成交均价环比降近400元 房源环比翻番

　　昨天，北京市统计局与国家统计局北京调查总队公布对15家房地产中介的调查数据显示，4月北京二手房和租赁房的成交量环比均明显下滑。此外，本市二手住宅可供销售的房源十分充足。专家认为，房地产市场已向买方市场转变，如果不是由于4月经适房集中转签商品房，4月北京楼市的交易量将更为萧条。

　　-交易量数据

　　二手房4月成交量环比下降22%

　　4月份，15家被调查单位的二手住宅成交10330套，比上年同期增长13.1%；不过较上个月13268套的成交量大幅下降了22.1%，其中，二手商品房成交7019套；已购经适房成交达1369套。1-4月累计，15家被调查单位的二手住宅成交30886套，比上年同期增长12%，其中，二手商品房成交2万多套，占全部成交量的七成。

　　租赁房成交量环比下降25%

　　4月份，15家被调查单位住宅租赁(包括普通出租和代理出租，下同)成交14992套、107万平方米，成交套数和成交面积分别较上月下降24.2%和25.8%。1-4月累计，15家被调查单位住宅租赁成交54042套、399.5万平方米。

　　分区域看，4月份城八区成交量排名前三位的朝阳区、海淀区和丰台区当月分别成交4838套、2807套和1965套，三者成交量分别占全部成交量的32.3%、18.7%和13.1%，分别比上月下降25.8%、27.7%和23.7%

　　远郊区县成交量排名前三位的通州区、昌平区和大兴区分别为814套、753套和575套，分别占全部成交量的5.4%、5%和3.8%，分别比上月下降11.7%、23.5%和30%。

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　　前后半月成交量差距显现调控效果

　　北京中原三级市场研究总监张大伟：4月份成交量仍同比呈现增长主要有两方面原因，第一，供应量上涨。4月期房供应量有所增加，达到35个，比3月份增加了7个。其次，末班车效应。最高峰出现在4月上半月，而4月下半月市场虽然开始收紧，但仍有部分需求赶末班车交易。

　　中经联盟秘书长陈云峰：事实上，虽然总体成交量不小，但根据北京市房地产交易管理网站数据计算，以4月15日调控政策出台日为限，前后半月的成交相差巨大。以期房住宅为例，4月15日之前，共成交6392套住宅，4月15日后(包括4月15日)，共成交3817套，前后半个月相差2575套，幅度达40.68%。前后半个月成交量的差距表明调控效果正在逐步显现。此次调控不同于以往的调控，不仅房地产制度正在发生根本性的改变，而且房地产行业也在随之发生根本改变。

　　-房源数据

　　可售二手房源环比翻番

　　4月份，北京二手住宅新增可供销售房源149560套，比上月增长0.9倍；可供销售房源与当月实际销售套数比由上月的5.9∶1扩大到14.5∶1，为今年以来的最大值。

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　　供求关系逆转买方市场初现

　　市统计局专家：4月可供房源与实际交易套数比扩大，反映出房地产市场已向买方市场转变。北京房地产交易管理网的数据显示，4月30日，本市二手房存量达到历史最高，为21295套。

　　张大伟：调控政策逆转了北京二手房市场，房源数量甚至超过了新增客户数量。北京中原三级市场研究部的统计数据显示，在4月15日以后的半个月里，二手房新增客户需求下跌了八成。在回访的8000个3月15日登记的购房客户中，明确表态短期内不再看房的比例达到75%。

　　-成交价数据

　　二手房：4月均价环比降391元

　　4月当月，15家被调查单位二手住宅成交均价为15238元/平方米，比3月下降了391元/平方米。1-4月累计，15家被调查单位二手住宅成交均价为15228元/平方米。

　　城八区中，4月份西城区二手住宅交易均价最高，为25071元/平方米，比上月上涨1095元/平方米；崇文区二手住宅交易均价为22346元/平方米，比上月上涨3482元/平方米，涨幅为城八区最高。

　　租赁房：价格环比基本持平

　　4月份，15家被调查单位成交的住宅租赁均价为2869元/套/月，比上月微涨0.1%(详见图2)。

　　分居室看，4月份15家被调查单位一居室、二居室、三居室和其他户型租赁均价分别为2382元/套/月、2878元/套/月、3996元/套/月和5287元/套/月；分房屋类型看，普通住宅租赁均价为2688元/套/月，高档住宅为4800元/套/月。

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　　“经转商”拉低交易均价

　　市统计局专家：4月经济适用房集中转签商品房导致当月经济适用房成交比重增加，从而拉低了全市二手住宅的交易均价。如果单看二手商品房，4月份二手商品房成交均价为16728元/平方米，比上月增长7.4%，价格仍处于增长态势。

　　中原三级市场研究部总监张大伟：4月份主要是数千套经适房的交易拉低了均价，而在5月上旬，二手房价格已非常明显地出现了5%左右的下跌。

　　5月成交量将降六成以上

　　张大伟：由于成交量传导到价格需要一定的时间，因此调控政策的影响在4月数据上体现得不是很明显。预计投资性住房需求将在5月销声匿迹，之前占市场总成交量四成的投资客离场，大量刚性需求也会转为观望，这将使得5月楼市成交量下降六成以上。成交量下来之后，交易价格也会相应下降。

　　市场将有一个月观望期

　　我爱我家副总经理胡景晖：二手房市场要看新房市场的走势，目前成交量的确有下滑迹象，但成交价格却没有大的变化，现在大家都在观望，市场上将会有一个月左右的观望期。

　　-特别关注

　　二手房买方违约比例占七成

　　除了北京市统计部门的数据，外围的一些数据也可显示出本市房地产市场当下的状况。中原地产三级市场研究部数据显示，2009年以来，北京二手房市场违约案例中有九成都是房主因房价上涨过快、售价过低而违约，但在4月15日以后，非常明显地出现了买房客户违约的现象，目前这一比例已达到了七成。买方违约的理由有八成为“银行首付提高，无力筹足首付”。

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　　买房重点考虑地段

　　张大伟：买方违约增加反映了市场已进入明显的观望期。买方违约现象很快会从二手房市场扩散到新房市场，退房潮已经在很多近期销售的新楼盘中开始酝酿，预计将在5月份达到顶峰。我认为，楼市很难在2012年以前回暖，建议购房者谨慎置业，特别是在前期涨幅过大的望京等区域。对于刚性需求者来说，地段仍是选择房屋的重要考虑因素，四环内的二手房因为有地段优势，依然是刚性需求在调整期的最好选择。(记者马文婷 吴尚楠)