日前，国务院调控房价的一套组合拳让业内直呼落点精确，也让人们对今年的房地产市场充满猜想。国内一主流网站做的调查显示，80%的投资者认为在这轮新政后房价将下跌10%-30%，更有20%的投资者认为一线城市下跌幅度将超过30%。

　　然而，经济导报记者近日调查发现，实际情况并没有上述投资者想象的那么乐观。虽然从房产新政出台至今，济南的二手房市场已经有部分房源价格微幅下调，但一手房价格并未出现松动。更令人奇怪的是，新政后的一周(19日-24日)，济南房地产市场交易量却不跌反涨，不仅二手房的交易量有所上升，一手房市场也出现了井喷行情，单日146套的销量更创出了今年以来的新高。

　　交易量暴增

　　“我们楼盘的销售情况不错。”24日，鲁能领秀城售楼中心的售楼人员对导报记者表示，目前新开盘的7栋楼已经有6栋售罄，现在只剩下几套140平方米左右的大户型，“五一”节时还有两栋小户型楼房要推出，已经有不少看房者表示了购房意向。导报记者在销售大厅看到，前来看房的客户络绎不绝，感觉不到房产新政对楼市的影响。

　　导报记者随后又电话采访了省城数个近日开盘的楼盘，销售人员均表示房产新政后，前来看房、购房的客户并未减少，部分楼盘还有所增加。导报记者之后查阅济南市建委公布的一手房住宅交易量发现，在4月15日国务院要求施行二套房贷 新政后，济南市场曾出现过两天“地量”，分别是17日的28套和18日的14套，但是随后开始强势反弹：19日为89套、20日82套，21日96套，22日更是出现了146套的“天量”，并在随后两天仍保持在百套以上。导报记者查阅资料发现，146套的交易量为今年的最高纪录，而一周时间内销售情况均保持在每日百套左右的情况也是少见。

　　采访中导报记者发现 ，同样情况也出现在二手房交易市场。23日导报记者在济南二手房交易大厅看到，前来办理业务的市民依旧不少，尤其是房改房业务办理窗口前非常拥挤。二手房交易大厅相关负责人表示，感觉国家调控政策出台后，这里的业务量不仅未降，反而有一定上升。反映到成交量上，从本月工作日的日成交量看，前期是每天100套，这两天是每天150套，有所上升。截止到21日，二手房成交1500多套。“本月成交量应该会超过上月。”该负责人表示。

　　政策落地空当

　　为何面临严厉调控，房产成交量却不降反升呢？山东大学房地产研究中心主任、导报特约评论员李铁岗表示，出现这种情况很可能是因为当前国家对二套房、多套房的信贷政策刚刚出台，还没有全面进行落实，不少购房者利用这段政策上的空白期，抓紧办理购房手续，从而减少购房成本。特别是最近有消息传出，今后二套房的认定是“认房不认贷”(即一个家庭只要购买了一套房，再买房就叫二套，而不管之前的购房是否从银行贷款)，对已经有一套没有贷款的住房，想要贷款购买另一套住房的家庭，无疑会带来不少压力。“政策落实前是一套房，落实后就成了二套房，两者所支付的首付、利率的差距就有数万元。”

　　导报记者随后咨询省城各银行了解到，现在工商银行、建设银行、农业银行等银行由于未接到总行通知，目前仍以个人征信记录上是否利用贷款买过房，且贷款是否已还清来识别是否为二套房。只有交通银行济南分行和中国银行济南分行开始探路“认房不认贷”。中国银行济南分行房贷部人士表示，今后二套房认定需要通过房产管理部门认定个人名下房产，客户需提供户口本、身份证、结婚证(已婚者)、收入证明等有效证件来办理。

　　同时，济南公积金管理中心有关负责人向导报记者表示，目前公积金仍按原政策执 行，并没有调整二套房的首付及利 率，且贷款申请条件中并未有关于购买商品房屋数量的限制。同时，该负责人也表示，今后肯定会受到宏观政策的影响而进行相应调整，至于如何变，变化多少，“还要等通知。”

　　“被二套”很郁闷

　　“认房不认贷”的规定很可能“误伤”希望购买改善型住房的市民。

　　家住济南市高新区的邢斌告诉导报记者，自从2005年他以全款买下一套小户型后，最近一直想购买一套大一点的房子，提升一下生活质量。“我在银行没有贷款记录，按照以前的标准，我再买房不会被界定为二套房。但新规无疑将使我‘被二套’，很不公平。”

