由于首次购房借贷与被认定为“二套房贷”所享受的利率和首付款差距大，因此自区别对待以来一直受到大家热议。尤其从今年下半年开始，央行银监会重申“二套房贷”政策后，购房人对“二套房贷”界定比较模糊，什么样的情况是以家庭为单位？首套房是公积金贷款，再次贷款用商贷是否会被算做二套？针对上述问题，本期我们特请专家答疑解惑。

　　第一类：婚前个人名下有房，结婚后以另一半的名义再贷款买房的。

　　案例：王先生和女友9月份领完结婚证后，打算共同购买一套房。此前，王先生在婚前名下曾有一套贷款买下的房产，而妻子名下无任何贷款购房的记录，因此婚后购置这套房产王先生打算用妻子名义申请房贷。但王先生也有顾虑担心这次购房会被算作“二套房”。

　　专家解析：“伟嘉安捷”指出，由于王先生结婚之前名下有房产，当王先生和女友结婚后，虽然女方名下无房，但是由于两个人组建了家庭，根据《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》的规定，“二套房”是以家庭为单位认定借款人房贷次数的，因此王先生虽然以妻子名义申请贷款，但其婚后第一套房产依旧算作“二套房”。

　　第二类：首套房贷款购买且已结清的，二次使用商业贷款购房人群。

　　案例：在外企工作的李小姐，大学毕业时曾贷款买过一套小户型房产，现在贷款已经结清。工作多年之后，李小姐为了改善一下居住环境，决定凑齐首付再贷款买套房，但李小姐不知道去申请贷款时会不会被认定为属于“二套房”范畴。

　　专家解析：像李小姐的这种情况是比较典型的“二套房”个案。“伟嘉安捷”解释，因为李小姐第一次购房已使用了商业贷款，当她再次申请使用商业贷款购房时，银行的征信系统会查到李小姐第一次贷款买房的记录。按照相关规定，李小姐再次使用商业贷款购房时势必会算做“二套房”，按照首付40%，贷款利率在基准利率的基础上上浮1.1倍的政策执行。

　　第三类：第一套房使用公积金贷款，第二套房使用商业贷款购买。

　　案例：冯远在工作刚起步阶段用公积金贷款购买过一套小一居，一个人住也还算惬意。经过多年的奋斗打拼，有了些存款的冯远，准备在地铁沿线或者离公司近一点的地方换一套大一点的房子。冯远看中了一套位于地铁沿线附近的二手房，对房子极为满意，只是业主急等钱用，不同意冯远使用公积金贷款，且所需贷款超过100万元，超出公积金借款最高限额，而商业贷款资金到位比较快，所以这次购房他打算使用商业贷款，但不知道是否会被认定成“二套房”？

　　专家解析：现实生活中像冯远这样购房经历的人还有很多，如借款人第一套房使用公积金贷款，第二套申请商业贷款，那么根据现行银行政策是会被视为“二套房”的。与之相反，如果冯远第一套用的是商业贷款,第二套房使用公积金贷款，则不会被公积金认定为“二套房”，仍可按公积金贷款首付20%、利率3.87%的贷款政策执行。

　　专家指出，以上三种借款人的情况容易被银行判定为第二次购房，申请贷款时定为按照“二套房贷”政策放贷，希望借款人可以比照自身情况，多了解后选择适合自己的贷款方式。

　　晨报记者 王丽娅