率话题,笔者也借机跟大伙切磋一下,暴涨过后的广州房产市盈率究竟几何。

　　炒股的人都关注股票的市盈率,而房产的市盈率就是指购买房屋费用除以年租金收益。其实如果反过来,就是人们更常见的租金回报率。正如股票有不同的类型,不同类别的房产也具有与股票类似的特征。如果市盈率偏高,超过了其本身的内在价值,无论是股票还是房产都意味着要防备其风险；若市盈率偏低,加上不错的基本面,则形成了价值洼地。

　　根据本周房管局公布的数据显示,10月广州住宅租赁登记的首月租金和登记备案面积分别为1592万元和159万平方米,合每平方米10元。同期全市二手房均价为4838元/平方米,计算可得目前广州住房的市盈率为40.3倍。

　　有专家表示,目前中国股市的平均动态市盈率为25倍,全国范围的住宅市盈率约为33倍左右,房产资产比股票大约高估了1/3。按照广州的情况,则比全国水平又高出了20%左右。这意味着,广州楼市如果不是租金可以高速增长的“绩优股”,则可能是被市场高估的“概念股”。

　　令人沮丧的是,广州近几年来住宅租金不涨是出了名的。满堂红数据称,今年1-10月,广州二手住宅的平均租金基本没有变化,28.2元/平方米/月的平均租金同比仅象征性地上涨了0.1%。这样来看,广州住宅未来的投资价值堪忧。

　　但房产专家们则提醒我们,实际上房产的投资价值仍然很可观,毕竟不同区域和品质的房产回报率也有区别。比如市中心的荔湾、越秀、天河的回报率就比较高,可在4%以上,对应的市盈率在25倍以下。

　　房产的市盈率为购房者提供了一个有益的参考指标。在买房前可先估算下同区域住房的回报率水平和对应的市盈率,如果该区域的房产回报率在4%以上,意味着市盈率在25倍以下；如果在2.5%以下,市盈率则在40倍以上,也意味着要持续收租40年才能回本。

　　但正如股票价格有起伏一样,房产的价格也会随市场预期和供求发生波动。10月广州一手房均价达到10078元/平方米,对应一手房的平均市盈率达83倍。这样的市场行情说明买家对于未来的楼价有两种判断:要么租金大幅上升乃至翻番,要么一手房的内在价值仍有挖掘空间。

　　买家如果还在犹豫是否要购房,不妨思考一下,你要买的房子市盈率大概是多少,或者未来能去到多少?

　　王昊