昨日在中国楼市、股市发生的新闻令人印象深刻。一边是地产大佬恒大在全国8.5折促销,开了本轮楼市调控以后地产商降价的先河；另一边是沪深股市分别是以逾4%和5%的巨大跌幅令投资者目瞪口呆。

　　楼价跌、股市跌,背后各有各的故事。不过,中国两大资产价格正以“下跌”的方式加速挤泡沫的过程,却是共同点,并且均在一定程度上体现着政策的意图。而相比之下,股市的下跌显得更过激。

　　从昨日起,恒大集团旗下全国所有地产项目将以八五折对外销售,优惠何时结束尚未确定。

　　在政府严控的房地产市场里,恒大就是第一颗松动的“牙齿”。尽管恒大自己不承认,称楼市新政对自己影响很小,但是他们的举动还是表明,他们现在很需要现金流。

　　尽管目前还无法估计恒大的降价行为到底会有多大的示范效应,不过,过往“坚牙利齿”的房地产企业确实松动了。这个五一,对于他们而言,有点漫长。五一之前不断出台的地方版新政、成交量的下跌、违约量的不断攀升,以及还有一系列仍然等在前路的调控“政策”,在五月明媚的春光里,让他们感受到的只有冬天的寒冷。

　　就正如SOHO中国董事长潘石屹在自己的博客上所说,地产行业“冰封期”,而谁能在冰封的楼市里扛下去,那得看谁拥有完整的“资金链”,这是他们最后一件保暖内衣。

　　北京新政初见成效 二手房挂牌价格下降趋势明显

　　赶在五一之前,北京市在一线城市里率先发布第一个地方版的调控新政。显然,北京调控的脚步并未停歇。小长假之后,北京市公积金管理中心下发新的公积金贷款政策,新政策规定,首套房面积90平米以上,公积金首付最低3成；二套房首付最低5成；三套及以上将不予受理。首套90平米以下仍可首付2成。

　　不过,新政的效果并未立即显现,至少,目前北京降价促销的楼盘并不多。据统计,五一期间(5月1日～3日)北京共有6个项目开盘,全部为老项目后期,开盘均价为26300元/平方米,比4月同期上涨了28.29%；环比清明小长假期间上涨了46.11%；同比去年五一期间则上涨了63.10%。

　　但是,二手房市场则是另一幅场面。据“链家地产”统计数据分析,4月份二手房成交均价20254元/平米,其中,4月下半月均价20500元/平米,环比上涨2.5%左右,尽管依然上涨,但是涨幅已经从连续的冲高趋势中回落。据“链家地产”监测,随着4月中旬新政的出台,4月上下半月挂牌价格特征出现了明显的反转,即上半月挂牌价格直线走高,并且业主报价的上下限极为接近；而政策出台后,挂牌价格下降趋势明显,且报价上下限空间扩大。

　　此外,不断涌现的违约现象更是让京城楼市前途难料。据北京中原三级市场研究部统计数据显示,4月15日以后,买房者的违约数量显著增加,一些一手房买家也开始酝酿退房,北京二手房买方的违约比例已占到违约总数的70%。而以“银行首付提高无力筹够首付”为由违约的客户,占到了买房违约总数的80%。

　　各地房价松动 二手房挂牌价出现10%以上降幅

　　近日,中国社会科学院发布了《中国房地产蓝皮书(2010)》。蓝皮书指出,随着政府政策措施的实施,热点城市的房价下半年将会出现下调的可能性。

　　中国社科院城市发展与管理研究所土地与房地产研究室主任李景国表示,2009年中国房地产市场秩序较为混乱,捂盘惜售、土地闲置现象比较严重,引发一些城市房地产市场恐慌,出现抢购现象；此外,热点城市及热点地区投资需求及投机需求不断增多,加剧了市场的供求紧张,推动了房价的上涨,排挤了部分自住性住房需求。

　　他认为,如果2010年收紧货币,且加大房地产的调控力度,出台过于猛烈的房地产措施,2010年全国房地产价格会受到遏制,热点城市房价在下半年会下调,二三类城市房地产会出现减缓。

　　而中原地产研究显示,全国二手住宅市场4月下旬起率先进入调整期,上周(4月23日—5月6日)一线城市二手房成交量比新政前一周有50%以上的跌幅,挂牌价格首次出现松动。

