在一连串的房地产调控新政之后,楼市买卖双方陷入胶着状态。整个五一假期,楼市萧条一片,买方集体观望,卖方咬住房价不想松口。但与此同时,随着各地楼市政策细则的出台及房地产持有环节税的呼之欲出,一些现象表明,房地产商已经开始多方寻求对策,调整开发、销售策略……

　　楼市供不应求、卖方主导市场的局面正在被严厉新政迅速扭转,从目前开发商的加紧推盘和购房者的观望情绪来看,5月市场滞销的现象会更加严重,这也成为业内预期楼市终将出现较大面积降价促销的主要原因。

　　　在一线城市楼市萧条的同时,二线城市的假日楼市也普遍遇冷,以5月3日的一手房交易情况看,除了重庆成交222套,其他城市如杭州81套、苏州45套、宁波33套……均表明新政后的各地楼市都面临窘境。

　　购房者:降价还不到位

　　对购房者来说,假日楼市行情似乎更坚定了他们观望的决心。

　　以举办房展的上海为例,楼盘打折较少、企稳居多。由于多数楼盘尚未新推房源,所以对于问及销售价格这样的“机密”问题时,工作人员往往含糊其词,有些则以介绍当下板块行情及将周边在售楼盘拿来做比较。“目前很多开发商采用相似楼盘'比较定价法’,在市场行情好的时候极易造成楼盘竞相涨价的局面,而市场行情不好时,在周边楼盘价格保持不变的情况下,也可以形成区域价格依然坚挺的景象。”汉宇地产的分析师直言。

　　有参观者也向记者表示,现场楼盘优惠促销倒是有,但多是9.5折、9.7折,还有开盘当天每平方米减200元这样的象征性优惠,说明开发商还只是在试探。“房展是一个买卖双方相互观察的窗口,但基于政策未尽,如上海的地方细则尚未公布,还有房产税等预期加强,交易持续冷淡的局面在房展后立即缓解的可能性不大。”中原地产的分析师表示。

　　即便楼盘价格出现“跳水”,眼下购房者也未必买账。如假期内深圳楼市爆出部分楼盘价格大跌,5月2日借房展开盘的高发第五大道均价为24000元/平方米,与此前公布的30000元/平方米单价相比直降20%;同日开盘的龙华潜龙曼海宁曾拟定价27000-28000元/平方米,但最终报价为24000元/平方米。可是尽管如此,开盘现场人气仍颇为低迷。在业内看来,与去年楼市迅速回暖、不少购房者不惜追涨类似,在价格开始松动的情况下,市场反而有买涨不买跌乃至希望杀跌的心态。

　　开发商:维持资金链是关键

　　购房者的盼跌心理也给开发商带来巨大压力。“政策出台以后,开发商出现了两个阵营:如绿地、保利等过去一年里大规模扩张的开发商,加大了推盘和促销力度,以保证资金回笼、避免在建项目和贷款出现断档,同时此类开发商还可能会暂停新项目的开工和拿地,同时放缓在建工程的速度以减少资金投入压力;而那些地方小国企和中小开发商,由于在建工程和可售房源都相对较少,加上政策调控期间采取保守策略、不敢轻易投资,在见到楼市销售不畅的情况下也就不再推新。”中国房产信息集团分析师如此描绘。

　　目前的货币环境对开发商的确相当不利。除了收紧个贷,央行今年以来第三次上调准备金率,大型金融机构的准备金率将升至17%,据估算将“冻结”银行近3200亿元的资金。此外,在此次准备金率上调的前一天,央行上海总部还下发了“2010年上海市信贷投向指引”,其中明确要求严格控制新开工项目贷款,但会重点保证在建、续建项目的贷款需求。“今年以来,想要银行新批开发贷款已经非常困难,而且越是大开发商,资金链绷得越是紧,因为其往往四处投资项目,去年看到形势好又拿了不少地,可是在购房者和银行都'不给面子’的情况下,他们又会作出何种选择呢？”有上海的开发商欲言又止。

　　市场人士已经开始预期银根紧缩可能加速开发商放弃观望,市场内会出现大面积降价。目前从售楼处的表现来看,开发商已经在努力和银行沟通协调,以“抢救”客源。如原先一些投资客聚集的区域已经出现了较多的退房现象,一些开发商就迅速联系介绍中小银行、外资银行,为客户争取的贷款条件;也存在让客户以企业名义购买,以资产抵押申请经营型贷款的情况;甚至开发商直接免息代垫两到三成首付,客户可以两至三年之后还清。并且在帮助客户应付贷款的同时,再给出2%至3%的房价优惠,总算拉拢到了一些客户回到售楼处签约。 李和裕