昨日本报报道的“5m2小厨房报价28万”一文在读者中引起强烈反响，很多人对惊现如此“疯狂的小厨房”很震惊，像这样“疯狂”的学区房还有多少呢？昨日，记者兵分多路调查本市热点区域学区房现状。调查发现，目前学区房均价比同区域非学区房均价每平方米高出1000元至2000元不等。位于和平区中心地区几所热门小学集中的区域，已成为本市学区房均价最高的地段，部分区域单价超过了4万元。

　　学区房·怪现象

　　现象一

　　同一地段学区房单价贵过别墅

　　“目前，全市最贵的学区房非和平区实验小学片的房源莫属！”在和平区一家二手房中介公司，经纪人龚小姐说：“学区房业主的报价都在每平方米4万元以上，最近刚刚成交一套，30平方米的房子卖了125万元。”见到前来咨询的家长吃惊的表情，龚小姐说：“您觉得贵？这里的房价可是年年看涨。去年我们也觉得4万是‘天价’了，可今年就变成‘均价’了。”

　　“学区房源很抢手，想要就得快下手！”见到几位来咨询的家长有些犹豫，龚小姐说：“我们现在手头有一套忠厚里的公产房，可就一间，25平方米，四楼，房龄20年以上，房主标价110万，你们看行不行？”之后，龚小姐拿起桌上的计算器飞快地按了几下，“单价4.4万元。”

　　现场几位家长立刻惊呼：“贵得离谱啊！”

　　虽然如此，但仍有家长表示想抓紧时间去看房，生怕被其他家长抢走。

　　龚小姐告诉记者，她每天都要接待很多来找学区房的家长，特别是二十多平方米的小户型最抢手，但这类房源少之又少。面积稍大点儿的，家长就很难承受，因为总价过高。“这样的房子(学区房)虽然面积小、房龄长，有的还很破旧，但是它比周边的别墅都贵。西康路附近的别墅项目不过30000多元每平方米，而我们这边的房子的单价基本都突破了4万。”

　　现象二

　　为挤学区房卖大房买“拆间”

　　在市中心“名校”学区片，如果想以总价低于80万元的价格买到一处“落户口的位置”，基本上只有“拆间”可以选择。据岳阳道小学、实验小学附近几家中介公司工作人员介绍，这一区域内有一些房龄20年以上的公产或企业产房。在旧体制下，一套单元往往会按照卧室的数量分给不同的住户，“拆间”便由此而来，随着近年来本市居住水平的整体提升，“拆间”已所剩不多。

　　不过，中介公司的工作人员称，如今为了能买到学区房，确实有家长不惜卖掉自己住的房子，重新挤进狭小的“拆间”生活。

　　记者跟随一中介公司的工作人员来到贵州路附近某老小区，尽管楼体外立面进行了重新粉刷，但其“沧桑”依然难以掩饰。其介绍的“拆间”是一套两居室拆开的，主房面积约13平方米。正对主房的是不到4平方米的厨房，隔壁是洗手间，洗手间只有1.5平方米，可容一人转身，淋浴喷头挂在墙壁上，洗澡与如厕在同一位置。

　　据介绍，所谓拆间，就是房主只拥有13平方米主房的产权，而套型内的门厅、厨房和洗手间需要与另一拆间的“邻居”共用，两家分别向产权单位按月缴纳租金，非常类似时下大学毕业生常采取的“合租”模式。而就是这样一间卧室，售价标到了38万元，折合单价约3万元/平方米。

　　中介声音 学区房再涨也有人买

　　其实，学区房如此火爆的局面，也是从近几年才开始的。

　　某中介公司经纪人小许称，他见证了学区房从2007年以来逐渐热卖的全过程。“随着城区拆迁的不断扩大，正在锐减的学区房源在一定程度上导致了目前名校学区房奇货可居的局面。”小许说，今年进入4月以来，学区房价格已经较3月份又上涨了近30%。

