调控房价的“达摩克利斯之剑”已经落下。针对新一轮疯狂上涨的房价，政府亮出了组合拳。4月17日，《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》(“新国十条”)出台，被业界誉为房改以来涉及面最广、力度最大、影响最深远的一次调控。调控的组合拳，能否精准打击投资和投机需求，迫降“高烧”房价？《每日经济新闻》记者在北京实地调查，获取了地产调控风暴下的“通州样本”。

　　“影响非常明显，这附近我们的7个店面上个星期日只卖出了一套房。”北京市通州区云景东路一大型地产中介公司的销售人员韩至刚(匿名)昨日对《每日经济新闻》谈起了这两天惨淡的销售业绩。

　　此时正值周一的下午两点半，以前的这个时间看房都忙不过来的韩至刚，坐在办公桌前不时上网聊着天，百无聊赖。

　　不只是韩至刚，也不只是二手房，昨日包括新盘在内的通州楼市普遍“冷清”。继15日二套首付提高至50%后仅一天，近日国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知再次震动北京楼市，通州区域也由3月份以来的领涨变领跌，楼市立刻陷入冰点。

　　50%房主表示愿意降价

　　在3月份的北京，通州的二手房市场无疑最为火爆。荧灿地产市场部经理李娜昨日对《每日经济新闻》表示，三月北京通州二手房均价已经从月初的1.45万元涨到目前的1.6万元，全月涨幅达到10.3%，而北京市平均二手房价格涨幅是5%，通州则成为年内价格上涨最为迅猛的区域。

　　梨园的二手房是春节过后至3月份这段时间涨得最快的。“通州梨园云景东里京城广厦不动产的一位刘姓销售人员表示，受新政的影响，最近两天的二手房价格普遍下调，80～90平方米的户型调价在10万～15万元左右。据韩至刚介绍，新政出来当天，就立马有两个客户调整了价格，其中一个93平方米左右的房子，由210万元调整为180万元，直降了30万元！

　　北京中原三级市场研究部抽样调查显示，80%的通州房主表示不再涨价，更是有50%的房主已经表示愿意降价。

　　“通州部分楼盘比较2008年最低谷时，涨幅300%以上，泡沫化比较严重且炒作因素比较明显。”中易安房地产担保有限公司市场总监徐东华认为，通州楼市在今年以来呈现非理性上涨态势，尽管有通州新政规划为依托，但是已透支了未来的房价上涨空间，所以此番新政一出，通州楼市价格变动也是必然。

　　北京中原三级市场研究总监张大伟则预测，目前该通州区整体房源均价为1.5万元/平方米，短期内通州的二手房价格有望下跌超过25%。

　　二手房成交量接近零

　　由于此次新政针对的是对投机和投资需求，因此拥有多套房源的投机客有点坐不住了。《每日经济新闻》记者在通州调查发现，一次性抛出多套房源的投资客不在少数。京城广厦不动产今天更新的房源资料显示，一个投资客一次性抛出了三套站前巴黎的房产，均为31平方米的精装商住两用房。

　　上述刘姓销售人员向 《每日经济新闻》介绍，该客户曾经最高以70万元挂牌过。由于感受到了新政的压力，也急需用钱，此次抛售的价格为48万元，“那一套也仅赚了8万元左右”。

　　“上个月的这时候是十个客户抢一套房子，现在则是一个买家看十套房子。”通州地区某地产中介人士对《每日经济新闻》这样形容最近几天的通州楼市。尽管价格下跌，且房源充足，但李娜表示，客户明显开始观望。

　　调查显示，从14日～19日，通州市场新增房源明显增加60%，而在这期间通州二手房总成交量仅为80套，相比之前下跌了九成，北京中原三级市场研究部更是以“二手房成交量接近零”来形容。下午3点，《每日经济新闻》记者见到云景东路的十几家地产公司都“门口罗雀”，通州的二手房购房老客户9成表示暂时观望。

　　韩至刚就透露，他们公司在云景东路周边有7个店面，上个星期日仅共卖出一套房，而以前同时期成交量约在10套左右。“即使成交的这一套，还是在我们努力让客户降了15万元才成交的。”韩至刚苦笑着说，现在他们销售人员做的最多的事情就是给客户打电话，尽量让他们降价。其实，不只是二手房，通州的新盘市场也遇冷明显。

