中国房地产指数系统统计显示，市内六区商品住宅自从2009年5月成交均价突破万元之后，一直呈现上涨走势，到今年3月份，已经11个月保持总体上升趋势，至今年3月总体涨幅达54.2%。近日调控政策的密集出台为疯狂的楼市打了一针“镇静剂”，专家预计，如果新政能够全面贯彻，未来津城楼市很可能出现价格松动。

　　走势回顾

　　总体连涨11月

　　涨幅超过全国

　　中国房地产指数系统显示，近一阶段市内六区商品住宅成交均价屡创历史新高，2010年3月份商品住宅均价达到了14643元/平方米，与2009年4月市内六区商品住宅成交均价为9492元/平方米相比，11个月每平方米上涨了5000多元，涨幅高达54.2%。中国指数研究院统计数据显示，自从去年5月市内六区商品住宅成交均价突破1万元/平方米之后，到今年3月一直保持上涨势头，虽然期间2009年10月和2010年1月市内六区房价小幅下挫，但当月滨海新区、环城四区涨幅较大，因此可以说本市商品住宅成交均价已经连续11个月呈现总体上涨走势。从全国各城市住宅均价涨幅对比来看，本市房价同比涨幅保持前列。

　　据了解，2008年本市楼市跌入了冰点，成交量逐渐萎缩，自2008年9月开始的8个月时间，本市新房成交均价一直徘徊在9000多元/平方米。随着2009年小阳春的到来，3、4月份成交量激增，成交均价也从5月份开始大幅攀升，一举突破了1万元/平方米，当年12月份已飙升至13445元/平方米。

　　进入2010年以来，楼市在经过1月份的短暂调整以后，刚性需求再次爆发，加之开发商不约而同的“囤积营销”策略，3月下旬至4月上旬，本市楼市成交量迅速回升，同时房价也继续上扬。

　　现状调查

　　市区新盘超高

　　市民并不认可

　　楼市信贷新政出台之前，开发商对于4月计划开盘的项目平均价格较3月继续上涨。搜房网新盘数据监控中心之前的统计显示，4月计划开盘的项目平均价格达到11500元/平方米，较3月有小幅上涨，其中市内六区新开盘的8个楼盘平均价格达到了20516元/平方米。然而，这些高价楼盘并未得到市场的认同。

　　据统计，2010年天津春季房交会共展出商品房项目63个，其中中心城区新房项目达21个，而其中8个项目曾参加过2009年秋交会，本次继续推出新品。一位业内人士表示，本届房交会的一个突出特点就是开发商多以展示项目为主，实际进行销售的项目仅有10个，且均价绝大多数都超过了15000元/平方米。“虽然多数市民仍倾向于居住在中心城区，但是本次房交会市内六区的高端新盘价格动辄在15000元/平方米，甚至20000元/平方米以上，如此高价显然得不到广大市民的认可。”这位人士说。

　　市场动向

　　机构炒家退场

　　高端住宅先跌

　　据了解，楼市中的炒房客不仅仅是散客，也有一些机构炒家，他们买房不是一套一套地买，而是一栋一栋，甚至一座一座地买。DTZ戴德梁行天津公司总经理高炬表示，虽然本市房地产市场以刚性需求和改善型需求为主，但是在部分高端楼盘集中的区域，也存在机构炒家炒房的现象。随着新政的落实，这些炒家将会逐渐退场。业内人士分析，机构炒家抛盘后，高端住宅市场供应将会出现短时间激增的现象，由于市场供应增加，而需求并没有增加甚至下降，因此高端住宅价格很可能会率先步入下行通道。

　　专家观点

　　政策落实到位

　　房价面临回落

　　业内人士普遍认为，此次房贷政策将矛头直指投资和投机性需求，指向“非常精准”。那么，投资性需求的抑制是否会对本市房价产生实质性影响呢？南开大学经济学博士刘玉录认为，关键在于政策的落实。“针对国家的调控政策，各地方政府将陆续出台相应的实施细则，而政策贯彻的力度将直接影响抑制房价的效果。特别是本市房地产市场受政策影响深刻，对于宏观调控会有比较敏感的反应。”他表示，“举个简单的例子，如果蓝印户口政策暂停，本市每年可减少超过500万平方米的投资性需求，这会使市场供需发生很大变化，从而直接影响房价。”

　　他分析，购房人目前主要处于观望阶段，而开发商鉴于政策的不明朗也在试探性地坚持，双方正处于僵持阶段。此时二手房交易依然活跃并不能证明政策对市场没有影响，反而说明卖家在加大市场供应，而这正说明了市场的松动。随着购房人的观望，市场交易量将首先呈现回落，该趋势从二手房市场传递至新房市场后，新房价格很可能随之出现松动，但前提是以投资性需求为代表的不合理住房需求的切实离场。

　　“政策落实得好，房价就极可能出现松动、疲软甚至下降。如果政策能够逼退投资性需求，房价就会直落，如果不能，则房价可能会表现为涨幅趋缓。”刘玉录表示，“我们可以预计，此次国家对于抑制房价过快上涨表现出了坚定的决心，此轮调控后天津楼市将有可能回归到理性发展阶段，实现每年以几个百分点的速度缓慢上涨。” (记者 姚华 苗娜 )