对于由外地购房者撑起半边天的厦门楼市，4月中旬出台的房贷新政，威力最大的一条恐怕就是“非本地居民”房贷的收紧了。

　　“五一”小长假历来是厦门楼市的传统旺季，但受4月以来国家出台的一系列调控政策影响，今年却明显遇冷。房管部门公布的统计数据显示，5月1日至3日三天时间内，厦门分别仅成交住宅16套、23套和18套，仅为去年“五一”三天成交量的约五分之一，并创下3月以来日成交量的新低。不仅一手房，二手房市场“五一”期间同样是一片低迷。

　　-背景

　　细则待出

　　异地购房贷款有紧有松

　　《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》规定，商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。近日，陆续有民生银行、中信银行传出消息，明确要求外地人购房必须提供在厦1年以上的完税证明和工作证明，交通银行等也收紧了异地购房贷款。这一消息让林先生很是郁闷。

　　林先生供职于泉州一家事业单位的驻厦站点，虽然户籍关系在泉州，工作地点却在厦门。由于长期在厦工作，他正准备在厦门买套房子安定下来，没想到这次房贷新政竟然波及自己——他的工资发放都在泉州，自然无法在厦门开出1年以上的纳税证明，这意味着他有可能无法在厦门贷款买房。

　　“的确有不少外地客户表示了这方面的担忧，不过在厦门出台具体细则之前，具体影响还未可知。”丹厦房产市场总监邱航和高鹏房产总经理傅强均表示，目前厦门关于新政的实施细则还未出，厦门是否属于“商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区”还没有定论，各家银行的反应也各不相同。

　　“最近有不少客户催着我们签合同，就是想赶在细则出台之前把贷款先办下来。”厦门新百瑞物业企划有限公司代理的领秀城项目，外地客户居多，新政既出，便感觉到明显的影响。该公司策划总监邹绍军称，就与他们长期合作的几家银行而言，目前还未出现严格限制外地人购房贷款的现象。蓝火置业研展部总监曾剑平也表示，目前各家银行对于异地购房贷款的态度的确比较含糊，“该收件的还是会收件，只是不保证能够批下来”。

　　-现状

　　异地购房

　　撑起厦门楼市半边天

　　说外地购房者撑起厦门楼市“半边天”并不夸张。据厦门立丹行统计，2010年厦门客户群多元化趋势进一步显现，省外客户占比28%，省内其他地区客户占比32%，本地客户占比40%。蓝火置业的数据也显示，去年厦门的外地置业群体比例高达总数的55.8%。

　　“去除55.8%，在剩下的44.2%里再扣除进入观望的大批二、三套房投资者，真正首次置业的刚性需求能有多少？”北京楼市调控政策细则出台之前，SOHO中国有限公司董事长潘石屹曾用“屏住呼吸等待”形容众多开发商的心情，这种焦虑，厦门本土开发商也正在经历，曾剑平的一番话，道出的正是他们焦虑的核心。

　　目前，北京、深圳等房价过快上涨的重点城市已经出台新政细则，明确限制外地人购房贷款。部分业内人士侥幸认为，作为二线城市的厦门有可能打擦边球，逃过这一“劫”，但更多业者指出，房价涨幅一度排名全国榜首的厦门，也是国家重点监测的城市，“半边天”会不会塌，悬！

　　虽然整体情势还未明朗，外地客户来厦买房的热情受到打击已成事实。据透露，4月25日，就在福厦高铁通车的前一天，位于翔安的某楼盘三期推出新房源，本来已经蓄客500人以上，并且都是“A级忠实客户”，不料当天成交情况还是不尽如人意。

　　-声音

　　新政和交通利好互为平衡

　　“此次房贷新政区别二套房、三套房实行差别化住房信贷政策，比起此前的二套房政策更有着力点，也更具操作性。”厦门城市年轮房产策划代理有限公司董事长张文彪表示，新出台的房贷新政能精准打击投机者，同时抑制一部分超前、过度的住房消费，“让本来可能要举债换房的潜在消费者更加理性地对待自己的改善性需求”。

