6月11日，由世联地产主办的“迎接新政，布局未来”的楼市高层论坛在南京举行，作为官员代表的住房和城乡建设部政策研究中心副主任秦虹，作为学者代表的著名经济学家赵晓，以及作为业内资深人士的世联地产董事长陈劲松，分别对楼市未来走势进行了预测。

　　房价何时可以降到位？

　　第四季度或将迎来一波降价潮

　　国家统计局刚刚公布的全国70城市5月房价显示，南京房价与4月环比只降了0. 5%，这也让不少市民感觉新政带来的降价效果“太不过瘾”。对于房价的走势，陈劲松认为，“趋势已经非常明显了，全国成交量和价格的增速已经大幅下滑。”至于变化的具体时间，“降价会出现在今年的下半年，尤其是第四季度。”

　　陈劲松指出，随着新货上市量越来越大，开发商资金回笼压力也就越大。“如果此次调控真正到位，预售资金实施有效监管的话，我们预计全国没有一个开发商资金是完全宽裕的。”陈劲松揭出了房企的“底牌”：目前开发商的资金全面紧缩，五分之四的资金渠道已经被堵，开发商自有资金能维持多久，将决定这场博弈何时结束。“目前短暂的均衡不会超过两个季度，不迟于今年第四季度，开发商的资金链将会极度恶化。而博弈均衡状况改变后，必然会出现房价较大的降幅。”

　　秦虹认为，新政最主要的作用，莫过于改变市场原有的期望，这也将促使开发商主动降价。“新政出台之后，短期内会形成供求关系和房价、地价预期的转变，这点很重要，政策要引导预期的转变。”秦虹举例，地王的出现，曾带动全社会对房价上涨预期；而当前新政一个最重要效果，就是产生“对冲性力量”，使市场趋向于理性。

　　下半年楼市会不会回暖？

　　供求失衡加剧，形势只会更严峻

　　国家对楼市的宏观调控不断深入，接下来市场将如何发展？有些开发商乐观地认为，调控带来的观望阴云有望在两三个月后散去，下半年能否真的实现回暖？三位专家观点一致，都指出了本轮调控的特殊性以及楼市将面临前所未有的考验，下半年形势甚至将更加严峻。

　　“我个人认为对房地产企业而言，今年注定是挑战大于机遇。”秦虹的论据首先指向了下半年可能出现的房源“供应大潮”，由于2009年10月份新开工面积增长速度由负转正，导致了2010年一季度开发量特别巨大，“今年一季度，甚至今年1到5月份，新开工面积实际上一直处于历史的最高位。”随着这些开工量在下半年转为上市量，再加上新政带来的大量楼盘延迟开盘，秦虹判断，楼市在下半年将会面临巨大供应压力。

　　“过去正常情况是，上半年成交面积占全年成交面积的比例一般在1/4到1/5，大量供应还是在下半年，今年这个特点尤其明显，市场供应前低后高的特点更突出，”秦虹说道。而供应出现剧增的同时，需求却可能面临一定幅度的下降，楼市新政“在增加购房贷款成本的同时，客观上必将延迟部分改善性需求的实现”。

　　与秦虹用数据的方式稍有不同，赵晓用了一个经典的“三碗饭”做比喻，来印证了当前房地产市场所面临的巨大挑战。他将改革开放以来中国经济持续增长的原因，归结为人口红利、强劲的出口和沸腾的楼市泡沫。赵晓认为，当前楼市遇到的问题，归根结底是这“三碗饭”吃完之后吃什么的问题。人口红利到了一个转折点，目前出口形势也没有根本改观，去年靠财政刺激带来的楼市泡沫更是靠不住了。“三碗好饭”都没得吃，三大动力降温，“意味着中国搞不好会进入到增长的黄昏，我们以前常说狼来了，这次搞不好可能真的狼来了。”

　　赵晓劝告开发商们，“该降价就降价，该跑就跑，千万别以为还会像以前那样‘钟摆’。别再梦想了，别再等待了。有一首歌是《等待是一生中最初的苍老》，而我告诉你，等待是慢性的死亡。”李汇丰 王烨