昨日，广州市国土房管局发布《2010年4月广州市十区房地产交易登记情况通报》(下简称《通报》)。《通报》显示，3月26日至4月25日广州市一手住宅成交均价为11511元/平方米，环比仍上升6%，成交登记面积为53.66万平方米，环比减少约14%。

　　中原地产项目经理黄韬认为，4月份量跌价升很正常。这主要是由于结构性因素造成，此次统计主要是对于4月初的楼市，而月初楼市仍很势猛。《通报》中与新政出台时间有重叠的，仅有10天时间。房产新政正发生作用，但要到5月底6月才能出影响，7月份楼市价格的变化会显露出来。预计市场成交量会持续低迷，最终影响价格。

　　全市均价仍涨6%

　　4月广州市一手住宅交易均价为11511元/平方米，同比上升44.3%，环比上升6.0%；交易登记面积为53.66万平方米，同比减少35.5%，环比减少13.9%。二手住宅交易面积占总住宅交易登记面积的54.6%，共64.50万平方米，同比减少8.6%，相比2010年3月成交量增加28.6%。

　　中心六区交易量减一成

　　根据《通报》，中心六区一手住宅均价达15598元/平方米，环比继续上升，但升幅收窄。交易登记面积持续减少，为23.57万平方米，同比减少51.0%，环比减少11.9%。新四区一手住宅均价为8310元/平方米，交易面积30.09万平方米，成交量环比减少15.5%，成交面积占十区比重下降1个百分点。

　　萝岗均价上升约九成

　　十区中除天河、黄埔、花都、南沙四区外，其余各区成交均价均出现不同幅度的上升。其中萝岗区均价为13946元/平方米，环比上升约九成；交易面积为0.61万平方米，环比减少七成五。

　　记者调查 一手楼降价12.9%

　　阳光家缘数据统计显示，新政后30天4月16日~5月15日比较新政前30天3月17日~4月15日

　　虽然广州市国土房管局发布的通报指广州4月一手楼均价依然在上涨，但记者根据阳光家缘截取的数据发现，从“4·15”房产新政“开始实施后，4月16日到5月15日(30天)之内，广州一手住宅网签的价格相比3月17日~4月15日(30天)是下跌了12.9%的。

　　一手网签均价约跌12.9%

　　在房产新政出台前两周，曾有改善型买家换房族被迫弃购，部分投资客开始恐慌性抛盘，一些已经签了购房合同的买房者甚至不惜违约等。随着时间的消化，广州楼市总体表现比较淡静。据网易房产截取阳光家缘数据显示：4月16日~ 5月15日(30天)广州一手住宅网签成交5124套，均价10641元/平方米；3月17日~4月15日(30天)广州一手住宅网签成交6375套，均价12211元/平方米。

　　该数据显示新政出台后广州一手住宅楼市成交套数萎缩约两成，成交均价已经下跌约12.9%。

　　业界人士表示，新政出台后从供应与成交的比来看，明显是量在下降。易居中国华南副总经理梁永光介绍，“五一”假期所在一周的商品房成交共1348套，比前一周减少496套，成交面积为16.18万平方米，环比前一周下降7%，仅为09年同一时期成交量的35%。其中商品住宅共成交1085套，成交面积14.53万平方米，成交面积环比前一周下降了8.64%。

　　购房者称感觉不到降价

　　不过，购房者对房产新政的预期仍很大，部分购房者认为网签均价数据下降，但自己关注的楼盘楼价却没太大变化。陈小姐今年3月份开始看楼的，她在越秀区、白云区等中心城区看房较多，“没感觉到降了，还是买不起”。

　　有银行仍可贷三套房房贷

　　业界人士分析，鉴于此次政府调控楼市目的是抑制房价上涨，而不是要打压楼价，加上广州部分开发商目前资金充裕，降价套现的可能性并不强等因素，使得楼价走势的不确定性加大，从而加强了买方的观望心理。

　　日前，广州市房管局提前透风表示，穗版新政对三套房贷是否停放等不做限制，决定权交由金融监管部门和各商业银行自定。在被评价为“温和”的穗版新政风向透风后，目前广州楼市仍比较平静，未有出现太大变化。

　　业界人士透露，由于广州政府不自定三套房是否停放贷款，目前不同银行间执行上有小差别，部分银行仍可根据情况贷款，但首付和利率都要相应提高。因此要购三套房的，可以多咨询几家银行作比较。

　　后市判断 “风向标”亚运城或推迟上市

　　原本定在今年7月份上市销售的亚运城商品住宅项目，业内人士表示可能会推迟上市。据媒体报道，此前雅居乐曾表示，这批房源最快将在今年7月份入市。但在4月23日广州房博会上，亚运城项目甚为低调，仅配置了一个沙盘项目展示，至于何时进入市场销售，价格定位如何，三家开发商都表示不太清楚。

　　据合富辉煌首席市场分析师黎文江猜测，由于当前市场成交低迷，该房源出售可能被推迟，七八月份还不一定能够入市。如果亚运城项目七八月份上市，价格可能将低于预期。

　　广州市房地产专家吴定金认为，亚运城项目的供应量非常大，本身对楼市走向有“风向标”意义。如果亚运城项目上市后，成交火爆且房价可卖得很高，那么市场就会因此获得信心，跟风而上；但如果亚运城项目开售后成交惨淡且价格不高，那么市场就会随之掉头。

　　现在亚运城推迟上市，将使得市场更加不会轻举妄动，广州楼市在11月份之前预计将比较平稳。因为今年因为亚运原因，本身供应量也不是特别大，最快明年上半年才会有较大的供应量。在供应量较小的情况下，市场本身竞争也不是特别大，开发商最关键的就是定好开盘价。

　　二手市场 部分小型中介或陆续关闭

　　一手住宅市场观望气氛浓厚，多方力量在继续搏弈，广州的二手市场又将如何？有业内人士认为，二手楼市成交量萎缩，未来两三个月内，中介行业的洗牌现象会进一步加剧。

　　满堂红地产研究部高级经理周峰表示，房产新政后大部分潜在客户希望楼价能在调控措施的作用下向下调整，以达到符合客户自身出资预算的水平；而绝大部分小业主也在密切关注其持有物业周边的一手新盘定价动向，假若一手楼价继续高企，二手房业主便不会在售价上作出太大让步。

　　以今年4月15日作为临界点，前后各提取相同天数的广州市主要区域二手住宅看楼成功率的对比情况。

　　总体来看，新政之前，地产经纪平均带客看楼11次便有可能促成1宗买卖交易，而新政之后经纪要带客看楼17次以上，才有机会促成1宗交易。

　　周峰认为，“4·15”房贷政策旨在打压投机炒楼需求，但改善型需求也同时被“误伤”，导致看楼、入市的客户数量快速减少。二手楼市成交量萎缩，影响最大的是地产中介行业，可以肯定在未来两三个月内，中介行业的洗牌现象会进一步加剧，2009年迅速发展起来的部分小型中介，将可能因经营乏力而陆续关闭。

　　小业主宁转租不降价出售

　　此外，周峰透露，4月16日至5月15日(30天)的买卖成交量比3月17日至4月15日(30天)减少四成,租赁成交量增加7%。

　　周峰认为，今年五六月份的买卖市场肯定会继续趋“淡”，租售并举已成为近期小业主的“权宜之计”，毕竟物业租金也处于上升通道内，可以保证业主在未售出物业前仍旧有较稳定的收益。与此同时，实客外移将成为主线，目前的“实客”包括拆迁、结婚等类型。 (田桂丹)