4月27日,由西安市房屋管理局等主办的“2010年一季度西安房地产市场发展及二季度预警报告会”在西安香格里拉大酒店隆重举行。会议在对一季度西安房地产市场运行情况总结的同时,进一步剖析近期国务院一系列调控政策下市场的反应情况,并对二季度市场发展作出预测预警。
“捂盘惜售”现象将得以控制
记者在报告会上了解到,今年西安楼市第一季度商品房市场供需同比增超过40%,供需总量均衡。但从项目个案推盘情况来看,以3月份为例,市场新推房源约有30家项目,但多为以1幢、2幢的小体量推出为主,市场“捂盘惜售”现象渐露端倪。基于此,4月中旬国家宏观调控政策包括新出台的陕西省《关于促进房地产市场平稳健康发展的意见》直指开发企业“捂盘惜售”行为。在政策的影响下,已取得预售证的项目将集中入市,第2季度商品房市场供应量无疑将呈现明显增长之势,“捂盘惜售”现象将得以有效控制,对于房价受人操控性拉升产生明显打压。
专家分析,尽管市场部分开发企业或因观望将推盘节奏放慢,但整体预计市场供应量仍将有所增长。
购房者观望情绪或将显化
据了解,第1季度西安房价涨幅创近年来新高。在国务院“打击投资、投机行为,遏制房价快速上扬”调整思路的指导下,2009年底以来政府调控措施层出不穷,贷款利率上调以及房产税、物业税等开征之势趋于显化。在政策的持续影响下,基于对高位房价回落的预期,预计2季度买方市场观望情绪或将显化,由此也将直接影响到2季度商品房销售将有所放缓。
住房和城乡建设部政策研究中心副主任王珏林在报告会上预测:2010年房地产市场将会呈现“观望--稳定--发展”在调整中发展的一个态势,另外由于投资的滚动效应,消费的长期效应不会改变。
对投资需求产生一定影响
根据数据统计,来自北京、杭州、山西等外地购房者数量明显增多,投资人群占多半数,由此预计二季度西安投资投机人群比例将有明显上涨趋势。
与此同时,在近期国务院一系列新政中关于“二套房贷首付5成、利率1.1倍”以及“三套房可暂停办理按揭”等政策,对于投资性需求的影响可谓是“针针见血”,将直接对二套以上置业需求产生抑制作用,在此情势下,房地产投资价值大打折扣,但对于西安市场较高比例的改善型购房者也将产生“伤筋动骨”的影响。基于此,预计政策将对西安楼市趋高的投资需求产生一定影响,市场投资投机行为将难有规模性爆发可能。
政策调控下房价趋稳
在房地产市场持续走高、市场各方对后市持续向好预期的推动下,2010年1季度西安商品普通住宅均价已升至5370元/平方米,同比上涨23.5%,但基于前述预测的2季度可能出现的买方市场观望以及市场销售放缓情势,在收紧政策调控的背景下,2季度房价将持续走稳。市建委房地产与综合开发处处长王超表示:“总体上讲,此次国家政策对西安楼市影响不大,并且有利于西安房地产市场的健康稳定发展。”
在本次报告会上,专家们一致认为,从2009年11月以来,中央陆续出台了减少放贷利率优惠,“国四条”、“拿地限款”、“国11条”等政策。这一系列政策出台主要是遏制房价快速上扬,对于西安而言,在刚性需求支撑下,预计对市场的整体影响不及房价居高,涨幅较大的一线城市。而面对2010年政策的深度调控,均将对西安房地产市场起到更为严格的规范、引导作用,尽管在政策推进过程中市场仍将产生一定的波动,但对于推进西安房地产市场的长期稳定、健康发展均将起到积极作用。
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