　　整体而言，张文彪认为，新政的实施有利于厦门楼市朝着健康的方向发展，特别是在海西、高铁、岛内外一体化建设等利好背景下，厦门楼市迎来新政，既避免了诸多利好之下一路狂涨，也不会像其他城市一样失去依托，出现大回落。

　　观望情绪需长时间消化

　　“由于市场消化政策需要时间,其后续影响将逐步显现，目前开发商对后市更多是持谨慎态度。”有巢氏房地产代理有限公司总经理王东称，房贷新政从长远看对广大购房者有利，毕竟一个稳定的房地产市场才能更好地保护购房者的权利，但由于房贷政策过于“严厉”，甚至有可能影响到部分刚性需求者，特别是改善性换房。不过，国家出台政策的同时，也强调是针对房地产市场泡沫严重的地区，地方可根据具体情况区别对待，因此，是否“一棍子打死”还要看厦门出台的实施细则。

　　“目前，成交低迷、价格僵持的局面或将导致价格调整重演——由开发商率先降价，从而打破楼市僵局。”王东表示，但这与2007年相比有一个本质的区别，毕竟国家经济面基本向好，在经历了2007年的这轮调整后，投资客都比较谨慎。从中长期来看，在新政实施后市场主体间的博弈决定了房价未来不可能大幅下降，但市场观望情绪需要长时间消化。

　　-应对

　　开发商：照常开工开盘抢占市场

　　上周(5月6日)，恒大地产全国约40个楼盘同时推出8.5折促销让利活动。这一举措被业内解读为“有着明确的战略意图”——一方面要在新政环境下快速抢占市场份额，保证公司现金流阶段性安全，另一方面也为下一轮地产洗牌积累并购资金。

　　在厦门，开发商应对新政，也纷纷出招抢占市场份额，招数之一，就是调整户型设计。

　　随着海底隧道的贯通和通车，翔安楼市也迎来春天，不过多以投资需求为主。明发集团今年拍下隧道口附近地块，目前正处于前期规划阶段，新政之下，便及时做了相应调整，提高中小户型的比例。该集团行政总裁黄庆祝表示，开发中小户型是为了吸引首次置业者，他们有信心，在岛内外一体化建设加速的背景下，会有更多的首次置业者把目光投向翔安，而中小户型的产品类型能够满足刚性需求，受新政影响小，完全可以在本地客群中得以消化。他们正在加快项目进度，争取今年10月开盘。

　　“改变结构性供给的确是应对新政的一个有效招数，不过，对于大多数项目，并不具有很强的操作性。”曾剑平透露，新政出台后，便有上市地产营销顾问代理机构为开发商提出预见性建议，其一便是改变结构性供给。

　　厦门国贸地产巧妙利用交通优势，推出了自己的新项目，同时还以新的业主组织机构吸引社会的关注。4月30日，国贸地产在国贸金门湾举办了“国贸金钥匙会成立暨国贸金门湾开盘庆典”。项目所在地领导和公司高层的出席最以体现他们对市场的重视和信心。

　　同时，国贸金门湾首次开盘的产品包括日光海的独幢别墅和朗琴园联排别墅样板区，利用香港知名设计大师的理念打造，希望得到更多购房者的关注。国贸金门湾雄踞海西中心，面朝金门，总建筑面积约28万平方米，拥揽25公里海岸线。在新的背景下，这样的项目被看好是出于海底隧道通车以及海峡论坛、翔安国际机场等诸多利好规划的未来影响。

　　继上月世茂集团湖边水库的项目开工后，上周五，外来开发商万达地产的新项目奠基再次成为关注热点。2010年4月8日，万达集团成功摘得厦门2010G09地块，标志着万达集团正式登“鹭”，具有重要的战略意义——这是继福州金融街万达广场后，万达集团全面布局海西经济区的又一力作。

　　厦门万达广场位于湖里区，所处湖边水库板块是厦门市岛内外一体化建设中的重点区域，项目北临城市迎宾大道——仙岳路，东临环岛干道，离海边仅2公里，南临厦门市高科技软件园，西临金山西路，马路对面即是湖边水库。

