编者按

　　近年来，精装修房成为一种消费时尚，在受到越来越多购房者追捧的同时，因精装修房产生的纠纷也逐渐增多。本期《鉴房》版我们通过对杭城相关楼盘精装修样板房的品鉴以及相关案例，并邀请我省资深房地产法律专家讲解选购精装修房需注意的地方，希望能对广大购房者有所帮助。

　　如今，房产开发商越来越热衷于做高端精装修产品。

　　“我们会计划做高端的精装修产品回馈社会，请大家期待吧！”在今年的杭州市产权交易中心四楼，每当开发商拿地后，我们总能听到这样的说辞。

　　据中国地产投资网统计，截至11月21日，今年杭州共出让住宅用地49宗，出让总面积为1971475平方米，约2957.21亩；出让总金额为423.7937亿元；住宅用地楼面均价为9894元/平方米。一再攀升的楼面地价也更坚定了开发商做精装修产品的选择。

　　近年来，由于住建部大力提倡精装修房，杭州如绿城、金都、滨江等本地品牌开发商以及万科、嘉里、朗诗等外来开发商均推出了大量精装修房源。今年特别是下半年精装修房进入集中交付期，据统计，今年杭州(包括余杭、萧山)共62个楼盘约交付24000套房，其中如公元·沐桥、蓝庭(二期)、观邸国际寓所等10多个楼盘交付的均是中高档精装修公寓。

　　精装修公寓在受到越来越多购房者追捧的同时，是否真正能让购房者省心、放心和安心呢？近日，记者采访发现，目前杭州市场上精装修公寓热销，但因精装修房产生的纠纷也逐渐增多，购房者买房后的心情自然是欢喜与纠结交集。如何更好地鉴房、买房，减少纠纷，成为市场高度关注的话题。

　　表情一：欢喜

　　“买精装修公寓就是图个省心、省力”

　　对购房者来说，现在的精装修高档公寓更注重样板房，更注重真实生活的呈现。位于杭城文教区的金都·城市芯宇，是金都集团首次“试水”精装修的样板，二期2号楼、3号楼精装修房源售价为3.3万元～4万元/平方米，现已全部售罄。将于2011年8月份交付入住。

　　“市中心精装豪宅、高价位俏销、三年后交付”是该楼盘的关键词。那么，已下单的购房者感受如何呢？

　　今年7月，3号楼的一位业主全女士在看了城市芯宇展示的不同户型的精装修样板房后，买下了一套面积185平方米的精装公寓。“买精装修公寓就是图个省心、省力。不用自己奔波受累，避免了邻居装修带来令人难以忍受的噪音。”全女士是杭州一家金融企业的高管，平时工作很忙。她告诉记者，金都售后的精细化服务不错，在装修过程中，每一个月金都的售后、工程等部门都会通知业主看房，针对业主提出的地下或地面工程出现的细节问题，如不影响整个设计大局便可及时整改。业主们认为这样的全程参与容易接受，会减少交房时可能出现的纠纷。

　　日前，记者实地走访该楼盘，亲身体验了一回城市芯宇的精装修产品。置身在3号楼一套252平方米的精装修样板房中，3个卧室设计有4个洗手间。主卧是双台盆双洗浴的标准设计，而其他的儿童房、书房则根据需求不同各有区分。室内中空镀膜LOW-E玻璃不仅可以有效阻止红、紫外线的侵入，与冷热桥系统型材的搭配，还可以保持室内能量均衡，新风系统和中央吸尘系统则能让房间里没有任何烟尘污染，体现了“科技、节能、舒适”的特色。

　　另外，考虑到业主在入住之后的审美差异，金都对部分精装修材料与产品进行菜单式的选装服务。在同等价值及条件下，业主可以选择不同颜色和质地的墙布、地板等选装件，在房间中可有偿选择安装一些配套的硬装设施等，来丰富业主家中的个性特点。

