北京中心城区的房产有着交通便利、配套完善等诸多吸引力，尽管房价高企，但还是有很多购房者盘算着想在城区买上一套合适的小户型。北京三环内还有哪些区域能比较集中地挑选到百万以内的小户型？这些区域的房子有什么特点？对此本报记者特地调查了一番。

　　百万元小户型集中在南部

　　据北京多家中介公司反映，百万元以内的小户型主要集中在二环至三环，南部区域特别是正南区域还能淘到13000-15000元/平米的小户型。价格最高的是北部，均价一般都在20000元/平米以上，东部和西部的小户型房源均价差不多是18000-20000元/平米。

　　目前三环内低价小户型比较集中的南部区域主要有方庄、马家堡、崇文门。这三个区域中，交通和商业配套最为完善的是崇文门，价格最低的是马家堡，目前的均价在13000-15500元/平米。

　　除了南部以外，三环内的东部和西部也分别能找到一些低价小户型集中的区域，比如东部的劲松、东直门，以及西部的广安门等，而北三环内则基本上找不到这样的区域。

　　老公房是低价小户型主力

　　在目前三环内总价百万以内的低价小户型中，老公房几乎占了一半。特别是劲松，老公房甚至占到了70%。老公房面积一般1居面积约40平米左右，2居面积约60平米左右。客观来看，老公房的物业费比较低，社区氛围成熟，但由于房龄比较老，老公房一般都比较难办商业贷款。

　　除了老公房外，低价小户型的另一种主要房源就是一居室或大开间的商品房，比较集中的区域有东直门等。这种房源一般建筑年代比较新，但是往往户型设计上，居家的氛围会稍弱一些。甚至有一些商住两用楼盘。

　　学区房价格居高不下

　　尽管三环以内还是能淘到不少百万低价房，不过，对于一些想购买三环以内学区房的人来说，选择余地就非常小了。多家中介公司对三环以内小户型的调查发现，学区房的价格一直都是居高不下。三环以内的学区房，基本上都集中在东西城，有上学名额的学校，多数的单价都超过了3万元/平米，特别是史家小学、府学小学等名校周边房源，总价一般都在200万元以上。

　　中大恒基市场部经理张大伟表示，要找三环内价格低的学区房，可以去西三环看看，海淀区实验小学周边的增光路、花园桥区域，有不少单价25000元/平米左右的房子，比如增光佳苑等。

　　除了学区房价高外，公园地产的价格也是居高不下，比如北海、陶然亭、天坛、玉渊潭等公园周边的房产，价格也在20000元/平米以上。

　　- 购房提示

　　80年代老房不能办商贷

　　对于老公房来说，虽然单价及总价都不高，但是有一个明显的劣势就是很难做贷款，特别是80年代的老房因房屋状况所限基本上已经不能做商业贷款了，只能付全款或用公积金贷款。此外，一些老公房即使是80年代的房子，也经过2次甚至3次的交易，所以税费并不少。这一点也需要留意。

　　警惕小户型低使用率

　　购房者注意看一下使用率，三环内很多小户型的使用率并不高，因为很多三环内项目主要侧重开发大户型，所以即使有一些小户型，套内面积一般也很小，买小户型过渡的人士今后很可能需要换房，而再转手时，比较小的套内面积无疑对价格有很大影响，所以在出手买房前还是要考虑一下套内面积和使用率的。

　　商住项目生活成本高

　　公房基本上没有物业费，而商品房物业费基本在每月2元/平米以上。此外，一些商住两用的项目执行的是商业水电的标准，比民用水电也要高出不少。购买小户型基本上是刚性需求或者投资需求，贷款比例一般较高,所以在贷款的时候，一定要量力而行。