最近，在“新国十条”调控之下，北京楼市变化较大，部分新楼盘降价达到2000元／平方米左右。紧接着，二套房认定以房屋数量为标准的政策出台后，有关机构调查表明，有购房意愿者人数下降30%。然而，北京中关村、上地、清河等学府区的楼盘销售并未受到新政冲击，反而一路上扬，房价高居不下。置业顾问坦言，学区房房价受教育政策影响，不受房市政策影响。

　　学区房价＝片内房价＋赞助费

　　“与其交五万到八万的赞助费，还不如放到自己的房子里。”

　　家住北京市通州区的陈女士，在儿子小胖还只有两岁的时候，就开始“运筹帷幄”，在权衡了托人找关系、改户口、交赞助费等多重“择校”手段后，学财务的她还是选择了购买学区房，来解决择校难题。

　　2008年10月，小胖两岁，陈女士开始看中关村一小和三小附近的房子，第一次来到东南小区，当时标出1.5万元／平方米的高价房，其破旧程度超出了她的想像：脏乱的小区环境，黑暗的楼道，以及古老的户型都让她有些犹豫，陈女士决定再看看。

　　2009年3月，小胖三岁，中关村的学区房开始火暴。陈女士夫妇经常是周一到周五接到中介电话，周末想去看房时，就被告知房子已经卖掉了。而这期间，中关村一小的学区房房价飙升了30%。

　　市场的火暴造成心理的恐慌，陈女士开始担心自己买不到合适的学区房。于是对房子的标准一降再降，而价格的飙升也让她原本设想的三居变为两居。最后不仅是中一的学区房，连中三、中二的房子也开始考虑了。

　　到了今年年初，好不容易等来一套房子的她却被告之，原来房主的孩子要到2013年才毕业，而小胖2012年就要上学。尽管房主很“大度”，说这种情况交赞助费肯定能上，而且愿意从房价里让一部分钱作为将来的赞助费，但陈女士最终还是放弃了。

　　就在4月底，北京市房价出现大幅降价时，陈女士却发现，位于中关村一小万柳区的蜂鸟社区不降反升，由去年11月份中旬的3.4万元／平方米涨到4万元／平方米还要多。

　　两年的买房经历让陈女士疲惫不堪，在多方联络亲戚朋友七拼八凑后，终于在2010年五一节前，以210万元的价格拿下蜂鸟社区50平方米的一居房。

　　记者了解到，像陈女士这样从孩子两岁起就开始物色学区房的家长不在少数。由于北京多数学校在新生入学条件中对户口迁入年限有要求，通常户口需要在片区内三年以上，这就造成越来越多的“三岁搬家”现象。

　　中原房地产万柳区置业顾问崔中杰告诉中国经济时报记者，在这里买学区房的最远有从黑龙江来的，今年2月28日，黑龙江的张先生一次性支付600万元在万柳区买了学区房，说是给孙子上学备着，令人惊讶的是，张先生的儿子是1987年出生的，而且现在还没有女朋友。

　　据北京中原三级市场部数据，目前该片区中高档二手商品房的价格为3.5万元／平方米左右，较年前上涨了9%左右。购房者以选择二居室、三居室的房源居多，主要是受学区房需求旺盛的影响。

　　在调查中，记者发现，出现“择校”先“择房”的原因，是教育部门及学校对入学生源的硬性地域划分——在板块覆盖的区域内，学生可以通过享受义务教育免试就近入学。于是，很多学区房中介公司在出售房屋广告中会纷纷标明：“带一个名额”。 记者就此询问位于海淀区中关村三小附近的顺益兴联行房产公司中关村店置业顾问吕树安，他告诉本报记者，今年他们中关村店房源中有80%是带名额的，很多人买房子就是为了这个名额。

　　对于哪条街道、哪一栋楼房里的孩子可以进哪一所学校，学区房置业公司工作人员都心中有数。往往同样一个地段，相隔不过100米，由于有“片区”内外之异，价格也是天壤之别。