　　中原集团地产研究中心经理瞿安新认为,近期国内市场走势已明显反映出调控政策的综合效果,加之物业税、房产税出台传言不断扩大,预计短期内国内楼市成交量将持续低迷,二手房住宅价格也将进入下行通道。

　　根据中原地产统计数据,新政出台后一周(4月15日—4月21日,各大城市二手住宅挂牌量大幅上升,京、沪、穗、深、津五大城市环比增幅分别为49%、30%、17%、25%和16%。但受“五一”长假影响,上周五大城市楼市挂牌量有所回落,基本回落至3月初水平。

　　从市场成交情况看,鉴于调控政策密集出台,特别是“新国十条”差别化信贷政策的影响,购房者普遍认为市场将步入调整期,故并不急于接盘而开始观望。中原门店调研结果显示,各城市不同区域二手房源均有不同幅度的议价空间,部分板块挂牌价格已经出现10%以上降幅。

　　据中原统计数据显示,政策出台一周,北京、上海、深圳三地二手住宅市场新增客源量降幅分别达到80%、40%和80%；五大城市成交量环比分别下跌32%、49%、13%、60%和27%,其中沪深两市下滑幅度最大。

　　住建部拟监控预售款 开发商资金链再受挤压

　　潘石屹近日透露,2008年底是整个行业最困难的时候,随着政府的救市政策,处在最困难时期的开发商渡过了2008年底的这次危机,2009年全年房地产火爆销售,全国房地产销售超过4万亿。目前房地产上市公司中有许多家拥有的现金超过100亿,这种情况下,房地产开发商主动降价销售的可能性很小。

　　以上三条政策中有两条将对房地产商的资金链构成巨大影响,如果市场持续一段时间的“冰川期”,房地产商就可能支撑不了资金的压力而被迫采取降价销售来应对。

　　不过,潘总反复提到的资金链,再一次受到调控的侵袭。据相关媒体报道,住房和城乡建设部正会同人民银行、银监会等相关部门拟对房地产企业在售项目的预售账款实施监控。根据拟定的方案,今后房地产企业的预售账款将存入监管部门指定的专门账户,并按照项目开发进度和工程资金所需“专款专用”。房地产企业只有在项目竣工交付及结算时,才能支配使用项目此前的预售账款。

　　一直以来,预售款项是房地产企业优先占用的客户资金。国家统计局数据显示,今年一季度,房地产开发企业资金来源16250亿元。其中,定金及预收款3749亿元,个人按揭贷款2193亿元,两者合计5942亿元,占房企整体资金来源的比例达36.6%。

　　据悉,房地产项目的预售款包括购房者的首付款以及银行按揭贷款,两者构成了房地产企业的重要资金来源。其中,首付款在项目开盘时就已交付,按揭贷款则在楼盘封顶时由银行发放。目前,这两笔款项在项目竣工交付之前由房地产企业自由支配。但今后,监管部门将根据工程进度与质量,把预售款项通过专门账户支付给建设单位,或者由房地产企业向建设单位付款之后到银行支取。

　　“我们已经做好过冬的准备,下一步不排除采取降价的措施来回收现金流。”一家民营房地产企业的老总告诉记者。

　　南方日报驻京记者胡剑龙

　　-专家说法

　　调控政策叠加房价应会调整

　　合富辉煌首席市场分析师黎文江则认为,加强对预售账款的监管是对开发商的资金链再次施压,开发商惟有加快销售回笼资金,否则可能拖慢施工。不过他指出,预售账款的监管办法各地略有不同。此前广州实施的对预售账款的监管办法与此次传闻的方案大致相同,开发商若要用款需向监管部门提出申请,并说明用款理由,只是没有此次方案那么严厉。他认为,从广州的情况来看,可能出台的新政对房企的影响应该不会太大。

　　满堂红首席研究员龙斌则指出目前系列调控出台后,已对楼市产生巨大影响,成交缩量明显。因此在成交量下降的情况下,涉及的预售账款相应减少,因此对房企和楼市的影响也不会太大。

　　对于可能出台的有关预售账款的新政,龙斌也表示了他的忧虑:“目前的调控措施加起来力度已经很大,房价应该会调整,甚至产生了非正常的市场反应,后续政策一定要慎重。”他比喻道:“现在的楼市就好比一个高烧病人,一两副药下去不见效果,就十副药一起下,结果体温已经降到正常温度以下,这时候如果继续下药,就很危险了。”

　　南方日报记者卢轶