深圳二手房价走低刚需或突围

2010年06月25日 10:27　来源：南方日报　

　　最近几周并无针对楼市的新政下达,深圳的房地产市场依然延续冷清的势态。尽管此前开发商一再嘴硬号称“不差钱”,但是禁不住成交量的一再冷清,龙头企业如万科、佳兆业的项目纷纷带头降价,在价格上为购房者留有余地。此外,二套房房贷收紧让炒房者纷纷撤离市场,刚需购房者也可以一解燃眉之急。

　　然而可以看到的是,尽管一手房价格下跌,但是价格仍在高位运行,以至于更多带着房价大跌预期的刚需购房者将关注目光投向二手房市场。

　　据记者了解,近期深圳各区二手房成交量大多是由刚需购房者促成的。在福田、罗湖等区域,中介公司的区域经理表示,投资客几乎为零,“尽管观望情绪浓厚,但是只要业主挂牌的价格比市场跌个10%,就会有很多刚需客户询问,跌幅至15%的话,几乎一放盘就有刚需购房者接手”。

　　数据剖析

　　二手房成交量连续5周回落

　　由各中介研究机构统计的地铺成交数据更能反映目前的成交情况。根据美联物业的数据统计,在上周,受到端午节的影响,全市二手房成交量连续五周回落。

　　美联物业的数据统计显示,上周全市共成交二手房1407套,环比减少26.34%,从日均成交量看,本周全市二手房日均成交352套,环比减少7.85%。六区成交量均有大幅回落。其中,龙岗区下降最为明显,本周龙岗区成交二手房281套,环比减少37%,市场成交份额从23.35%降至19.97%,让出全市第一的位置。南山区本周成交二手房200套,环比减少33.33%,成交量降幅仅次于龙岗区。罗湖、福田、盐田、宝安分别成交297、326、34、269套,环比分别减少23.85%、11.65%、26.09%、25.07%。二手房成交价格继续回落,本周二手房成交均价为16921元/平方米,环比下跌13%。

　　美联地产市场研究部的观点分析认为,近期房产税传闻纷纷,而上海的房产税细则又迟迟不出,楼市信心难以稳固,预计二手房市场短期内依旧会维持量低价跌的局面。

　　市场表现

　　刚需酝酿突围

　　一位业内人士在谈及目前的市场情况时表示“依然冷淡”。美联物业蔡屋围分行的中介人员刘先生告诉记者,近期的成交相当冷清,门店上前来咨询的客户很少,大多数客户抱着观望心态,房产税会否出台是他们最担心的问题。

　　在罗湖地王大厦附近的一家地铺门口,记者遇到前来询问的王小姐,她告诉记者,因为要结婚,所以考虑要买一套房。“开始考虑在关内,南山的房价被前海和后海片区拉动起来,价格太高；福田虽然位置好,但是动辄也是2万元,在罗湖,稍微新一些的房子卖到2万元,但是因为自己要结婚,所以只要房价下跌到可以承受范围之内,就会下手”。

　　“除了刚性需求偶尔有成交,投资客基本没有”,刘先生说近期自己和同事们的工作就是打打电话、问问业主,但是业主的挂牌价暂时都没什么松动,片区内的城市天地、都市名苑等几乎没什么降价。“感觉现在的局面比2008年的时候更严重,当年是卖家急卖,买家不急。但是现在是卖家也不急着卖,买家也不急着买”。

　　近些年来,关外一直成为一、二手房成交的主力。而以往的成熟社区福田区、罗湖均表现稳定。美联物业福田区总监梁文辉表示,福田区最近两个月的成交量表现较为一致,基本上价格有10%—15%的跌幅。“目前福田区的几个活跃楼盘如东海花园的价格应该说还是比较合理的,基本上福田区现在没有投资客的踪影,都是比较实在的自住客”。

　　未来动向

　　成交以小户型为主

　　罗湖、福田是中小户型较为集中的片区,而在市场上价量相对表现稳定,也是因为刚需支撑中小户型物业成交量较大导致的。根据国土局成交数据测算,2010年4月份90平米以下的物业在成交总量中的占比高达67%,而这一比例去年2月仅为61%,去年4月份为63.9%,显示中小户型占比呈现上升态势。而“新国十条”出台后,整体实际成交量都下降了不少,但是大户型豪宅受打击更为明显。

　　中联地产的研究数据表明,自从新政之后,中小户型物业成交量占比超过七成。研究认为,从政策角度来看,政府的房地产调控政策对中小户型物业的引导和支持意图非常明显,中小户型将会是未来楼市成交的主流。

　　中小户型持续成为市场成交主流,这也意味着,楼市还将继续面临刚需为主的冷清。一个有趣的现象是,上周楼市经历了端午假期,又正值世界杯期间,中原地产的看房客流数据却显示人数有所增加,针对上周的成交量出现下滑,中原地产市场部总监王世界认为,这部分“刚需族”没有选择马上成交,而是等待和观望,在这样的僵局中,能主动选择顺应市场降价促销的楼盘将继续受到追捧,同时受新政保护且总价不高的小户型也将成为众多买家的不二选择。

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