最近一段时间以来,房价走向引人关注。一些中小开发商试探性地推出价格稍微低一点的房子,有些人为此感到兴奋。

　　从个盘销售来看,针对新市场的新盘价格普遍有所回归,导致新盘成交强劲,市场上一些旧盘开始以特价方式出售,使旧盘呈现出“一降惊人”的现象。

　　今年上半年,可以说楼市一直处于调整状态,但房价回调仍有待完成。因为市场观望情绪依然浓厚,下半年房价有可能小幅下行震荡。

　　“4字头”房价频现

　　6月上旬,东莞房价趋于相对稳定,但端午小长假打破了这种平衡。一些开发商借助端午的噱头,纷纷降价赚吆喝,城区“4字头”房价又出现了。

　　三元盈辉开发的盛世华南的尾货盛世8号,最低售价为4300元/平方米。联华花园城在端午当天宣布,房价全场8折,4300元/平方米起,还附加了购房立即抽取幸运大奖,有液晶电视、微波炉、电磁炉、高级茶具等奖品。加上此前一些楼盘搞的“百套特价房入市”等活动,这些都在冲击房价底线,房价遇到下行调整的压力。

　　6月里,开发商对上半年业绩进行了盘点。那么,上半年销售量惨淡及资金回笼压力巨大,是否会促使开发商在7月采取降价让利措施呢?

　　虽然光大旗下楼盘曾以83折打破市场宁静,但并未对整体房价的下调带来特别影响。稍后,东莞万科不时有相互矛盾的传闻,一会儿力挺房价,一会儿又说顺势而为,不排除降价的可能,让购房者搞不清方向。总体来说,从4月初就开始嚷嚷的降价,一直没有实质性动作。

　　端午小长假,几个楼盘不约而同地出现“4字头”价格,确实让一些人兴奋。刘女士从年初就开始看房,一直没有看到心水的房子,不是太贵,就是地方太偏远。这次城区的几个楼盘降价,激发起了她买房的热情。她说:“正在跟老公积极地看房。如果看中,当然就买了。”

　　不过,她也表示,目前看来,房价有所松动。到了7月,会不会有更多的房子降价促销呢?她将继续关注。

　　对于6月频频出现的“4×××元起”的楼盘广告语,合富辉煌东莞市场研究部经理李兴旺认为,“4字头”房价频现,短期内将让市场再次陷入观望,普通洋房遭遇较大的下行调整压力,预计7月全市普通洋房成交均价会出现一定程度的下滑。

　　价格分化日益严重

　　从东莞市房产管理局公众信息网上的签约数据来看,近两周的商品房成交量仍然处于整体下降的水平,个盘销售也有较大的分化。同一区域可能会出现15000元/平方米与6000元/平方米房价并存的状况。各项目由于地段、产品创新、配套、发展商资金等的差异,房价出现了一定分化。

　　关于楼市价格定位,中原地产有关分析人士说,目前入市的产品还未能给市场太多惊喜,加上推售的地段大都处于城镇结合区域,配套相对不算完善,地段没有特别大的优势,因此商家在竞争压力下不敢贸然采取任何行动。

　　楼市产品定价的高低主要看地段和产品本身。地段价值的显现并非一朝一夕,行政中心区内及周边新城市中心区的产品,因为可开发用地的稀缺性,升值潜力仍然被不少人期待。如果再加上产品创新突出,景观的绝佳性,卖出一个较高价格是可能的。但这与产品综合素质息息相关。如果产品水平较低或者地段不佳,还想像上半年那样卖高价,市场未必埋单。

　　有人说,楼市就像股市,在大牛市里,任何一个股票都会涨。遇到政策调控等风险的时候,基本面较好的蓝筹才是最抗跌的产品。开发商现在有个共识:好品质的项目是经得起政策调控的,但中小项目想卖高价已经不太可能了。屡次政策调控使得这种分化越发明显。

