8月注定成为2009年京城楼市承上启下的重要月份。挟前两季度楼市回春转火热之威，临近“金九银十”之传统销售旺季，下半年的房地产市场发展前景让所有人在疑问中充满期待。日前，京城房地产行业专家学者、业内人士济济一堂，就业界共同关注的泡沫问题展开讨论，并对下半年房地产市场形势进行展望。

　　楼市泡沫来了吗？专家共同认为，上半年楼市的回暖主要是受利好政策拉动，政府放宽货币信贷目的在于刺激经济。住房和城乡建设部政策研究中心房地产研究处处长文林锋表示，到目前为止，房地产市场整体尚属温和可控。以往的经验证明，温和的膨胀更有利于刺激经济增长，并不需要恐慌。

　　中国管理科学研究院经济学家李开发提出，目前北京房地产市场整体还算正常，但有些区域存在较大虚火。

　　据了解，随着6月通州九棵树地块以17.4亿元成交，北京五环外楼盘迅速掀起一轮涨价狂潮。以作为北京居住热点之一的北五环“亚奥区域”为例，北苑区域房价已经高达13000元／平方米左右，位于立水桥区域的东方郁金香价格已经涨到了11600元／平方米，合立方预计均价将超过15000元／平方米，朝阳区北五环外的“润泽悦溪”目前价格高达16000元／平方米，半年时间上涨81.8%。不少“80后”购房者表示，加上双方家长积蓄想在北京五环外买房都已经很难。

　　北京中原房地产经纪有限公司投资顾问部总经理张坤昱强调，楼市泡沫的关键在于后续消化，后续能够稳定发展就不存在泡沫风险。目前北京市场五环外地区缺乏发展规划及实力配套支撑，当前如此高房价主要是由过高的地价引起的哄抬效应，并不属于正常价格范畴。

　　以二三环为主的内城区域，由于地段的稀缺性、产品的高端性，在去年下半年整体经济下滑情况下，内城区域的房屋售价下降幅度较四环外项目小很多。而随着楼市回暖，内城楼盘售价也表现企稳，涨幅在7%-10%。与四环外、五环外价格涨幅基本超过70%的项目相比，内城产品的泡沫论几乎无法支撑。

　　北京大学房地产研究所所长陈国强表示，经济增长必然会带来膨胀表现，这也是刺激政策要付出的代价。

　　在经济前景不明朗的情况下，当前北京房地产市场表现出的部分区域虚火过旺并不属于合理现象，政府可适当采取系列措施抑制投资、投机行为，让房价更加合理。

　　专家提出，由于受到通货膨胀预期、整体房地产市场强劲走势影响，下半年对自有资产固定化、兼顾投资保值的买房需求将会逐渐占据市场主流。在这种消费预期下，稀缺资源型产品、稀缺地段型产品、长期被低估的价值洼地类产品以及低总价优质配套的小户型产品四类高端住宅，将有望成为下半年投资保值的主力产品。

　　张坤昱表示，相比普通住宅项目，核心地段、高品质的高端物业具备独有的稀缺资源优势，产品附加值较高，抗跌性及未来的保值、增值能力更强，属于典型的高收益、低风险投资产品，在任何市场条件下都是投资良选。例如以高端优质园林立市的星河湾，就以京城高端住宅标杆项目地位长期受到高端投资者青睐。同样，由于当前核心地段土地放量已经几乎真空，享受不可复制的稀缺地段资源产品也是风险期的良好资产避风港。

　　随着区域发展不断进步，核心地段产品升值前景将明显好于其他地段，西二环红山世家、中关村教育地王唐宁ONE就是此类产品的典型项目。

　　另外，陈国强指出，市场上长期被低估的价值洼地类产品也是投资上选。上半年，广安门、太阳宫区域表现出了强劲的销售力，区域内红山世家、太阳公元一再创下销冠成绩。文林锋强调，这类洼地的价值正在逐步被市场认知，随着整体规划发展的展开，洼地将充分享受政策利好，升值潜力明显。