●市场观察●

　　4月新房销售率下降，二手房投资客降价抛售———

　　在政策重拳的打压下，近两周来市场反映强烈。据各家研究机构的监测显示，无论是一手房还是二手房都出现了降温迹象。一手房主要表现在销售的下降，而二手房价格出现滞涨，部分区域二手房主开始降价出售。

　　●一手房：4月已取得预售证

　　项目销售率仅为12.1%

　　4月初开始的宏观调控预期和14号开始的系列政策非常明显的影响了北京商品房销售。据北京中原市场研究部统计显示截至4月25日北京在4月当月取得预售许可的项目为21个相比3月同期的18个，上涨了16%。而销售率则明显下跌，当月销售率仅为12.1%。相比3月预售项目当月销售率37.8%下降幅度达到了68%。而在4月18日以前取得预售证的项目销售率也仅为20%，相比3月项目销售率均下降明显。4月预售项目成交仅695套，相比3月当月预售项目成交的3237套下跌达到78%。

　　三四月份新盘销售套数对比

　　3月 　　4月 　　下跌

　　预售项目 　　27 　　21 　　-22.2%

　　总供应量 　　85745735　-33.1%

　　当月成交量 3237 　　695　-78.5%

　　销售率 　　37.8% 12.1% -68.0%

　　北京中原市场研究部提供

　　从统计数据中可以看出，在当月销售中，销售率超过30%的项目4月份21个项目中仅有4个仅占19%，而3月27个项目中当月销售超过30%的有16个，超过59%。3月甚至部分项目当天售罄。而4月项目销售最高也仅为67%。

　　北京中原市场研究部认为出现销售率飞速下跌的主要原因有几点：

　　首先，宏观调控政策影响。从4月1日开始的系列舆论影响，和14号以后的系列政策变化，使得市场大部分购房者开始观望。

　　其次，商品房高价影响。3月以后的商品房开盘价跳涨，特别是4月以后部分通州项目价格上涨甚至已经超过城区，使得购房者无力问津。

　　第三，取得预售证3天必须开盘的政策并没有完全执行，另外4月预售项目大部分为房山、顺义等远郊区项目也使得销售率比较低。商品房的预售签约在月底有一个集中的网签高峰，在4月底销售率还会有上涨。但是相比3月必然会有明显的下跌。

　　●二手房：4月二手房市场价格微涨0.58%

　　据了解，本月中旬政府为了抑制过快上涨房价出台了一系列的宏观调控政策,新政颁布后的五天市场成交水平迎来了一个集中签约的小高峰。相比于政策推出前，17、18日周末较过往增加了近200%。随后19、20日的市场成交出现了一个冲高回落的走势。我爱我家认为，因为政策出台速度较快，部分客户或业主因政策影响为赶在银行贷款政策节点前完成交易，从而加速面签甚至出现了集中签约的现象。

　　另据我爱我家市场研究中心提供的交易数据表明，本月中旬二手房市场的整体交易均价向上小幅波动。23082元/平方米的价格较上月同期上扬两成，但相对于本月上旬价格仅微涨133元/平方米，幅度约为0.58%。这一现象表明目前二手房价涨幅因政策出台而缩小，政策的出台对市场短期内的作用也已经开始显现。一方面购房者因为政策出台缓解了过去一个月来的恐慌心态，逐步选择持币待购来等待市场进一步的变化。部分业主因为投资投机的成本相对较高，其为了加速套现甚至是为了快速离场而选择主动降低房源报价。

　　据“链家地产”市场研究部统计数据分析，4月16-21日，六天时间里全市新增二手房源挂牌价下降明显，全市挂牌均价21000元/平方米左右，降幅达7%左右。“链家地产”市场分析师张月认为，系列新政硬着陆后，除影响需求的心理预期迅速下降，部分业主也开始打破“矜持”。(记者 周宏)