　　精装房造成短期涨价

　　虽然楼价下降是大势所趋,但上周有些反常。

　　上周,东莞市普通住宅成交面积为42682平方米,成交套数458套,成交均价为6548元/平方米,环比上升9.76%。

　　房价环比上升,难道说明楼市降价之说只是假摔?记者在成交较好的楼盘进行实地了解,发现房价上升的原因,主要是个别楼盘精装房销售的结果。

　　上周,位于大朗的万科金域蓝湾开盘就以129套签约量排在周成交第一名。据分析,这主要是因为该盘推货产品多是中小户型,以精装修为主。价格的上涨主要是因为精装修项目成交量较多,对整体价格拉高起到很大作用。一些比较低端的项目上周成交较少。

　　精装房拉升房价已经不是一次两次了。目前,万科地产大力提倡精装,旗下精装修项目包括万科·金域蓝湾三期、万科城五期、万科·金域华府等。另一个深派地产商益田·大运城邦一期公寓也采用精装概念,精装房扎堆上市,势必拉升整体房价。购房者认为,精装房虽然看似均价较高,但分摊下来看,价格并不算很高,于是纷纷入市。

　　除了精装房拉动房价外,这几周集中签约的还有一些洋房项目中的楼王单位或景观、户型、品质等较好的复式或大户型单位,这些产品的客户更看重舒适度和景观面,对价格不太敏感。推出这类单位的帝景湾、景湖时代城二期、万科·松山湖1号虹溪诺雅三期、金域中央四期等都有一定的销售业绩。

　　别墅上周成交最低

　　话分两头。分析人士认为,若剔除精装修和楼王单位的影响,房价仍是稳中有降,成交量在这几周的下降就更为明显。

　　就拿上周来说,上周商品房成交总面积为4.59万平方米,环比下降12.36%,同比下降69.93%,合计502套。其中住宅成交了4.37万平方米,环比下降8.18%,同比下降67.27%,合计461套。非住宅成交面积为2208平方米,共41套。这说明商品房成交继续下挫。

　　不仅是普通住宅,6月以来,别墅市场受到新政的影响也是越来越明显了。从5月31日到6月20日三周成交看,平均每周销售不到8套,上周只成交了3套,价格为14034元/平方米,成交量环比锐减八成,创下2010年新低。

　　中原市场研究部分析,别墅市场在新政后成交量下跌主要原因是,楼市在整体成交不景气时,各类住宅都会有不同程度下降。客户观望情绪浓厚,开发商也随着市场变冷而放缓供应节奏。别墅一直被看成保值和升值的投资产品,但在跌声一片的市场上,客户也会有所犹豫。随着楼市在下半年逐渐明朗化,别墅市场新项目陆续上市,这种局面或有所改观。

　　交易继续疲软

　　2010年“新国十条”使楼市成交量减少五成以上,日均成交量基本在70套以内,不少楼盘连续几天零成交。观望氛围较浓,成交持续低迷,部分楼盘加大促销力度,房价出现局部松动。虽说去年下半年成交量含有非理性成分,但成交量的巨大减幅不得不说明目前成交量处于较低的水平,楼市出现成交疲软状态。

　　4月份的新政,大大提高了炒房者的入市门槛,经历2007年下半年至2008年上半年之间房价大起大落后,炒房者的信心受到严重打压,市场的投资、炒作成分减少。

　　合富辉煌市场研究部李兴旺表示,从数据分析,整体而言,目前房价以平稳为主。过去的五周,东莞成交量在4.5万平方米/周的低位徘徊,周成交套数在450套/周上下浮动,成交价格在5月中旬跌入谷底后稳中有升,主要原因是,不同质素的产品成交比重发生变化。

　　虽说房价有所回落,但似乎距离购房者心理底线尚远。2007年下半年的房价回落,曾让不少首次置业或改善型需求者蠢蠢欲动。但目前,类似的蠢蠢欲动并未出现,这就证明,房价还没有达到合理水平,刚性购房需求还没有得到有效激发。

　　因此,未来几个月,楼市应该主攻刚性需求,在降低购房门槛上做文章,一句话,就是继续降价。另外,在提高楼盘附加值、挖掘楼盘价值上花些功夫,使楼盘价值最大化,突出楼盘性价比,也可能是条出路。