　　记者昨日就曾到京贸国际城以买房者身份进行调查，相比于上星期座无虚席的火爆场面相比，昨日下午4时左右也仅约4户在看房。该楼盘曾于上周将销售均价由2.48万元/平方米上调至2.68万元/平方米，不过，销售人员表示不会受新政影响下调房价。

　　像京贸国际城这样坚持不降价的也不在少数，不过张大伟认为，降价是趋势，现在不动主要是开发商也在观望市场趋势。其次部分项目也因为价格上涨过快之前销售比较好怕引起价格下降导致大量退房及纠纷，这一现象在2008年市场非常多。

　　不过，已经有部分楼盘已经降价甚至转变销售策略，日前有媒体就报道，K2清水湾、K2海棠湾两个项目开盘价最多可下降3000元。《每日经济新闻》昨日还了解到，通州一个高档楼盘最新一期售价3.5万元/平方米，销售人员透露由于新政出台，他们可以给9.5折优惠，而且，本打算下半年推出新的一期，也将被推迟至年后。

　　中介加重租赁业务

　　新政出台后，众多地产中介公司开始转向了租赁业务。上述刘姓销售人员透露，早上刚刚更新了门外的告示牌，“以前我们都不写租赁信息的，现在也没办法了。”

　　《每日经济新闻》记者发现在告示牌上大部分都是租赁信息，其中一83平方米的中装三居室，月租金为2000元，而此前记者所了解的信息是，该区域的月租约为1800元左右。刘姓人员对《每日经济新闻》确认，最近几日的房租整体确有上涨，平均涨幅约100～300元不等，“房主要求的，我们也没办法。”

　　徐东华认为，新政出台后租金上涨是必然，客户将会有一部分由买房住转向租房住，而且很多房主见楼市下跌，也会暂时由售转租。

　　《每日经济新闻》记者昨日就偶遇了一位陈姓女士，她本打算将一套120平方米的三居出售，但在韩至刚告知她现在新政刚出时，她立马改变了想法，转而咨询起房屋租赁情况。韩至刚介绍，最近一段时间以来，受通州轨道交通便利的影响，梨园周边的租金价格普遍上涨，外加这次新政出台所带来的效果，租金平均涨幅在10%左右。由于前一段时间的楼市买卖火爆，通过赚取佣金，经纪人的月薪是以万计，而一套房子出租带来的也只是几百块而已，因此租赁业务曾一度被中介弱化。徐东华认为，新政出台后，中介要谋求过冬，也必须更多招揽租赁客户源。

　　抄底心态开始出现

　　在此次降价潮中也可以看出，市场的投资心理仍然存在。上述一次性抛售三套31平方米小户型的投资客在目前的市场是特例。

　　“90平方米以上的大户型降价明显。”周边华夏地产一置业顾问就对 《每日经济新闻》表示，现在梨园周边好的居住用小户型均价都在2万元左右，业主们目前并没有降价意愿。

　　他认为，新政影响的更多是贷款买房的那些投资客，大户型占用资金大，因此需求肯定会下来，但小户型依然属于最吃香的行列，“100万元左右的全款，投资客一般都拿得出了，此外，买第一套房的人首选也会是小户型。”

　　徐东华认为，此番调控让通州楼市回归理性绝对是利大于弊，但是长期来看，通州有望成为北京东部地区次中心新城，未来的价格将逐步恢复到理性上涨，尤其是在CBD东扩落地以及通州“睡城”改观之后，后续发展形势应该还是不错的。也正是由于对未来前景抱有希望，新政刚出，有些投资客就蠢蠢欲动。“这几天来看房的，也有一些投资客。”

　　云景东里某中介公司的对《每日经济新闻》表示，这些人是考察市场来的，都抱着抄底的心态。记者在调查了解过程中，甚至有销售人员极力推荐现在是抄底的好时机。“政策也就半个月的效果，降一降肯定会涨上去的。”很多人都这样表示，不过，什么时候会是底，谁都没有把握。

　　张大伟也表示，尽管此次政策力度很大，但现在蠢蠢欲动的投资客不在少数，他认为，这是因为大家依然沉浸在“价格肯定中长期都上涨”的判断之中。