　　作为厦门“城中城”项目——厦门湖里万达广场借助的不仅仅是自己在全国的影响力，他们看中的更是厦门楼市的未来。

　　代理机构：迎来“蜜月期” 进军三线城市

　　越是市场冷清的时期，越能体现房产代理机构的专业价值。这条定律，在2008年得到充分体现。新政之下，房产代理机构再次进入和开发商的“蜜月期”。

　　“正式或者非正式的，最近开发商找我们沟通的次数明显多起来了。” 曾剑平表示，新政之下如何扩容外地市场是他们探讨的热点之一。在没有积极应对措施之前，开发商只能叫停异地推介活动。据透露，4月之前，温州投资客来厦门买房的热情还很高，4月中旬，到温州设展的房产项目却明显感觉到了落差——以往能汇集一二百组意向客户，现在只有二三十组，成交量更是寥寥。无独有偶，岛内一高端楼盘本来策划了厦门、温州两地的双向巡展，受新政影响，最后变成单向。

　　“外地人购房贷款严格受限，其实是把房子的居住属性放大，淡化其商品属性。以前宣传的是不动产可以动起来，现在则相反，这无异于‘二次房改’。”非常时期，决定了代理机构必须洞悉市场，比开发商看得更远。不过，面对此次“史上最严”的新政，就连久经沙场的代理机构也感慨“影响长远，还需观望”。他们透露，如果新政后续执行不折不扣，可预见的非常手段是由开发商降低购房者的首付压力，即首付拆解，实行零首付等措施，但这些在2008年有不错效果的措施能否适应当下市场还未可知。

　　在邹绍军看来，新政意味着改变行业生存方式的历史时刻的到来。事实的确如此，接受记者采访的多家房产代理机构均表示，虽然还处于新政发威的“温水期”，他们却无不开始思考未来的发展之道，毕竟经历去年的一轮扩张，不少代理机构手上的楼盘销售压力陡增。而销售压力比较小的机构，则纷纷把目光投向受新政影响较小的三线城市，寻找下一拨的商机。

　　房产中介：主动寻找房源 撮合买方成交

　　一方面延续上半年的热度，招聘广告都还来不及撕下；一方面已感觉到压力，做好打长久战、“门店该关就关”的心理准备。房产中介的境遇，因其对新政反应迅速而显得尤为“混沌”。

　　家住国贸新城的小康前几天在自家门楼发现了一条“寻房启事”，张贴者自称急寻婚房，并注明将一次性付款，拨通启事里留的电话号码，才发现其实是房产中介变着招数在寻找房源。小杨4月初在本土房产门户网站登了一条信息，想出租一套一房一厅，不到三天就找到租客。不料，时隔1个月，最近又频繁有中介打电话给她询问房源，仔细一问，才知道询问房子是否出租是假，试探房东有否出售房子意愿的口风是真。

　　“成交锐减三至五成，买卖双方都进入观望，房产中介主动出击不足为奇。”一名房产中介从业人员透露，非常时期，他们更加注重与客户的沟通，“新政并不可怕，可怕的是买卖双方不能领会新政的影响”，因此，他们一方面说服卖方合理出价，一方面晓以利弊撮合买方成交，比起3月份，促成交易费劲不少。

　　同样在国贸新城小区，记者发现，短短一排临街店面单仅房产中介就有五六家，虽然门可罗雀，包括置强房产在内的几家还贴着醒目的招聘广告。工作人员称，招聘广告是1个月前贴上去的，目前仍接受报名，对于咨询者更是热情有加，声称即使受新政影响，中介行业仍欣欣向荣。

　　不过，与门店的乐观形成对比，也有不同的声音。“2007年，我们只有三四个门店，现在已经扩张到13个门店400多人。”厦门置强房产总经理余永灿表示，新政让房产中介再次感到实实在在的压力，他们已做好打长久战和再次“修炼内功”的准备。而这个过程，大概只要3个月就能看出效果，到时候“门店该关还是会关”。东南早报