五一楼市调查

　　一手楼成交量同比降七成 预计未来3个月楼价将现调整

　　昨日，中原地产发布“五一”期间的广州楼市报告，报告称，受新货较少及调控新政尤其是其中多套房贷措施的影响，在“五一”3天假期里，全市十区一手住宅的实际成交量约为1200~1400 套，成交量仅为去年同期的三成左右，即便与2008年同期相比也有所下降。

　　房地产人士分析，无论是一手还是二手市场，在“五一”成交的买家中，自住者比例约为80%，显示楼市依然存在支撑力。不过，预计楼价在未来3个月左右将出现调整。 　　

　　自住型买家占八成

　　中原地产的报告显示，“五一”期间广州一手住宅市场总体较平淡，大部分项目的客流情况均远逊色于往年“五一”，仅有部分项目因举办迎世博、亲子等主题活动而人气较旺，但有意向的买家比例并不高，多是旺场不旺财，个别项目甚至难以旺场。一些仅有少量尾货在售的项目更是门可罗雀。

　　同创卓越投资房地产顾问有限公司总经理赵卓文表示，目前广州的投资型买家和自住型买家的比例为2：8左右，自住型买家对楼市仍有一定支撑力。

　　中原地产分析成交结果发现，“五一”期间的购房者，首次置业的比例比今年1~4月有所提高，部分改善型买家在新政下所受影响较大而推迟了购房，很多投资型买家近期也较少出手。满堂红研究部高级经理周峰说，在满堂红促成的成交中，二次置业的客户占24%，首次置业占76%。

　　远郊一手盘成赢家

　　自住者为主体决定了成交物业的类型。据中原地产的监测显示，“五一”期间成交量最大的主要是 80~120 平方米、较适宜年轻首次置业者的自住型单位，而中大户型单位的成交速度明显减慢。

　　据搜狐焦点网统计数据，“五一”期间广州楼市成交量居前10位的楼盘中，绝大部分都位于远郊，其中增城市就有5个楼盘挤入前10位，均价在3974~8197元/平方米。

　　从成交情况来看，几个在“五一”期间开售的新盘的成交量要好一些，大多取得100套以上业绩，如花都雅居乐·花间集、中海锦榕湾、保利·春天里等几个新盘，其成交量合计约占全市的三分之一左右。

　　受各项目均价上调影响以及成交产品中很大一部分是市区内有新货推售的高端价位项目，“五一”期间各项目的售价与4月份基本持平。

　　开发商垫首付促销

　　从优惠方式来看，本次“五一”期间广州在售项目多采用额外折扣的优惠方式。除富力、保利、恒大有比较大的优惠活动，其余各大发展商并未推出较大幅度的折扣等优惠措施。另外，部分发展商专门推出了针对房贷新政的促销手段，如祈福生活无限采用 “三成首付， 余款七成免息分期”的促销方式，中海锦榕湾也推出了 “首付两成，其余三成由开发商垫付，分5年还清”的方案吸引购房者。

　　“五一”期间，有新货推售的项目优惠幅度大多较小，优惠幅度在9.5~9.8折之间，鲜见更大幅度的优惠，且很多项目的折扣优惠与“五一”前收筹阶段没有明显变化。

　　不少项目延期推售

　　中原的统计数据显示，4月24日至“五一”期间，广州全市10区新推售商品住宅约4800套、58万平方米，同比分别减少40%和35%；其中中心6区推售新货约1500 套、19 万平方米，同比分别减少68%和 62%。

　　自国十条发布以来，广州区域市场表现差异明显，中心城区因货源稀缺，价格波动幅度不大，整体市场观望为主，不少项目(如东山一品、岭南新世界、穗和城、山水庭院等)均后延其推售时间，“五一”期间仅以咨询登记为主。

　　而外围市场的新货供应量则明显加大，其中花都、 番禺两区的供应量占全市供应总量的34%和31%。

　　从新增供应的类型来看，绝大部分为旧盘新推，新盘的供应套数仅占全部新增供应量的28%左右。

　　核心地段房价回落空间有限

　　中原地产预期，在北京市出台了楼市新政的相关细则后，“五一”之后其他城市在落实、细化中央相关措施方面将普遍从紧从严。从整体形势看，二套及以上房贷的大幅收紧极可能只是本次调控的开始，5月2日央行年内第三次上调存款准备金率也只是其中的一项，还将会有其他的调控措施如加息等收紧流动性措施及税费上调或新征税种等措施在近期陆续出台，房地产市场将面临前所未有的从紧局面。

　　从广州市场来看，在 “三少一高” (货少、人少、钱少、价高)的形势下，一手住宅市场可能在经过3个月左右的短期高位盘整后价格回落，近期市场走空迹象已经非常明显。

　　不过，整体市场走势不代表所有片区都一样：由于亚运停工的影响和市区新增供应量不足的实际情况，广州中心城区特别是核心地段的楼价回落空间相对有限。(赖伟行、林琳、陈芳)