近日，国家统计局5月份房地产数据公布，仍然是价格上涨，但从市场上反馈的信息可以看出，成交量却在不断萎缩。在近几年，5月成为房地产由冷清转热烈的分水岭，通常被称为“红五月”，从这个月份开始，全年的量价齐升的行情就开始了，但今年却呈现量跌价涨、不温不火的态势。

　　郑州创5年来5月最低成交量

　　根据中房信(CRIC)郑州机构对65个重点在售项目的监测结果，5月郑州市商品住宅成交均价突破5500元/㎡，相对1至4月份，呈现明显的价格“滞涨”局面。5月份郑州市商品住宅新增供应61.13万㎡，环比下降11.98%，同比上涨166.48%，而成交量为55.95万㎡，环比下降36.99%，同比下降30.14%，是今年以来首次出现供过于求的局面，也成为2006年以来5月份成交量最低的一次，“红五月”光彩不见。

　　“结合5月份的媒体投放情况看，郑州平面媒体房产广告累计投放318次、约合3500万元，投放力度是今年以来最大的一次，主要以招募、促销优惠为诉求点，表明在政策收紧后、炎热季节到来之前，开发企业希望逆势博弈，能够在传统的‘红五月’保持强销势头，即便如此却还是未能改变颓势,广告投放量与成交量之间出现了明显反差。前5个月国内一、二、三线城市都出现了三到七成不同程度的下滑，毫无疑问房地产调控新政已经发生了日益明显的效用，政策收紧后，投资投机客淡出，首置、改善型客户观望，直接导致成交量锐减。”中房信分析师刘会友介绍说。

　　“价涨量跌”成因何在？

　　新政后的5月份，郑州房价逆势再度上扬近500元，是报复性反弹，还是结构性因素使然？此种现象是否正常？我们采访了中房信相关负责人赵爽。赵爽认为，从全国范围来看，这种量跌价涨反映的是调控政策的效应在显现，另外就是购买者和开发商的观望气氛浓厚。

　　在郑州，“量跌价涨”则可以体现到中房信的65个监测项目，可以从几个因素分析，一是从住宅成交类型看，本月经济适用房成交量比以往明显减少，这也成为商品住宅整体价格上移的重要因素之一。二是大户型成交量下跌较少，从普通住宅(不含政策房)成交户型变动趋势看，90㎡以下、90~140㎡、140㎡以上户型成交量，5月份较4月份分别下降了约40%、40%和18%，这说明140㎡以上的大户型市场抗跌性明显好于中小户型。从侧面说明需求大户型的具有较好支付能力的客户受政策影响较小。三是从普通住宅(不含政策房)成交价格结构看，5月份6000元以上的项目成交量占到总成交量的近四成，较4月份提高了近7个百分点，直接抬高了整体成交价格。新政后高价位楼盘的不俗业绩也从侧面说明了品质改善型客户受政策的影响较小。

　　“为了确切判断5月份个案项目是否普遍逆势涨价，我们选择了65个在售楼盘对其近三个月的价格走势进行观测，细致研究后发现，4月份其中55个项目价格是上涨的，上涨率高达85%，但5月份，项目的上涨率下降为55%，价格上涨多属于进度性自然调价，且价格上调的幅度明显减小；价格下跌的项目由4月份的10个上升为5月份的29个，下跌的主要原因是调低新推楼盘价格、推出特价房及促销优惠等，另外再考虑到部分项目出于打折促销优惠营销需要而涨价的情况，总体上实质性涨价的项目就更少了。新政后房价上涨势头明显得到遏制。”赵爽介绍说。

　　郑州商品住宅价格上涨是假象？

　　基于上述分析，可以判断5月份商品住宅价格上扬并非实质性涨价引起的，而是由于高价位项目本月成交比重较大的结构性因素所致。

　　赵爽认为，新政后客群结构的重构，进一步会影响到成交结构及房价的变化。品质改善型客户需求受政策影响较小，而首次置业、首次改善及投资投机客受政策影响显著。

　　相对于品质型楼盘来说，中低价位楼盘出现暂时的“滞销”，一方面是来自于首次置业者的暂时观望和投资投机者的淡出，另一方面是由于二套房贷门槛的提高限制了部分首次改善型客户的购买力，这类客户对价格和政策的敏感性高，而品质改善型客户受影响则相对弱化，这也正是5月份成交结构中高价位段的比例提高的原因所在，由此直接导致整体房价的抬升。但从市场发展规律看，市场基本面不可能长久支撑高价位，政府也不可能任由房价继续高涨，房价最终还要回到中低价位上来，而在房价调整的过程中，高性价比、价格适中的楼盘还是会受到广大消费者青睐的。(记者 辛渐)