《深圳城市更新办法》出台后,极大调动了城市旧改的热情,业内一度认为此举会对盘活既有土地、继而提高供应量,从而对房价有平抑作用。

　　但记者近日调查发现,伴随着开发商的进入,不少投资客争相进入旧改片区大量收购待拆迁老房,使得这些平日无人问津的房子迅速涨价,而另一些老片区虽还未列入城市更新计划,但一个拆迁筹备的倡议也会引来房价的一夜翻红。

　　业内认为,城市更新带来供应量增加的效应不大,而旧改拆迁补偿等成本很可能会转嫁楼市,带来新建房屋价格的上升。

　　“无论楼层、朝向,有房就收”

　　3月初,深圳公布了今年首批进入城市更新单元规划计划的89个项目,不仅带动了深圳多家本地地产股票应声上扬,而且这89个项目涉及的深圳多个老旧小区的房价一夜间上涨,幅度大多超过30%。

　　“南苑新村的房子去年6、7月也就八九千元,去年11月也就徘徊在万元左右,并且少人问津,现在因为南苑新村在89个更新项目中,房价已经超过1.4万元/平方米,原来很多挂牌的卖家甚至撤牌不卖了。”南山区委附近的南苑新村内世纪方略地铺的中介说。

　　记者多渠道联系南苑新村的二手楼卖家,大多开价1.6万元/平方米以上,相比去年6、7月几近翻番。

　　在南苑新村,到处悬挂着“倡导和谐旧改,实施文明拆迁”之类的条幅,申报南苑新村城市更新项目的金晖房地产公司是这一小区的原开发商,经历20多年风雨的南苑新村早就有了旧改的意向,5年前金晖就拿到了大多数业主愿意进行旧改的意向书,“一直没有政策”,直到城市更新办法出台,金晖申报了城市更新项目,5年间的准备也让南苑新村的城市更新项目成为今年首批城市更新规划计划。

　　金晖在南苑新村中设立旧改筹备办公室,下一步工作是拿到业主委托金晖进行旧改的意向书,制订拆迁重建规划,再和业主签订拆迁补偿协议。但即使已进入城市更新规划计划,距离真正拆迁仍很远,“最乐观地估计,拆除重建后新南苑新村也要在三五年之后了”。

　　即使老房子更新成为新房的愿望短期内不能实现,但岗厦村等旧改项目一夜之间成就近10个亿万富翁及20来个亿万家族的神话仍刺激着渴望财富的人们的神经。南苑新村世纪方略的中介告诉记者,89个项目一出来就有一批投资客进入南苑新村买房子,“他们有房就收,无论楼层、朝向,这一批投资客有几十个”。

　　书香门第商业运营CEO王永胜称,据其所知有一名投资客很早就在关注城市更新,一早得到内幕消息后就于去年6、7月在南苑新村、龙溪花园等地购置了多套房产,而这两个小区此次都在89个城市更新计划当中。

　　多个小区旧改“被提前”

　　“城市要高端化、城市要现代化,改造更新就是把旧的改成新的,这背后是一个强大的产业跃升的支撑。”王永胜说。

　　深圳市城市更新办法无疑开启了一个“旧改”产业,不仅住在老房子里几十年的住户被燃起了旧改的激情,开发商更是纷纷被调动起来加入到旧改这一波大潮中。

　　在华强南路的下步庙北区,深圳某媒体曾爆出下步庙北区旧改将启动的新闻,南方日报记者调查发现原来是两家开发商进驻该小区,各自拿出小区规划和拆迁补偿框架争取业主旧改意向,“谁先获得小区2/3业主的旧改意向,谁就获得了先申报城市更新规划计划的权利”,而事实上这一小区的旧改还并未进入城市更新单元规划计划,由于开发商的抢先登陆,小区旧改“被提前”了。

　　深圳市城市更新办法出台伊始,业内人士曾表示此举将激起开发商旧改的极大热情,其背景是城市更新办法规定权利人可作为更新改造实施主体自行融资、自行改造,且自行改造项目中的土地可选择协议出让,不需要进行统一的“招拍挂”。办法实施数月来,多个小区都挂出了鼓励旧改和动迁的条幅,其背后不乏开发商在人为推动。

　　在深圳的园岭、华富村、布心花园、下步庙北区、南园,已有开发商表示有意参与旧改。不过在旧改过程中,开发商要先拿到2/3业主同意进行旧改的意向书,然后再向深圳规划国土委申报城市更新单元规划计划,纳入城市更新年度计划后,开发商还要征求业主意愿是否由其来进行旧改,之后还涉及一系列小区建设规划上报及审批、拆迁补偿协议的签订等,这一周期往往会花费数年。而由于旧改项目的巨大利益,不少开发商纷纷进入各老旧小区参与旧改,原本耗费巨大时间精力的拆迁进程一下子“被加速”了。

　　而老小区的一些业主也开始自发筹备旧改,希望尽快促成自己所在小区进入旧改项目,他们积极筹办业委会,甚至和开发商一起推动旧改进程。

　　中介也纷纷炒作“拆迁”概念。布心花园仅因开发商和业主进行了初期沟通而被冠之以“准旧改小区”,这一预期催生了小区楼价的快速上涨,楼房甚至有价无市。位于南山区南油片区的龙城花园二手房出现抢购现象,仅仅缘于业主委员会贴出一份倡议的“拆迁公告”。

　　城市更新或带高房价

　　城市更新办法一经出台就带动了25个更新项目,涉及总建筑面积近400万平方米,业内曾认为这一办法将带动深圳新一轮的“土地解放运动”,彼时更有专家表示由于加快了土地的盘活速度,市场会加大供应量,从而对房价有下行趋势影响。但办法实施至今,不少业内人士已悄然改变了这一看法,多认为城市更新带来的是逐年供应,对实际供应量影响不大,而由于高额补偿成本最终都将转嫁楼市,或带高房价。

　　王永胜认为,政策出台后,市场预期看好,旧房价格飙升,“所有地块开发和供应不是由政府一手调控的,由于开发节奏和时间差关系,每年面市的一些改造项目基本上是杯水车薪,一出来就被消化掉了,市场期望通过城市更新增加供应量的美好愿望基本上也是个大泡泡,反之城市更新由于拆迁成本高企反而会推高房价,投资客和投机客的炒作也会加速这些项目的价格飙升”。

　　记者曲广宁