春困秋乏夏打盹，用这句话来形容目前的楼市，可谓再贴切不过。因为被调控新政撞了一下腰，整个五一小长假，主城商品房成交仅775套，比去年同期下降64%。

　　据网上房地产的统计，截至5月3日下午5时，整个五一期间在网上签约成交的商品房，5月1日为318套，2日为192套，3日为265套，合计成交面积61461平方米，成交金额约3.6亿，成交均价(建面)5857元/平方米。

　　去年五一，由于恰逢楼市见底后回升阶段，楼市成交放量明显，五一节当天成交865套，2日467套，3日849套，合计成交2181套。这一比较，就有了同比下降64%的数据。

　　记者走访了多个楼盘的售房部，发现购房者因对后市降价预期较高，目前观望情绪非常浓厚，“等等看再买”成为购房者的普遍心态。

　　从时间看，今年五一进入新政出台半月后的时间之窗，市场反映表明新政影响已经出现。部分开发商已明显感觉出，相当一部分购房者改变了马上购房的计划，这其中包括首次购房和改善性购房的群体。鉴于此，今年五一期间，有开盘推售新房源计划的开发商很少，大多都选择避开这一尴尬时段。

　　高了卖不脱 低了赚头少

　　一手房定价有点恼火

　　新政出台后，一手房销售出现分化走势——部分楼盘销售出现停滞，半个月卖房不到30%；部分楼盘遭遇抢房，当天就消化100%……

　　眼下的楼市，一手房市场目前还是开发商自主定价。于是，在特殊的政策消化期内，开发商们不得不面对一系列的定价难题：在市场预期被逆转的市况下，新盘价格怎么确定？如果销售停滞，降不降价？如果降价，遭遇老客户退房等纠纷如何解决？这些问题，当下正不断地考验着开发商的智慧。

　　销售陷停滞

　　半月卖房仅27%

　　“五一送礼，精选15套特惠房，优惠200元/平方米。”新牌坊附近某公园小户型楼盘开盘两周后，五一期间推出了营销举措。

　　该楼盘在房交会期间推出新房源352套，均价超过8300元/平方米。相对于8300元的均价，200元的让利还不到2.5%，而置业顾问告诉记者，特惠房还只限于部分较大的户型，绝大部分房源基本维持原价。由于其看房者的心理预期普遍在7500元以下，失落的购房者在开盘现场就发出嘘声。开盘当天卖出一成多房源后，楼盘的销售陷入停滞。记者昨日看到，352套房源目前只卖出96套，还剩下73%的房源待字闺中。

　　据记者了解，周围的楼盘，目前已经飙升至9000元/平方米，不过目前大部分都面临销售停滞的困局。

　　价格成困局

　　开发商难言降价

　　位于某条滨江路上的一家大盘，五一期间也推出了优惠。满足其优惠条件者，最高折扣幅度为3.5%，但大多数购房者只能享受到2%左右。这样的折扣对于购房者很难产生实质的诱惑。

　　绝大部分房企目前还是选择按兵不动。开发商为何不愿大幅降价？业内人士认为，掌握一手房的开发商因为资金尚足，不会主动降价。一手房量减价不减的情况，意味着市场观望和相持的状态基本成型。

　　亦有业内人士表示，2008年楼市深度调整时期，部分率先降价的开发商曾经遇到业主退房等纠纷，这让开发商眼下不敢轻易降价。

　　如何定价格

　　成为开发商艺术

　　万科朗润园五一期间推出了精装高层新房源，开盘当日便基本售罄。昨日记者来到售房现场，上百人正在完善购房手续。

　　“去年10月，万科推出的精装高层，价格为6600元。”现场一位购房者告诉记者，经过大半年，其他楼盘涨幅惊人，但万科这回只卖6800元/平方米，让购房者有些喜出望外。

　　这样干的不止万科一家。

　　中交丽景在新政出台一周后亮相，相对周边楼盘已经接近7000元/平方米的价格，其开盘均价在5600元/平方米左右，600多套房被一抢而光甚至有购房者为抢房打架。融汇半岛的洋房在同一时间开盘，均价7500元/平方米，当日消化达到100%。

　　卖得好的虽然风光无限，但有的开发商也在遗憾，后悔定价太低使得利润流失。

　　开盘定高害怕滞销，开盘定低担心损利。如何定价，已给开发商带来不小的压力。

　　零到访 零电话 零成交

　　二手房成交快休克

　　本报讯 与一手房相比，二手房市场对政策反应则更加敏感，成交萎缩的态势更为明显，零来电、零来访、零成交的休克状态在部分中介逐渐突出。

　　“三天中，只有3日上午接到一组客户。”松树桥旺信二手房中介经理李国正告诉记者，新政出台后，他们的生意越来越难做，节日期间人气更是跌入冰点。

　　李国正分析，由于银行收紧信贷，原来可以只交三成首付款的二手房，现在都变成了近四成。而占二手房交易最高比例的初次置业者，首付一般都只拿得出10~12万，“往往就是多出来的这点首付款，难住了购房者。”除此之外，购房者的降价预期，也加重了二手房市场的观望气氛，“客户就认定房价要降，不想急着买。”

　　在松树桥地区，众多中介店里，记者看到的，都是门可罗雀和置业顾问无所事事的情况。据了解，不少店铺最近出现一天内零到访、零电话、零成交的频率越来越密，置业顾问们都感受到了不小的压力。

　　美联物业总经理缪鸿裕告诉记者，新政出台后，他们的看房量、电话咨询量下跌了近60%，节日期间也基本维持这一格局。而节前北京地方楼市调控政策的出台，以及节日期间存款准备金率的上调，无疑给了部分投资客当头棒喝。眼下，大多数购房者都认为政府调控行为并未结束，这使得观望情绪加重。

　　“这样的格局估计还要持续两个月以上。”缪鸿裕表示，目前卖方已开始放货，但要打破胶着的格局，可能要到7月份以后。

　　本组稿件由记者 陈富勇 采写