自4月15日宣布提高二套房贷首付比例至50%和利率1.1倍政策后,一系列房地产调控新政出台，至今已逾两周。记者调查发现，部分郊区楼盘价格有一定降幅，华纺易城、中铁·翰庭、红杉国际公寓等城区项目均有不俗表现，太阳公园、红玺台甚至上调价格。业内人士认为，新政或促使城区和郊区楼盘市场分化，自住区域和投资区域价格分化。

　　郊区楼盘价格松动

　　最近，一个“京城最有降价潜力楼盘TOP20排行榜”在网上广为流传，网友直呼预测得有道理。在该排行榜上，通州某楼盘以每平方米降价5000元名列排行榜榜首，第二三位楼盘也分布在通州。记者统计发现，这20个楼盘主要集中在房价短期内疯涨的北京郊区，主要分布在通州、大兴、房山、昌平等区域。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟认为，远郊房的居住价值相对较低，房地产新政和未来不断加大的保障房供应必将冲击远郊商品房尤其是普通住宅，促使其价格向价值回归。

　　全国房地产经理人联盟秘书长杨乐渝认为，近期降价楼盘基本上都具有一个共同特点：前期涨价幅度过大。以通州为例，记者了解到，通州房价2005年为4000元/平方米左右，2009年初为8000元/平方米，房价翻一倍用了4年的时间；2009年11月冲破万元后，在通州新城利好刺激下，不到半年就直奔3万元/平方米。

　　据荧灿地产市场研究部统计，北京市存量房网签量截止到4月27日总交易量达到29363套，提前赶超3月份的27219套大关。4月1日到4月14日存量房交易量为14534套，“新国十条”出台后4月15日至4月27日交易量为14829套，成交量依然坚挺；荧灿地产CBD区域的门店成交量也仅在一两套之差。新政成效并未直接表现在交易量上，但是价格下跌信号提前显现，“新国十条”前后，二手房成交价格平均跌幅10%-25%，通州、房山等郊区房价由领涨变领跌，而CBD等区域价格形势依然看好。荧灿市场部经理李娜表示：对于涨跌幅度变化如此之大的郊区，新政精准地捅破了价格泡沫。而在城区价格泡沫较小，因此价格调整幅度相对不大。

　　城区楼盘相对坚挺

　　和郊区楼盘表现迥异的是，城区楼盘鲜有明显的降价行为。4月25日，位于CBD东扩区、紧临大悦城和地铁6号线的华纺易城14号楼现房开盘，每平方米均价3.2万元，主力户型为144平米-183平方米的三居、四居，开盘两天销售30多套，金额近2亿元。项目营销总监颜巍向记者表示，政策对销售确有一定的影响，但是感觉需求还是存在的。前来看房的郑先生也向记者表示，今年以来北京房价涨幅确实不小，但政策对自己购房的影响不大，碰到合适的房子还是会马上出手。

　　另据记者了解，此前均价不超过4万元/平方米的太阳公元表示，五一之后售价将提高到4.5万元/平方米。预计5月开盘的红玺台，开盘均价55000元/平方米，相比4月份价格每平方米上涨逾万元。根据多家中介机构的统计数据显示，在即将到来的5月份，京城将有56个项目入市销售，其中有48个都属于老项目后期，而且开盘均价每平方米超过3万元，相比上月大幅提高。

　　北京中原三级市场研究部对在售100个商品房项目调查显示，无折扣销售的项目为32个，占比32%，大部分集中在五环以内，而且其中八成为老项目后期，已销售比例比较高，开发商表示价格不会下调；选择打折销售的68个项目中，选择9.8-9.9折的占到了大半，大部分是全款客户能够享受更低的折扣，这些项目均位于五环之外。

　　华纺易城有关负责人也认为，虽然短期市场势必受到政策影响，但是由于北京将打造世界城市、CBD东扩等因素利好，包括CBD区域在内的城市稀缺地段需求仍将十分旺盛，尤其是一些配套完备的现房成熟社区，仍将保持竞争力。

