从4月14日一系列楼市调控政策出台至今，已然满月。调控之下，多数大中城市包括长沙的楼市成交量相继下挫，而在房价方面，除了个别企业推出全国性优惠举措外，全面性下跌的局面依然没有到来。

　　量先缩，价后降。房价会不会降？什么时候降？又会不会反弹？在调控满月之时，众多准购房者为之聚焦的疑问，或许亦是调控成败的关键所在。

　　效果：目前仍是前景难测

　　楼市新政满月，所谓的房价下跌现在看起来还是一如云缠雾绕。刚刚一月，能看到的东西显然还不多。接下来，调控走向将更让人关注。“这一个月来的结果，和我的预期还有不小的差距。”在一家建工企业工作的张贵表示，当前长沙楼盘的优惠、促销宣传多了起来，但感觉不明显。当然，买房对他来说是“非做不可”的一件事，现在政府下了这么大力气来控制房价，“眼下值得等等”。

　　抱着张贵这种想法的大有人在。北京、深圳等地在“新国十条”框架下拿出了细则，但很显然，如果调控到此为止则“前途不妙”。无论是刚性需求还是投资型需求的“被压抑”，都不是长久解决问题之道。而随着时间的推移，根据过往经验来看，地方政府、银行政策将会产生巨大差异，逐渐将调控力量消弭，然后“由紧变松”，再一次引起需求“爆发式”反弹。

　　“我们认为，从源头上增加供应，比如集体土地入市、小产权房的合法化，应该是调控下一步和关键步骤。”中国人民大学教授陶然表示。不过，种种迹象表明，调控尚未着眼于这方面的努力。知名财经学者叶檀则认为，此次房地产调控将是中国经济结构调整最后一次机会，如果调控失败，后果将是致命的。这种说法，应该不是危言耸听。

　　房价：在假摔而未真跌

　　记者查阅了新政出台一月以来各地楼市数据发现，现在一线城市和二线城市房价，基本上是“假摔”而非“真跌”。比方说，有人说北京房价一周降8000元/平方米，就被迅速证实是不靠谱。包括长沙在内，众多城市中心楼盘房价仍坚挺。部分郊区楼盘出现一些促销优惠手段，也远非市场主流。

　　“和2007年那波调控不同，目前开发商手里粮草充足，有了等待的本钱。而这几波房价涨跌也让开发商达成共识，置业者是买涨不买跌的，越降越不会有人买。另外他们始终认为地方财政、银行不少收益都来自房地产，届时自然会想办法扶持。同时不少开发商更认为此轮调控的本意是稳定房价，而非打压房价。”业内人士陈真诚认为，眼下开发商还缺乏降价动力。

　　而包括北京、上海等地抑制房价效果的“立竿见影”，也被一些知情人士指出是“事出有因”。一是市场形势不明朗让一些高价楼盘主动寻求推迟开盘，二是一些地方政府在有意识地暂停发放一些高价盘的预售证，从而出现了均价“被降”的效果。只是这种均价往往极具欺骗性。而业界很多人认为，房价是否真的“变向”，至少要新政出台3-5个月之后才能看出端倪。

　　成交：掉头向下成定局

　　最新的数据显示，长沙4月商品房住宅成交量环比下跌3.73%。从成交量轨迹来看，4月中旬的新政对长沙市场产生影响，成交量在下旬可以用日趋平淡形容。17号之前日均成交344.6套，25号以后，日均成交仅120.4套。而5月2日至5月8日，与上一周相比成交量更是下滑千余套。显然，调控新政将绝大部分投资和投机买房者暂时挤出市场，而刚性需求者群体观望情绪也渐浓，买卖双方渐成拉锯之势。

　　一线城市楼市近期的成交量也难言乐观。据北京中原三级市场研究部统计数据显示，从4月28日到5月9日11天日平均成交仅252套，相比4月日平均成交1096套下跌幅度达到77%。而上海本地媒体报道称，新政满月沪上一手房成交量被腰斩，而二手市场则被形容为遭遇“冰封”。而同一时间，北京、上海楼市的供应量并未见下降。

　　统计数据显示，长沙楼市库存量大增，4月长沙住宅市场可售面积就增至514.45万平方米，环比上升30.21%，达到了自去年11月以来的最高水平。而5月，市场又迎来了30来个楼盘开盘面市的出货“重压”。供求关系的变化，将让楼市逐渐变成买方市场。“下一步，或许就是量变带来价变了。”陈真诚认为。

　　[来源：潇湘晨报]

　　[作者：邵中兵]