“新国十条”实施了一个月,随着市场对政策的逐渐消化,对东莞市场的影响也日益明显,从上周的成交看,持币待购或放弃买房现象增多,成交量下降明显,而房价也开始逐步松动,不少开发商更是暗中降价促成交。

　　住宅成交量整体减三到四成

　　新政实施一个月以来,对楼市影响开始显现,记者对新政前后的数据进行了比较,发现成交量日益减少。

　　根据合富辉煌提供的数据显示,新政实施前,4月中上旬,1日到16日东莞住宅签约套数约1756套,新政实施后,5月的中上旬,5月1日到16日成交量为1286套,环比减少27%。从日成交看,4月份住宅日均成交量约139套,5月份(截至5月16日)的日均成交量为80套,减少幅度约42%.由此可以看出,新政后,东莞住宅成交量整体锐减三到四成。

　　不过,值得注意的是,成交量中,成交户型的分化越来越明显。其中,中小户型90平方米以下成交比重在新政实施后两周增幅最为明显,受政策影响较大的大户型的成交量则呈现出不同幅度下滑。不过并不是所有大户型都陷入“滞销”境地,“五一”期间,由于开发商加大了营销力度,因此大户型尤其是松山湖片区的大户型成交量有所提升,分析认为,即使新政抬高了置业者的门槛,部分资金实力很强的客户对新政反应还是相当淡定,他们关注的是稀缺的自然资源和居住的舒适度等因素,因此政策对其影响最小。

　　开发商开始“暗”降价

　　根据东莞中原研究部监测数据显示,虽然新政后东莞普通住宅成交量每周都有小幅下降,但是对于房价来说,开发商表面上仍然坚持坚挺的价格策略。而成交过程中,有些开发商会采取不定期拿出10-20套单位来做特价处理的方式,聚集人气,维持成交氛围。

　　更有开发商开始以少量特价房“小试牛刀”试探市场,以此及时作出相关营销策略。更有甚者,据中原市场研究部方面检测,在部分楼盘,有意向成交的客户可以通过销售员申请跟开发商谈价、议价得到更多折扣,因此谈价空间比新政前大多了。

　　城区楼盘价格未见松动

　　具体到价格方面,数据显示,4月1日至16日的4月前半月东莞住宅均价约为7270元/平方米,而5月的前半月,从5月1日至16日的均价为6815元/平方米,环比下跌6%。而4月份东莞住宅均价约6895元/平方米,跟五月前半月价格基本持平,没有变动。合富辉煌市场研究部经理李兴旺表示,房价的小幅波动更多由市场成交产品结构所致,即不同素质的产品成交比重的变化将使整体均价发生变化,从整体来讲,新政后截至到5月16日,东莞房价以平稳为主,开发商资金普遍相对宽裕,降价意愿较小。

　　从5月以来签约成交量前十名项目可以看出,成交量较多的是5月1日后新上市项目和前期卖得较好的楼盘,基本上仍以自住客首次置业为主,户型面积适中,这些项目的上市在一定程度上使得部分以自住为主的刚性需求有所释放。但由于楼市调控政策的影响,还有较多置业者持币观望。

　　从5月以来的成交价格来看,成交量多的项目基本上是城区及供应量较大的区域。而城区楼盘价格一直未松动。这对东莞楼盘的均价起到了很大的引导作用。如石排的东江豪门均价5175元/平方米、万江的上东国际二期均价6516元/平方米、位于厚街的汇景·中央华府均价5636元/平方米、常平的万科城五期均价5952元/平方米、南城的天诚国际均价6592元/平方米、东城帕萨迪纳均价7099元/平方米等；其中市区楼盘价格都在6000元/平方米以上。其中上东国际在一期均价为5400元/平方米的基础上,一路上涨,现在达到6516元/平方米,涨幅达20.66%。而天城国际第一期均价6442元/平方米,截至目前也涨到了6516元/平方米,这些成交量较多的项目对价格起到了很大的引导作用。