地产政策无疑是当下最吸引眼球的焦点。

　　“新国十条”的威力尚未尽显，新一轮更为严厉的地产新政似乎已经破茧待出。

　　据《上海证券报》13日报道，上海日前召开有各区政府和相关主管部门领导参加的通气会，紧锣密鼓地讨论上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法，拟征0.8%的房产税。

　　然而耐人寻味的是，就在房地产市场风声鹤唳草木皆兵、堪称“史上最严厉”房地产调控政策火热推行的当口，海口等地房价却逆市领涨。

　　国家统计局最新发布的4月楼市数据显示，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨12.8%，其中海口、三亚新建房屋住宅销售价格分别以 64.3%、58.2%的涨幅领跑全国。这是今年以来，海南这两个城市连续4个月占据全国房价涨幅排名的第一和第二位。

　　“地产调控没有切中要害，消费者被政策了。”一位地产政策专家对中国商报记者如是分析。

　　消费者“被政策”

　　“房地产市场的政策一轮紧过一轮，但我们看到效果显然远没有达到政策制定者的期待。”日前，国家行政学院一位知名教授在接受中国商报记者采访时认为，目前一轮紧过一轮的政策无一不是针对购房者，通过设置种种门槛来限制购房。

　　这位要求记者不具名的专家举例说：“北京的‘新十二条’政策旨在通过限制消费者的购买，人不去买房，从而让房价回落。政策的出发点毋庸赘言，但这种期待却很天真。”该专家分析，“老百姓并不是高房价的背后推手，而地产调控政策频频针对处在买方市场的老百姓，这显然并没有切中市场的真正要害，调控的力度自然有限。”

　　该专家的分析并非空穴来风，前述国家统计局最新发布的4月楼市数据已经证实了分析。在政府频频出招遏制房价的同时，全国70个大中城市房屋销售价格却同比上涨12.8%，已经给地产政策写下了一个耐人寻味的注脚。

　　为什么在楼市严密调控下，楼市价格并未因此走软？“买房子的人并不是楼市的推手，调控楼市的政策却是针对这些买房子的人，没有切中要害。”国家行政学院专家批评说，“这种头痛医脚的做法，就导致了开发商力撑上涨，撑到政策调控效力丧失和房价恢复稳定上涨的时候。所以政策被消融，房价并没有应声而落，调控效果不明显。”

　　中国社科院土地与房地产研究室主任李景国也认为，中国房地产市场秩序仍较为混乱，房地产调控手段不能切中要害，“在高房价下，部分真实需求已经被逐渐挤出市场，而为规避通货膨胀的投资需求以及为获得炒房利润的投机性需求逐渐增多。对投机者而言，房地产市场已成为一种暴富的手段和一些人攫取财富的捷径，特别是在全国几大热点城市，房地产更成为富人投资的天堂。投资与投机需求增多造成市场供求紧张，推动房价不断上涨，相当部分自住需求被挤出市场。”李景国说。

　　事实上，中国商报记者此前采访温州中小企业发展促进会会长周德文的时候，他坦言温州人看好楼市的潜力和未来，“当前政策只是暂时性的，不会影响到楼市的长远发展。投资房产温州人不会抛出手中的房子。”

　　以炒房团闻名的温州人发出这样的声音，有两大核心原因：“地产经济支撑着国家整体经济的发展，联动了所有的行业，房地产市场巨大震荡也容易引发一个国家金融危机与经济危机，因此国家不会让地产萎靡下去，楼市的未来和前景是光明的。另一方面，早在地产开始调控之前，温州人早已完成了对楼市的投资。”周德文这样解释。

　　这意味着，主要针对房地产投机的政策调整，板子最终打到了真正需要购房居住的人的身上，“被政策”的最终只有消费者。

　　不过，著名地产专家易宪容表示，新一轮房地产调控才刚刚开始，千万不要低估调控的市场影响，也不要错误估计政策的力度，以为新“国十条”还会像以前那样无功而返，导致房地产调控变成又一次“空调”。因为，从这次严厉的房地产调控的主要内容来看，调控目标是相当明确的，就是要从根本上遏制住房地产投机炒作，就是要坚决遏制高房价。

　　5月5日，住建部政策研究中心副主任王珏林在2010年中国房地产高峰论坛上表态，“如果这次调控效果出不来，我觉得政府肯定不会放松。”

　　税制改革呼之欲出

　　　与坊间对频出的地产新政的讨论如火如荼相呼应的是，新一轮更为严厉的地产新政——房产税似乎已经呼之欲出。

　　据透露，被讨论多年的房产税或在房地产市场当前面临的非常时机借机破茧——上海最快将在5月公布房产税细则，税率0.8%。

　　分析人士认为，此房产税正是此前备受争议的物业税的一个翻版，上海酝酿的此套政策组合拳，目的同样是加大房地产持有环节成本，遏制投机需求。

　　但如同此前4月30日北京版“新十二条”出台引发大讨论一样，上海拟征房产税再次掀起轩然大波，上海亦被立马推向舆论的风口浪尖。

　　在《房产税暂行条例》第五条免缴房产税房产中，“个人所有非营业用的房产”被明确写入，这意味着房产税征收对象仅限于经营性物业，对个人所有非营业用房产免税。

　　而此次上海方案，将把普通居民持有多套住宅解释为经营行为。这相当于扩大了房产税的征收范围，将目前免缴房产税的普通居民，纳入了征收的范围。

　　据此，财政部财政科学研究所副所长刘尚希认为，“国务院颁布的条例已规定，对个人所有的非营业用房产免征房产税。上海有权对普通住宅开征房产税吗？”他一直主张，楼市调控慎用房产税。

　　不过，前述国家行政学院教授认为，房产税如果出台，被政策的还是购房人。“楼市高价，政府责无旁贷。”

　　“各地方政府成立土地交易中心，把土地交易中心作为惟一的土地市场和土地交易的专门机构，从而形成土地一级市场的政府垄断和区域土地集中统一管理的格局，”上述国家行政学院专家指出，政府是高房价的推手，地产调整政策应该针对这一源头而立，而不是买房的消费者。

　　中央党校教授周天勇指出，土地供应量不足、垄断性供应土地、政府房地产财政和对房产投机及其多套房持有不征税等造成了时下的高房价格局。

　　周列出的解决方案就是实行土地改革。“目前与地方政府有关的这种拍卖出让方式，应当彻底改革了。所有的土地，无论集体还是国有，无论政府收购后储备的还是破产转产要进行出让的，在转让时，可以直接由自然人和法人提交交易所经常性挂牌，用地商可以到交易所随时找地选地，交易可以随时进行。”

　　在周天勇看来，消除了政府卖地的垄断性供地格局，房价才能回到市场理性。

　　吴 伟 本报记者 汪 挺