专家认为,开发商腐败等深层次问题不解决,调控就难以取得满意效果。“有些开发商为什么那么嚣张,他把一些政府官员吃准了。例如广州有些楼盘为什么规划老改来改去呢?这里面有没有猫腻在里面呢?”

　　要在一剂猛药之后,从行业的发展着手,出台房地产行业长期规划,给市场各方稳定的发展预期

　　在房地产新政策出台一个多月后,记者走访广州、深圳多家楼盘、中介和专家后发现,这里的房价开始有所松动,但由于楼市调控已经进入“深水区”,这些背后的矛盾如果得不到梳理,房价依然可能出现“调控后反弹”的现象。专家建议,要在一剂猛药之后,从行业的发展着手,出台房地产行业长期规划,给市场各方稳定的发展预期。

　　楼市成交下降价格开始松动

　　新政策出台一个多月后,广州天鹅湾。售楼部人员告诉记者:“这一套三房每平方米2.4万元,而上个月的价格是每平方米2.6万元。”

　　调控的冷风已经给此前疯狂的楼市降了温。记者从网易地产追踪阳光家缘的数据了解到,5月1日至5月25日广州一手房日均成交量128.24套,成交价为每平方米10728.32元,分别比四月下降34.2%、3.5%。根据广州市国土房管局的统计数据,新政策出台签约面积同比减少68.1%,环比减少了33.5%。

　　合富置业首席市场分析师龙斌说,根据观测,新政策出台以来,成交量的确有下降,但不同地段出现了不同的情况,有些地段周边环境、配套设施不错,物业在消费者心中价位较高,所以受影响不大。

　　随着市民观望情绪的上升,二手房市场成交惨淡。广州大观南路永诚地产物业顾问梁伟棋说:“客户观望的多了,新政策打压了很多第二套改善型住房的客户。去年一家门店一个月的成交量大概是5-7单,最近少了,几乎没有。”

　　中大北门蓝色康园分店满堂红见业顾问陈先生说:“从新政策出台之后,看房的少了三成以上,成交量明显下滑”。

　　中山大学岭南学院金融系副教授蔡荣鑫说:“对楼价的调控作用还很难讲,估计会像2008年一样,将有一些房地产中介公司经营不下去了。”

　　房地产调控进入“深水区”

　　近期北京、深圳、广州房地产调控细则先后出台,业内分析人士认为,各地的调控力度并不一样,有其合理性,也有市民认为,一些地区调控细则偏温和,削弱了调控的震慑力。

　　中原地产市场总监李粤湘说,相对其他一线城市如北京、上海、深圳,广州房价还有一段较大的差距,根据楼盘中介观察,广州购房的人群多以自住为主。同时,广州为迎接亚运会做了很多准备,配套设施越来越齐全,房价下跌的可能性不大。

　　广州市国土房管局有关负责人表示,广州暂未规定限购措施,主要是新政策以来,广州楼市成交量已出现较大幅度萎缩,市场观望气氛浓厚。房价虽仍在高位,但涨势已得到遏制,预期随着成交的持续低迷,房价将出现下跌。如果房价还继续上涨,可能会出台限购或者其他措施。

　　温和的细则让部分市民有些失望。广州搜狐焦点房产网做了一个调查,对于广州细则,网民普遍认为太温和,持这一观点的网民达到了99.36%。

　　暨南大学经济学院博导杜金岷认为,当前调控效果要观察3至6个月才能下结论。但需要注意的是,房地产调控已经进入“深水区”,背后的深层次问题如果不解决,调控就难以取得满意效果。

　　首先,各级政府利益分配不够合理。杜金岷说:“地方政府的财源相对偏紧,地方政府要发展,考核的是GDP,怎么做呢?那就发挥‘主观能动性’了,最能用的就是土地,这是体制造成的。在多种压力下,一些地方政府和房地产商形成了利益共同体。据说西部有些地方卖地收入占到政府收入的70%。”

　　其次,开发商的腐败问题要提到解决日程上。杜金岷说:“有些开发商为什么那么嚣张,他把一些政府官员吃准了。例如广州有些楼盘为什么规划老改来改去呢?这里面有没有猫腻在里面呢?”

　　中山大学岭南学院金融系主任陆军说,经济适用房建一两百平方米,深圳经济适用房里的人开宝马,类似的事情要有个处理结果,对违规违法问题要“广而告之,严肃处理”,而不是“不了了之,金钱话事”。

　　第三,房地产与子女教育等问题挂钩,助推了房地产市场的火热。龙斌认为,学位户籍是社会问题而不是市场问题。租房的人在绝大部分城市不具有学位,学位房的价格被推高,因此很多刚性需求不是纯粹的房地产问题。李粤湘说,房子上寄托了太多的内容,买房是一种安全保障的需求。

　　猛药过后要多出软措施“长期调理”

　　专家认为,当前房地产调控政策主要是为了改变预期,为楼价高涨的快车踩刹车。但在这一剂猛药之后,需从行业的发展着手,出台房地产行业长期规划,给市场稳定的发展预期。

　　——房价的内在自我稳定机制亟待建立。蔡荣鑫说,中国的房价事实上缺乏一个内在的自我稳定机制,要努力构造房地产市场的内在稳定机制,比如可以要求地方政府必须每年将一定比例的土地转让收益以及房地产税费收入投入到廉租房、经适房等住房建设中去。

　　陆军认为,要积极地引导人们转变传统观念,租房也是一种可取的方式,同时保障性住房的建设需要强化。商品房可以通过市场调节,保障性住房要政府来调节。保障性住房建起来后,就可能间接地抑制房地产价格。

　　——出台一揽子的房地产战略发展规划,实现楼市稳定健康发展。杜金岷说,从短期来说,是要改变楼市疯涨的势头。改变预期一是通过行政手段,把政府的决心讲出来,办法总比问题多。二是让老百姓对保障房有希望,至少在房价涨的时候还有保障,不会风餐露宿。

　　“从长期来说,最好把房地产政策当作整体战略来做,应像新兴产业规划一样,拿出来一揽子的政策,形成好的预期,而目前紧迫的局面下非常需要这种东西。这个叫软措施,有时候软措施比硬措施好,能够让老百姓看到希望,明白政府所为,那老百姓就不会跟政府去抱怨。如果给老百姓预期,我没钱,我住经济适用房,更差的住廉租房,先租着,那就不怕了。”杜金岷说。

　　——引导投资,让投资朝着实体经济、资本市场走。陆军、杜金岷等专家认为,疏通投资渠道对于解决房地产问题意义重大。在实体经济方面,开放政策要落到实处。例如温州炒房团,他们水平又不是很高,这么多的钱怎么投资呢?想来想去还是投资房地产最保险。最近中央鼓励和引导民间资本进入一些垄断行业,具有积极意义。但以电信业为例,民营老板不一定懂,所以一个完善的、稳定的资本市场建设十分重要,那才是资金的最大蓄水池。 (记者黄玫　陈梦醒　谢春李)