　　以中关村万柳区域为例，同样是位于万柳区附近的光大花园，距离蜂鸟社区仅百米之遥，由于不在中关村三小的划片范围内，房价竟差出7000元—8000元／平方米之多。

　　“学区房是一个重复消费品。”置业顾问吕树安给本报记者描述了这样一种学区房“循环经济”行为模式：购买学区房——孩子六年级毕业——卖房子给其他孩子，一圈一圈地买卖。

　　记者了解到，一些名校为了限制想要涌入学校的巨量生源，出台了种种限制措施。总的来说，目前北京各个城区关于买房入学的规定尚未统一，大致可以分成以下几种：

　　第一，最简单、省心的：在学区内买房入户籍即可入学。

　　第二，最复杂的：在购房年限、全家户口、居住情况等方面存在不同的规定。除了要求在学区内有房产外，对于全家是否北京户口、全家户口是否都落户于学区内、在学区居住是否长期等都有明确规定。如中关村三小要求，孩子户口必须在学区内，且全家人户口均须在房产本上，并需住满三年。这意味着，如欲让孩子入学中关村三小，必须提前三年购房过户。

　　第三，同一房产户所用入学名额，须间隔6年以上。

　　不同学校的入学规定不一样，并且同一所学校的入学规定也在发生变化，所以购房之前都要打听清楚。详细、确凿的规定，需要参照每个学校该年的招生简章。

　　搜狐焦点网参与调查的买房上名校京城学区房调查结果显示：有91.6%的人关注学区房。“北京教育地产分析报告”显示，以中关村一小附近的二手房为例，学区房和非学区房之间，不但价格相差6500元—7500元／平方米不等，而且在某段时间的价格涨幅差异也较大，最重要的是供求关系大相径庭，学区房供不应求，非学区房供大于求。

　　“家长的消费行为是一个典型的利他行为，和其他消费行为全是反着来的。义务教育体制的建设是要让家长的利他行为有释放的空间，你不能老堵着。这是要命的，择校反映出来的是义务教育体制单一，大家的选择没有空间。”北京师范大学教育管理学院副院长曾晓东表示，把“择校”变成“择房”，是家长对于教育资源不公平、教育体制单一的一种无奈妥协。

　　房产政策影响小 教育政策影响大

　　“这边受住房政策影响不大，万柳这边就是做学区房，除非是教育政策发生变化。”4月24日，我爱我家业务部经理李斌这样评价万柳区学区房“雷打不动”的价格原因。

　　近两年来，北京市已经形成了几个颇具规模的学区房热点板块，首推中关村地区，包括中关村、学院路以及万柳地区，这里重点小学、中学都较为集中。相对中关村来说稍差一些但也属重点板块的，包括东城区的东四地带，西城区的平安里板块，还有朝阳地区的学区房板块也较热卖。

　　“学区房是刚性需求，跟今年出不出楼市政策没关系。孩子要上学，这个是必须的。今年的学区房房价还是在往上涨的，一直会涨。”北京鑫尊房地产经纪有限责任公司置业顾问周相格也认为楼市政策不会影响学区房。

　　记者粗略统计发现，围绕中关村三小万柳分部周围大概有40多家房地产公司，包括中原、我爱我家、链家、鑫尊、二十一世纪等，仅中原在万柳区就有5家。业务范围覆盖着中关村三小万柳分部和万泉小学，还有十九中。

　　“只要北京的学校资源平衡了，就不会出现学区房这个概念。只要教育资源平衡不了，重点小学在这边的话，就平衡不了。”我爱我家业务部经理李斌这样解读学区房的前景。

　　明年将是2008奥运宝宝扎堆儿满三岁的时间，按照“三岁搬迁”的理论，学区房将再度迎来一个“择校大战”高峰期。学区房的经纪人们对此信心满满。本报记者 屈一平 -实习生 张娟儿