苦等数月,房价不降反升,深圳楼市的走向让很多人都大呼看不懂。随着3月楼市量价的回升,“阳春”回暖再现。据深圳市规划国土委数据,3月全市共成交商品房13406套,环比大增119.16%。其中全市共成交一手房3002套,环比增长178.48%；二手住宅成交10404套,环比涨幅高达106.47%。

　　有业内人士认为,3月搂市量价齐升的主要原因是由于春节前后及2月份积累的需求,特别是自住的刚性需求在3月集中爆发。但美联地产最新发布的住宅蓝筹指数报告显示,3月深圳楼市量价回升的背后,全市二手房的租金回报率仅有3.12%,创下历史最低点。

　　温和上升可能成为主要趋势

　　市民邓女士刚在景田片区买了一套二手房,让她下定决心购房的原因,是因为在三番五次与中介沟通中发现,现在手里有楼的人都比较经得起“风浪”,“本以为过了这段时间价格会走低一些,没想到等来等去,合心意的户型都被挑走了,新出来的挂牌价格越来越高,索性就出手了。”

　　事实上,在经历一二月份的短暂低迷后,3月份,深圳楼市复苏迹象明显,成交量回升明显,成交总量、新房和二手房成交量都翻倍。市规划国土委数据显示,3月,全市共成交商品房13406套,环比大增119.16%。其中,全市共成交一手房3002套,环比增长178.48%；全市二手房成交宗数为10404套,环比增长106.47%。

　　“开发商不缺钱”成了今年楼市坚挺的重要原因之一。此前,在一个开发商与经济学家公开赞弹楼市走势的节目中,开发商代表毫不讳言地表示,开发商降不降价仅在于自己缺不缺钱。如果到了月底银行有一笔巨款要到期的话,无论市场情况如何,开发商肯定会想办法售楼。

　　在成交冷淡时期,即使成交量停顿,楼市也依然坚挺。然而,在成交量反弹厉害的3月,成交价格的增幅立刻明显地显示出来；在一手房方面,存量的奇缺使得市场一度出现供不应求的局面,价格更是居高不下,自去年9月份深圳全市一手房成交均价首次突破2万元/平方米关口以来,成交纪录不断被刷新。截至3月份,全市一手房价格已有6个月运行在“2万元”以上,今年2月份甚至一度冲高到24196元/平方米,深圳楼价正式进入“2万元”时代。

　　而二手房方面更甚,根据世华地产成交系统数据库统计显示,3月份全市二手住宅成交均价为12720元/平方米,环比上涨9.13%,同比2009年3月份涨幅更是高达27.66%。今年,在前两个月的小幅下调后,3月成交均价再次上扬,需求的集中爆发是最主要动力。

　　世华地产市场研究部负责人认为,在旺盛需求的刺激下,原本均衡的市场在3月中下旬后逐渐向卖方市场靠拢,业主心态变得强硬,返价或提价现象明显增多,这是让3月房价明显上涨的重要原因。

　　近期的政策调控并没有让楼市急转直下,业内观点认为调控政策是一个相对长期的过程。对于楼市未来的走向,美联地产市场研究部认为,在度过政策调控适应期后,市场信心开始逐步恢复,特别是一手房市场的坚挺表现,降低了置业者对于房价下调的预期,增强了其入市意愿。城市更新计划的推行,也使得一些老旧小区成为市场关注热点。从周成交走势看,二手房成交量呈现逐周递增的趋势,目前,全市二手房成交量已经连续6周增长,但增幅已经明显收窄。预计4月份,全市二手房成交量还将会进一步回升,达到13000套左右。伴随成交量的回升,二手房价格下调的空间已经很小,甚至可能还会重新抬头。一旦房价重拾升势,政府调控态势势必更加严厉,而且,今年还将面临加息压力。预计今年楼价大幅攀升的可能性不会很大,温和上升可能成为主要趋势。

　　市民邓女士刚在景田片区买了一套二手房,让她下定决心购房的原因,是因为在三番五次与中介沟通中发现,现在手里有楼的人都比较经得起“风浪”,“本以为过了这段时间价格会走低一些,没想到等来等去,合心意的户型都被挑走了,新出来的挂牌价格越来越高,索性就出手了。”

　　事实上,在经历一二月份的短暂低迷后,3月份,深圳楼市复苏迹象明显,成交量回升明显,成交总量、新房和二手房成交量都翻倍。市规划国土委数据显示,3月,全市共成交商品房13406套,环比大增119.16%。其中,全市共成交一手房3002套,环比增长178.48%；全市二手房成交宗数为10404套,环比增长106.47%。

　　“开发商不缺钱”成了今年楼市坚挺的重要原因之一。此前,在一个开发商与经济学家公开赞弹楼市走势的节目中,开发商代表毫不讳言地表示,开发商降不降价仅在于自己缺不缺钱。如果到了月底银行有一笔巨款要到期的话,无论市场情况如何,开发商肯定会想办法售楼。