　　虽然大多数银行尚未执行新政，然而邢斌认为，这些银行“可能很快会跟进”。“所以，要想不被界定为二套房并借此申请到优惠利率，我只有加快买房的进度；现在调控政策密集出台，我还想观望一下再出手，但再等又可能‘被二套’。”邢斌陷入了两难中。根据“认房不认贷”的政策规定，如果普通居民需要改善住房条件，只有将现住的房屋售出，再次购买房屋时才可享受到贷款优惠。但是，在卖掉旧房与重新买房中间的那部分时间，这些居民无疑将面临租房、多次搬家等一系列现实问题。“认房不认贷”操作起来不容易目前住建系统内部尚未形成开放、统一的信息系统，个人拥有房产的套数信息由各地房管局掌握，而该系统至今没有实现全国互联。如果无法查明借款人异地房产信息，“认房不认贷” 便无法真正落实；此外，很多城市内各区县的登记信息也相对独立，要想获得购房者在本市的房产信息，需要到所有区县都查询一遍。此举理论上可以实施，但操作起来非常麻烦。

　　“现在银行业连最基本的数据库都没有建立起来，怎么去查客户之前有没有房？”对此，中央财经大学中国银行业研究中心主任郭田勇直言不讳。农行山东省分行个贷部人士对导报记者坦言，一旦执行新的认定标准，就需要从其他部门查询购房者家庭的房屋拥有情况。“但现在其他部门的系统内能否全面反映一个家庭的房屋套数仍属未知。”不仅如此，倘若银行消极实行“认房不认贷”，无视可以联网查询的信贷记录，只关注不能联网查询的房产信息，反倒可能留下一个政策漏洞。“若想实现‘认房不认贷’的初衷，需要民政部、银监会、央行、房管局、税务总局等至少几大部委联手共建个人住房信息系统。建成统一、具有强大分析功能的数据库后，才能更好配合房产新政的执行。”

　　中原地产副总经理何伟坚直言，这样一个庞大的工程，需要数年时间和庞大的资金投入才能实现。房产税短期难推出信贷重拳出手后，有关开征房产税的猜想盛行起来。“房产税的征收，还要相机而行。”李铁岗表示，尽管政府已经做好了开征房产税的前期准备，但是由于新的住房信贷政策刚出台不久，在效果尚不明朗时，房产税推出的可能性不大。“信贷政策和税收政策之所以有一个时间差，是出于调控节奏的考虑。”程道平与李铁岗的看法一致。他认为，如果说差别化信贷是一剂“猛药”的话，对个人住房保有环节征税则是对房价的一种中长期“调理”。作为调控手段，信贷政策和税收政策有着本质的区别。信贷政策属于短期调控方式，见效快，贷款利率可以“随市而动”；但是税收政策则是一种长效机制，一旦出台，不能轻易修改。“如果差别化的信贷政策能够达到遏制部分城市房价上涨过快的政策目标，税收政策就可以在税制改革的大背景下，从长计议。”程道平表示，作为一个税种，房产税的作用并非仅局限于调控楼市，还能起到改善地方财政的效果，因此，房产税的推出会相对慎重。但是，为何此时走上前台的是房产税，而并非此前呼声甚高的物业税？通过增加保有环节税收来调控房地产市场是财税部门一直以来的思路，由于开征物业税需要的政策准备和技术准备都较为复杂，作为新税种又须获得全国人大表决通过，短期内推出的可能性不大，因此要将重点放在现有的税种上。“房产税是现有房地产税种中最有可能被祭出的调控利器。”李铁岗表示。

　　导报记者注意到，按照现行的房产税暂行条例，个人所有的非营业房产可以免缴房产税，但条例并没有明确规定营业房产的范围，不少个人房屋虽然用于经营，但并没有按期缴纳房产税。根据1986年出台的房产税暂行条例，房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳，税率为1.2%，没有房产原值作依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定；房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据，税率为12%。也就是说，如果将第三套房定性为经营性住房，即使不出台新政，三套以上住房也将进入到税收调控的范围，每年按上述标准缴纳房产税。“毫无疑问，这会有力打击投机性住房。”李铁岗表示。(记者时超杜海刘翔)