　　表情二：纠结

　　“样板房是否作为交付标准”成焦点

　　与城市芯宇的业主们欢喜的表情相比，购买了杭州城北运河房产概念的某楼盘的数十位业主，在经历“马拉松”式的精装修交付过程中，内心则是纠结不已。

　　2008年1月，该楼盘购房者在与楼盘开发商洽谈、签订房屋合同时，开发商首先向购房者展示位于楼盘售楼部的两套精装修样板房。当时售楼人员承诺，将来交付的房子除了室内软装修部分外，其余部分和用材品质完全一致。但其后，开发商将售楼部的两处样板房拆除，重新推出了两套交付标准的样板房。

　　据业主反映，该楼盘的交付标准的样板房与当初的宣传样板房并不一致，其中89㎡户型实际交付时的房子则出现较多令业主苦恼的问题。如售楼部样板房淋浴房宽度为90cm，而部分楼宇的实际交付房宽度为70cm左右，给业主带来不便，同时存在安全隐患。又如部分楼宇的实际交付房的卫生间镜子少去一大截面积，影响实用和美观。2008年10月，业主代表为之向开发商列举了10条主要整改意见。

　　“样板房是否作为交付标准”成为该事件的焦点问题。该案代理律师，浙江金道律师事务所高级合伙人，浙江省律师协会建筑与房地产专业委员会副秘书长钱雪慧律师在接受采访时表示，本案开发商提供的宣传样板房与所谓交付标准的样板房差距较大，到底应当以哪套样板房作为标准，从合同约定来说，对消费者非常不利。因为基于《商品房买卖合同》附件四第十条的特殊约定“样板房…并不作为房屋的交付标准和条件”，因此，消费者难以依据合同主张要求以宣传样板房作为交付标准。

　　然而，同样基于该条规定，开发商推出的所谓交付标准的样板房，性质也是样板房，那么也不能因开发商单方面的表示即作为合同约定的交付标准，除非业主同意。

　　钱雪慧律师还表示，在新版的《浙江省商品房买卖合同示范文本》第十四条中增加了这样的条款：“如为精装修房，双方应当约定装修使用的主要材料和设备的品牌、产地、规格、数量等内容。”如果没有达到这些要求，开发商则要承担相应的违约责任。

　　日前，该楼盘开发企业的相关人员在采访时表示，一直在积极地与业主协调解决问题，计划今年年底交付使用。

　　购买精装修商品房

　　注重合同约定最关键

　　购买了精装修商品房，并非一劳永逸，有时也是烦恼不断。有些购房者发现，开发商实际交付的房屋和开发商展示的样板房有很大的差距；有些商品房交房后质量问题不断。更糟糕的是，这些质量纠纷还很难解决，且不说开发商和施工单位互相推诿，即使开发商态度很好，装修完成后的设计缺陷、材料缺陷、施工缺陷也很难更改。如上下楼层渗水，因为是精装修房屋，邻居还不让修。

　　购房者应当如何保护自己的合法权益？笔者认为，购房者购买精装修商品房时，由于价格不菲，首先应选择信誉和实力较好的开发商开发的楼盘。要求合同约定商品房品质、装修设备与样板房一致。房屋的装修和设备涉及几百甚至上千个子项目，根本不可能对其品质和要求在合同中作出一一约定。为此，建设部《商品房销售管理办法》第31条规定“房地产开发企业销售商品房时设置样板房的，应当说明实际交付的商品房质量、设备及装修与样板房是否一致，未作说明的，实际交付的商品房应当与样板房一致。”

　　据此，为避免日后发生纠纷，购房者应当坚持在合同中约定交付商品房与样板房一致。这点对于购买精装修商品房的购房者非常关键。

　　交房时聘请专业人员验房，发现问题拒绝收房。房屋的装修涉及数百上千个子项目，一般购房者因缺乏专业知识，无法判断其潜在的质量缺陷。因此，聘请专业人员验房十分必要。同时，交房后发现质量问题要善于交涉。在交涉过程中要讲究法律和技巧，不能漫天要价，不能单打独斗，要善于团结广大业主进行集团维权，以获得更大的权益。