市场进入深度调整期 北京楼市再现"无理由退房"

　　退房的权力向来是衡量复杂的楼市市场中，主导权居于地产商还是购房者的关键因素———在不同程度地开始试探“价格优惠”的市场反应之时，无理由退房也重现北京楼市。

　　这似乎是一个楼市主导权重新向购房者让渡的信号。据悉，在售的最后一期k2海棠湾项目，就将开始执行无理由退房的政策，该项目开发商对记者表示，对于购买该项目三期指定房源的业主，将可以享受无理由退房的待遇。

　　这种销售政策上一次出现在北京楼市，还是2008年楼市深度调整之时，而当下市场环境的变化，尤其是成交量的持续下滑与住宅存货的不断增加，显然，让北京乃至中国的地产商们，都感觉到了背水一战的气息。

　　不要理由

　　不仅是弱化的涨价预期，无理由退房，也开始重新出现在2010年的北京楼市。

　　“我们项目三期，也就是最后一期，6月18日开始执行指定房源的无理由退房政策。”日前，k 2海 棠 湾 的 相 关 负 责 人 告 诉 记者。这是一个位于通州的住宅项目，而它所在的区域，曾在C B D东扩和通州新城规划公布的双重利好刺激之下，半年之内，住房均价飙升49%，同时还曾一房难求。

　　记者了解到，在此之前，该项目的前两期房源已经基本售罄，成交均价在25000元/平方米上下，至于为何在三期项目执行无理由退房的政策，前述开发商相关负责人给出的解释是，作为最后一期项目，在市场调整大势背景下，一方面回馈老客户与社会，另外一方面也表明开发商目前的信心与决心———无理由退房之下，如果购房者不能满意，开发商将无路可退，只能专心开发更好的产品让客户满意。

　　该政策具体的执行方式是，购房人在项目交房之前两个月的15日内，可选择零成本退出，其所投入的资金不会受到任何损失。这样从根本上解决了购房人置业的风险，也充分体现了开发商对自己开发的产品拥有强大信心。另悉，记者以购房人身份了解到，该项目此次活动为“购房三重大礼活动”。无理由退房为其一，其二是购买收官力作7#部分房源可赠送高品质精装修或毛坯房折抵3000元/平方米，其三是在活动期间，到售楼处还有神秘大礼赠送。

　　目前，北京楼市若干住宅项目都在考虑无理由退房的可能性，但是，k2海棠湾项目，是最早将这一考虑付诸实施的一家。

　　在此之前，上一次无理由退房集中出现在北京楼市，还是在2008年楼市深度调整之时，北京四方联达房地产经纪公司总经理杨少峰就表示，退房权力在哪一方，基本上就标志着楼市主导权的天平向哪一方倾斜，2009年之所以退房一事在北京市场销声匿迹，实际上便是开发企业在楼市的报复性上涨中，占据市场强势地位的典型表现，而如今，无理由退房的重新出现，则意味着这一格局开始松动并改变。

　　市场的走势在一定程度上验证了杨少锋的判断。5月以来，包括富力地产又一城项目，霄云里8号项目等，都在以赠送精装修、指定少数特价房源等方式，向购房者“让利”，尽管幅度与波及面多有不同，但仍在相当程度上取得了市场的认可。

　　在此之前，万科北京紫苑项目在开盘单价下调800元/平方米之后，销售速度明显增加，市场反馈积极，这也从另一个侧面展现了楼市主导权在购房者一端，权重正在不断加大。

　　库存逼迫

　　现在看来，北京或许只是个开始，对于开发商而言，提前多久对库存所带来的局势变化做出清醒判断，或许是关乎生死存亡的问题，显然宜早不宜晚，这或许是无理由退房策略如此之早地重现楼市的重要原因所在。

　　记者从中国房地产指数研究院获得的统计数据显示，截至6月6日，北京、上海、广州、深圳、杭州、重庆等六个一线城市住房总库存已经高达261081套 ，其中重庆和北京分别以92492套和88998套分别 居 于第一和第二位，而两个城市住房库存的总量，几乎占到了6座一线城市库存总量的1/3。

　　相比之下，杭州和深圳的住房库存量相对较小，一向被市场视为风向标之一的上海市住房库存指 标 ， 也 稳 定 在40000套 的 水平，不过，虽然在库存套数的规模上，重庆高于北京，但是，北京的住房库存的面积上，则超过重庆，位列第一。

　　北京世博经纬地产研究机构副总经理余姚群告诉《经济参考报》记者，如果照此水平，不用太久时间，全国一线楼市的库存总量，将恢复到2008年下半年的峰值水平，根据该机构的历史数据监测，上述6个楼市一线城市住宅库存的峰值，出现在2008年10月前后，当时这一指标曾在30万套左右持续“拉锯”。

　　利空走势

　　“库存的增加直接来自于成交量的下降”，中原地产华北区董事总经理李文杰告诉记者，“但是，在短期内，我们看不到市场成交情况能有好转的趋势。”

　　中国房地产指数研究院在对库存进行监测的同时，也同时对前述6城市的成交量情况以周为单位进行了统计，但这个统计结果，恐怕也不是开发商们愿意看到的结果，尽管这项数据所显示出的趋势，与开发商们在市场一线的感受，基本相似。

　　记者了解到，该机构对上述市场统计得出的结论，为其中4个城市周成交量均属下滑，并且幅度超过2 0 %， 广 州 和 北 京 分 别 以36 .53%和25 .44%的周环比降幅，分列一、二位，6大一线城市中，重庆、杭州、深圳的成交量环比显现增幅。

　　“如果把北京政策性住房的成交刨除，北京5月31日到6月6日这一周的成交量，比上一周的降幅达到28%，即便是在2008年市场深度调整的时候，成交量的下跌也不是集中在这么短的一个区间之内。”参与上述数据统计研究的一位研究人员告诉记者。

　　余姚群提供了一个从历史的角度去看待上述数据的方式，他表示，在2008年市场开始深度调整的一轮周期当中，基本上是在成交量 连 续3个 月 出 现 平 均20%降幅，并且住房库存在27万至30万套之间时，开始出现了大规模的开发商降价行为，现在，不可避免的是，趋势正在朝着这个方向发展。

　　国家统计局10日上午发布数据显示，2010年5月份，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12 .4%，涨幅有所回落，涨幅比4月份缩小0 .4个百分点；环比上涨0 .2%，涨幅比4月份缩小1 .2个百分点，上涨速度已经有所控制。(洛涛)