　　在成交冷淡时期,即使成交量停顿,楼市也依然坚挺。然而,在成交量反弹厉害的3月,成交价格的增幅立刻明显地显示出来；在一手房方面,存量的奇缺使得市场一度出现供不应求的局面,价格更是居高不下,自去年9月份深圳全市一手房成交均价首次突破2万元/平方米关口以来,成交纪录不断被刷新。截至3月份,全市一手房价格已有6个月运行在“2万元”以上,今年2月份甚至一度冲高到24196元/平方米,深圳楼价正式进入“2万元”时代。

　　而二手房方面更甚,根据世华地产成交系统数据库统计显示,3月份全市二手住宅成交均价为12720元/平方米,环比上涨9.13%,同比2009年3月份涨幅更是高达27.66%。今年,在前两个月的小幅下调后,3月成交均价再次上扬,需求的集中爆发是最主要动力。

　　世华地产市场研究部负责人认为,在旺盛需求的刺激下,原本均衡的市场在3月中下旬后逐渐向卖方市场靠拢,业主心态变得强硬,返价或提价现象明显增多,这是让3月房价明显上涨的重要原因。

　　近期的政策调控并没有让楼市急转直下,业内观点认为调控政策是一个相对长期的过程。对于楼市未来的走向,美联地产市场研究部认为,在度过政策调控适应期后,市场信心开始逐步恢复,特别是一手房市场的坚挺表现,降低了置业者对于房价下调的预期,增强了其入市意愿。城市更新计划的推行,也使得一些老旧小区成为市场关注热点。从周成交走势看,二手房成交量呈现逐周递增的趋势,目前,全市二手房成交量已经连续6周增长,但增幅已经明显收窄。预计4月份,全市二手房成交量还将会进一步回升,达到13000套左右。伴随成交量的回升,二手房价格下调的空间已经很小,甚至可能还会重新抬头。一旦房价重拾升势,政府调控态势势必更加严厉,而且,今年还将面临加息压力。预计今年楼价大幅攀升的可能性不会很大,温和上升可能成为主要趋势。

　　“很多楼盘都没有亮灯,没人住”

　　4月3日,黄先生跟朋友一起去佳兆业上品看房,清明假期看房者众多,而在现场可供选择的房较少。

　　“当时我们就去楼上去看看了户型,但是当我们看完后工作人员告诉我们,刚刚看过的那套房已经卖出去了,不用再看了。”楼盘的旺销让黄先生吃惊,但是让他感叹的是,工作人员告诉他,刚刚有一位南山来的客户一口气买了5套房,而且不包括他刚看的那一套。“可见现在炒楼的人还是挺多的,投资客入市挺严重。”

　　在八卦岭片区顺道地产门口,前来看房的王小姐在闲聊中告诉记者,春节前后,因为政策风声吃紧,本来想将手里的几套房子及时放出去,但是过了2月,眼见着楼市虽然仍有政策在调控,但是挂牌的价格仍然没有降低,跟几个买了房子的朋友交流中发现,大家心态都比较好,也就没打算把盘放出去,甚至有几个朋友还在重新购买新盘,所以她也来看看有没有合适的二手房。

　　在市场遇冷一段时间之后,投资客的试探性尝试收到了成效,因此,投资客购房的越来越多。近期,中原地产一份领先指数报道出炉,3月二手房市场领先指数创出新高。

　　中原地产市场研究部市场研究部总监王世界认为,这主要是因为客户普遍形成后市稳中有升的一致预期,自住客和追求保值性的投资客遂抢先入市,使得成交量不断上涨,从而推高成交均价。

　　“投资客是最敏感的群体,他们对于政策风向和市场的走势有着敏锐的嗅觉,一有风吹草动他们就会立刻退出,所以在春节期间,基本上形成了一个以自住需求为主的市场,但是现在看来,投资客又开始入市了。”星彦地产一名研究人员向记者表示,目前,在各区的楼盘中炒房客都有动作。“其实你只要晚上去龙岗中心城看看,很多楼盘都没有亮灯,没人住。”

　　炒房客的进入进一步推动了现阶段的楼市“繁荣”,但美联物业日前发布的蓝筹指数报告显示,3月全市二手房的租金回报率仅有3.12%,创下历史最低点。该报告显示,全市二手房租金回报率从2009年初开始一路下滑,从2009年1月的4.12%一直下降到今年3月的3.12%,整整下滑了1%。

　　根据国土资源部公布的《中国城市地价状况2009》里提及的等同于年租金回报率的“租价比”概念,租价比值如果低于4.5%,则说明该地区的房价存在泡沫,如果该比值高于5.5%,则该住房尚存升值空间。因此有观点也认为,按照这种标准,深圳二手房已经出现了比较严重的泡沫。

　　对此,世华地产市场研究部总监肖小平分析称,投资回报率创下新低,对于目前的投资客来说没有影响,毕竟现在投资客只盯准房产的升值,并不关注租金回报率,租金对于投资客来说,更多只是降低持有成本的方式。