上期“按揭我帮你”专栏刚解答过黄先生房子一买一卖的难题，本期记者又接到读者王先生的查询。与黄先生改善型住房需求不同的是，王先生是“大屋换小屋”，他提了关于按揭优惠和税费等几个问题。针对王先生的“复杂”个案，本报特地邀请汇瀚按揭有关人士来详细分析有关情况。

　　读者王先生问：10年前我们以夫妻名义在天河某楼盘买了一套220平方米的复式单位自住(按揭3年已还清贷款，是本人名下唯一住房)，因为孩子读书的缘故想在国庆期间在老城区买一套110平方米左右的房子(以我和我父亲的名义)，入住一年后再将复式单位卖出。我妻子也在外地按揭购房一套住房。请问新买的住房可以享受按揭优惠吗？新买的房子能否享受契税优惠(我父亲名下无房产)？卖出的房子需缴纳哪些税费？

　　专家解答：王先生所关心的按揭优惠，因他拟新购住房算房贷第二套，且第一套住宅面积达220平方米，并非普通住房，难以确定第二套住房贷款是否属改善性贷款，加上王先生的妻子在外地(非广州)有按揭物业，只要查到银行征信记录有二套以上的记录，那么新买住房则视同第二、三套贷款；为首付4~4.5成，利率为基准利率上浮10%。因此，建议先出售第一套物业，再还清妻子在外地购房的贷款，则新购住房可享受按揭优惠。

　　至于王先生提到的税费问题，由于房子超过90平方米，契税要按1.5%的标准缴纳，没有优惠。按照国家去年年底出台的措施，首次置业购买低于90平方米的住房，可享受契税1%的优惠。而王先生拟新购住房为110平方米，不符合国家的规定。

　　王先生卖出220平方米的房子，所涉及的税种有两个：营业税与个人所得税。营业税减免暂行一年，但只针对144平方米以下的普通住宅，王先生的复式单位面积达220平方米，所以营业税肯定少不了，交税标准如下：能提供上手购房发票的，按(评估价-上手发票价)×5.5%=营业税；无发票可以到房管局调档，如调档也没有发票，即按照全额5.5%交税。

　　其次是个人所得税，房产证不满5年或不是唯一物业都要交。王先生10年前买下大房子，房产证应该已满5年，但由于王先生打算先买后卖，卖出的那套住房并非唯一居住物业，故此也要缴交个人所得税，征收标准为评估价的1%或差额的20%。他出售房子还要缴纳交易手续费：3元/m2。若王先生在一年内卖出大房子，个人所得税可以在交税后办理退税，因为地税局规定：在广州范围内个人出售及新购住房的时间均发生在一年内，也就是一年内买房卖房可以退个人所得税。记者李凤荷