楼市进入罕见观望期 房价最多再扛一个月？

　　一方面是跌入冰点的成交量，一方面是坚挺的楼市价格。然而，这种并非真实市场供需形成的平衡或许不会长久。楼市在多方博弈之后真正进入降价通道，这或许将在一个月后成为现实。

　　楼市进入罕见观望期

　　房地产调控新政策出台至今已有两个多月，市场观望气氛日渐浓厚。相关数据显示，北京截至6月20日共有8个商品住宅项目取得预售许可证。不过这些新盘多数出现“零成交”，最好成绩也不过16套，甚至不如最热时期一天的成交量。

　　实际上这种情况从4月中旬调控新政策出台之后就已持续出现，北京5月份新取得预售证的25个新楼盘，开盘一周后14个新盘交易量为零。

　　根据中国指数研究院的统计数据，一线城市5月成交量减少一半，在其监测的30个城市中，成交面积几乎全线下跌，跌幅约44%。其中，北京、上海、深圳、杭州及南京均跌至历史最低水平。而从全国来看，国家统计局的数据显示，5月份全国70个大中城市房屋销售环比涨幅创14个月来的新低，商品房销售面积和销售额环比下降15.8%和25%，房价同比涨幅则是14个月来首次出现回落。

　　在新房遇冷的同时，二手房交易量更是直线下跌。根据中原地产监测数据显示，5月份北京、天津、上海、广州、深圳五大城市二手住宅成交量下滑幅度达到30%至80%，下滑至2007年以来最低点。

　　在中央一系列调控房地产市场的严厉政策影响下，买方在推迟买房，不少投资客则在考虑抽身而退。根据上海“网上房地产网”显示，6月份前半个月里，二手房挂牌量增加10144套。而整个5月，上海二手新增存量住房挂牌量仅为9000余套。

　　观望的背后，是消费者对房价降低的期待。根据央行5月中下旬在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查显示，对当前房价水平，72.5%的居民认为“过高，难以接受”，该比例自2009年第2季度以来逐季攀升，至本季再创新高。

　　房价最多再扛一个月？

　　但是，在遭遇历史冰点的销售、交易量面前，房价尤其是一线城市的房价仍未明显下行。

　　“都说国家出台政策后房价要跌了，但这一个月我常给地产公司打电话，价格都没什么大的变化。”在北京朝阳区一家软件公司工作的陈先生说。

　　与此相类似，北京多家地产媒体的报道显示，北京目前无论是一手房还是二手房，均未出现大范围降价形势。而官方的数据也佐证了这一点。根据北京市统计局、国家统计局北京调查总队17日发布的最新统计数据显示，5月份北京市房屋销售价格环比下降仅0.1%。

　　北京联达四方房地产经纪公司董事总经理杨少锋认为，现在一些打折楼盘折前的价格大多是在3月中旬左右最高点的报价。即使按9折计算，现在的报价也并非实质上的优惠。

　　在许多房地产商看来，由于市场走势不明朗，如何给新推楼盘定价正在成为难题。定高了怕卖不出去，调低了担心引发连锁反应，触发消费者买涨不买落的心理。

　　不过，在一些业内人士看来，量跌价不跌的平衡终究不能持久。新房零成交和二手房交易量的大幅下挫，或将是房价下降的前期信号。杨少锋在接受新华社记者采访时明确表示，房价最多再扛一个月，到7月下旬，北京会有大幅降价的项目出现。

　　对于一些人认为地产开发商资金充足所以不降价的观点，杨少锋并不认同。“眼下房价的坚挺只是表象，各大房企其实都做好了降价的计划，只是降多少和什么时候降价的事情。”杨少锋说。

　　SOHO中国董事长潘石屹表示，2009年是中国房地产市场最火爆的一年，全年的销售收入超过4万亿人民币，上市公司中有多家房地产公司拥有现金量超过100亿元人民币。“此前我曾预计在成交量低迷的情况下大部分房地产开发商的现金流能支撑一年。但这次国家和北京相继出台的政策对房地产企业的现金流造成了很大影响。如果市场持续一段时间的‘冰川期’，房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对。”潘石屹认为，在这轮政府密集出台政策的调控下，住房价格下跌幅度会在15%至20%左右，回到2009年初的水平。

　　此外，中国银监会日前公布的2009年年报指出，随着房地产市场不确定性逐步增加，2010年个人住房按揭贷款业务中的不审慎行为可能加剧，房地产开发贷款的风险链条效应或将重现。业内人士认为，这表明监管部门对房地产行业的风险仍然非常重视，房地产贷款将进一步严控。

　　有分析机构认为，随着3、4季度开发商资金吃紧、新盘增加，降价促销成交量的释放有可能明显增加。如果没有新的调控政策出台，深圳有可能将于7月中上旬形成第一轮区域性的降价潮，北京、上海及全国性的降价潮会随后跟进。

　　多重手段未来可遏制房价

　　第二套住宅提高首付、第三套住宅停止放贷、房价上涨过快区域限制外地人贷款购房，中央和地方的一系列政策出台，使楼市涨价狂飙终于止步。

　　潘石屹认为，连续出台的这些政策很必要。在此之前，中国的房地产市场确实有点乱套，地价比房价高，租金和房价之间的关系也不正常。

　　一系列的政策也在显示效果。中国房地产业协会副会长朱中一近日表示，一系列楼市调控政策出台后，目前我国房地产市场已进入“观望期”，并且还将延续一段时间。朱中一认为，总体来说，全国70个大中城市房价涨幅趋缓，按照抑制部分城市房价过快上涨的要求，这个目标在逐步实现。

　　一个共识是，政府这次对调控房地产不会走过场，如果前期政策效果不明显，仍不排除有后续动作。潘石屹认为，今后可以出台的政策包括多个方面，比如房产税，比如加强对房屋销售预收款进入监管账户的管理，以及停止对开发商贷款，转而给施工单位贷款等。其中后两条政策会对房地产开发商的现金流造成很大影响。

　　另一方面，大起大落的房地产市场同样不符合中国经济稳定健康增长的需要，所以业内人士认为，房地产行业一方面要重视已出台政策的细化和落实，另一方面，今后出台的措施必须高瞻远瞩，切不能头疼医头，脚疼医脚。保持政策的稳定、有效和重在长远，是避免“越调越涨”怪圈的根本。记者周文林