　　SOHO中国有限公司董事长潘石屹认为，目前七成地产上市公司手里都握有百亿元现金，开发商“太有钱了，短期内主动降价的可能性不大”。保利房地产董事长李彬海则坚信，短期内楼市成交量或会受影响，但房价暴跌是不可能的。

　　自住需求保值学区房

　　海淀区有中小学370所，更有北大、清华等名校云集。在搜狐焦点网参与调查的买房上名校京城学区房调查结果显示：有91.6%的人关注学区房，其中有五成买房人的购买意愿归属中关村及其辐射区域。专家表示，这一区域的高性价比楼盘更容易吸引购房人。

　　业内人士认为，自住需求的大量积压是中关村、上地一带的学区房销售顺畅的一大重要原因。中关村、上地区域拥有众多高新技术企业，就业人口非常之多，购房需求相当旺盛。然而，整个区域内的住宅仅占30%。长期供应不足造成需求的大量积压，导致上述区域的住房更为保值。

　　据记者在领秀新硅谷四期开盘现场所了解的情况来看，购买该项目的客户90%以上为首套自住和改善型自住。购买者多为项目附近在上地信息产业基地、中关村软件园工作的IT精英以及周边科研所的研究人员和大学教师。据了解，该项目此次推出的公寓产品户型实用，其中一居、二居在区域市场极其稀缺，加上项目紧邻城铁，出行便利，受客户青睐。

　　此外，随着“80后”逐步进入适婚年龄，刚性自住需求日渐增多，记者从伟嘉安捷等贷款机构了解到：目前30岁以下的购房人占到首次贷款群体的70%，这部分群体由父母资助购买婚房的现象较为普遍，体现出非常明显的“跨代消费”的特征。

　　从长远看，北京楼市的“自住需求”依然比较旺盛。“跨代消费”提高了部分“自住需求”的现实支付能力，未来由父母资助子女购房的情况仍将持续。

　　综上，业内专家表示，在高频率的调控背景下，自住型购房者选房可优先考虑以上地、中关村区域为代表的学府区，这些区域的住房相对更具保值潜力。一个佐证是，金融危机后，全市二手房成交量下跌近13%，但海淀区二手房却表现出较强的抗跌性，反而上涨近2%。不过，这位专家指出：投资者仍需慎重。

　　老盘更受青睐

　　随着北京北部大中关村规划的确立，中关村、上地-清河区域未来发展前景日趋向好。城市化进程的加快，将进一步带动区域住宅市场更加迅猛发展。但受规划影响，近两年海淀区土地供应严重不足，包括今年3月中旬成交的海淀区东升乡住宅用地在内，从2009年至今，海淀区仅成交了3块住宅用地，从开发周期来看，年内仅有1个项目可能入市。可以说，土地供应的稀缺是造成住宅市场供需失衡的主要原因。具体到中关村、上清板块，则更加面临新盘“断顿”之忧。

　　近期新政的出台，使楼市前景日趋复杂。但业内普遍认为，在政府调控力度日益加大的背景下，以自住需求为主、市场供应稀缺、区域配套成熟的项目将受新政影响较小，有望成为支撑一手住宅市场的主力。

　　作为上清板块罕有的成熟低密大盘的最后一期，此次领秀新硅谷四期推出的公寓产品建筑形态为板式小高层，主力户型为66平米纯南一居、95平米通透两居和140平米阳光三居，主要面向首次置业和改善型自住客户。领秀的部分准业主表示，之所以愿意购买该项目最后一期，是由于上清区域配套成熟，轨道交通便利，相比新开发区域的楼盘，性价比更高。

　　据了解，目前中关村、上清板块的大部分房源几乎都是老盘的后期。因此，业内人士认为，在几无新盘供应的上清区域，以领秀新硅谷为代表的老盘得以保持平稳的销售势头自然在情理之中。