　　小许从2006年就开始从事二手房的销售工作，而他的“主业务”便是学区房。“我卖了4年的房子，其中90%都是学区房。”在小许看来，是“学区房源的有限”“家长望子成龙的心态”炒热了学区房。可以说，近几年，学区房一直是中介公司的“招牌菜”，价格也是一路走高。

　　“学区房根本不会受国家限制房贷等政策影响。因为买学区房的人，目的都很简单，就是为了孩子能上好学校，所以不管市场上房价怎么变化，该买的时候还是要买的。即使经济条件差些的家庭，也会为了孩子，不惜血本，咬牙买下学区房。”小许说，以和平某热门小学附近的一套13平方米“拆间”为例，现在标价39.5万元，较前几天房交会上的39万元的报价又涨了5000元。

　　小许称，根据不同需求，他将购买高价学区房的人划分为两类：一类是以居住为目的而购买学区房的，他们看中的是房子的均价、房子户型以及小区环境。“他们购买的学区房均价相对较低，在12000元/平方米至15000元/平方米之间。户型面积也比较适中，一般在40平方米至80平方米之间。小孩入学报名后，他们便会搬到学区房里居住，等孩子放假的时候，就搬回原住处。然后再将学区房出租。”另一类则是单纯为了给孩子落户而购房的。他们看中的是房子的总价格，而不是均价。这类购房者不在乎房型和小区环境，甚至有些房子可能是拆间、独厨。“他们一般都不会去看房的，房子只要能落户，让孩子顺利入学就行。通常，在小孩上一二年级的时候这些购房者就会将房子倒手出售。前两天有一位女士在我这买了一间10平方米的拆间，看都不去看房就付了30万元房款。这套房子在她之前已经倒了6回了。”

　　学区房·观点

　　需求拉动学区房价格走高

　　相关资料显示，在市内六区“名校”学区片中，均价最高的区域为和平区热门小学片区，已达3万元/平方米，部分区域单价超过4万元。而市内六区范围内，学区房均价为1.7—1.8万元/平方米，较同区域非学区房普遍高出两三成。

　　我爱我家企划总监陈萌表示，当前，本市不同区域的学区房，供需情况、均价走势呈现出不同特点。如有的地区的学区房供不应求，价格也相对较高；有的地区的学区房与周边的非学区房相比，房价相差不大。

　　目前和平区、南开区、河西区以及河北区热门小学周边的学区房均价比附近非学区房均价每平方米普遍高出了1000—2000元，部分热点区域甚至高出了10000元以上。陈萌分析，支撑起学区房高价的是巨大需求。学区房供需比基本维持在1:8以上，而和平区最热门的几所小学附近热点区域的供需比超过了1:10，也就是说，一套学区房出售，至少会有10个人愿意购买。普通商品房的供需比通常为1:2以下，最抢手的普通商品房供需比也不会超过1:3。因此，需求的强力拉动让学区房价格一路走高。

　　区位因素决定学区房价格

　　南开大学经济学博士刘玉录表示，学区房价格与物业本身质量、房龄甚至面积等不成比例，唯一能够决定其价格的只是区位因素。“对学区房的投资已经不是一项房产投资，而是对人力资本的投资。学区房定价=不动产价值+区位教育资源价值，由于转手容易，保值增值能力强，因此在总房价中不动产的价值所占比例很低，因此它的定价基本就是区位教育资源价值。”　

　　刘玉录分析，购房人在投资学区房时购买的不是物业本身，而是户籍，更明确地说购买的是“入学权”。“家长实际上是双重投资，一是对孩子的教育投资，二是房产投资。”

　　“天价”学区房是现行教育资源配置格局与户籍制度结合的产物。一方面，本市优秀小学比较集中于和平、河西、南开区。另一方面，本市户籍制度为“户口随房走”，有房才有户口。因此，像和平区的一些优秀小学，处于市中心位置，很少有新的地产项目供应，而这一区域又是全市教育资源最好的区域，是否拥有周边户籍成为入学的关键，这张“入场券”自然成为市场上炙手可热的稀缺商品，溢价就不奇怪了。(记者 苗娜 实习生 杜敏)