昨日上午，市规划国土委发布了《2010年1～2月深圳市房地产市场形势分析报告》，呈现出楼市明显的“天价地量”，由于豪宅拉升，1- 2月深圳新房价格刷新了历史新高，2月份高达24166元/平方米，同比大翻1.2倍。而关内新房均价更是达到了令人吃惊的近4万元/平方米。但同时，成交量节节下滑，2月份更是以不足20万平方米的成交面积创下了2008年4月以来的新低。

　　[成交量]新房创新低 二手房环比跌六成

　　《报告》披露，前两个月，全市共完成房地产开发投资51.01亿元，同比增长13.8%，为2009年以来首次实现同比正增长。其中住宅投资达到33.57亿元，同比增长18.2%。商品房施工面积为2304.19万平方米，同比增长18.5%(其中，住宅施工面积1561.63万平方米，同比增长22.9%)；商品房竣工面积96.16万平方米，达到2009年全年竣工面积的24%，同比增长288.5%；商品房新开工面积111.32万平方米，达到2009年新开工面积的23%，同比增长20.2%。

　　在成交量方面，据披露，1-2月，全市新建商品房销售面积仅为59.97万平方米，同比下降38.65%。其中，住宅销售面积达到53.60万平方米，同比下降39.58%。尤其是春节所在的2月份，成交量仅有19.41万平方米，创下了2008年4月以来单月成交面积的新低。

　　同样，二手房成交量虽然同比依然在上升，但环比也出现了明显下降。1-2月，全市二手住房成交面积为132.28万平方米，同比增加69.29%，但环比去年11-12月合计328.34万平方米的巨量来看，大幅下挫约6成。其中，2月份45.12万平方米的成交面积，又环比1月下降了48.23%。但整体来看，二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例已经达到2.47：1，高于历史任何一个时期，显示深圳楼市已在事实上进入“二手房时代”。

　　报告撰写者、市房地产研究中心副主任王锋分析，房屋成交量大降，一方面是由于受到去年底优惠信贷、税收政策到期的影响，去年底的巨大放量已经释放了一部分购房需求；另一方面，在于传统的“春节淡季”的影响；此外，自去年12月以来国家一系列调控政策的出台，也令很多购房者选择了观望，致使市场成交规模降低。

　　[价格]新房价格创新高 二手房连续两月下跌

　　伴随着成交量创下“地量”，却是新房价格创下了“天价”。报告显示，按照本市房地产信息系统统计，1-2月，全市新建商品住房均价分别为23117.28元/平方米和24165.62元/平方米，2月份新房均价环比1月上涨4.53%，同比去年2月(10770元/平方米)，则大涨了124.38%。

　　而分区域看，该报告披露，2月份关内新建住宅均价为39840.85元/平方米，同比上涨了185.22%，环比上涨21.8%；关外新建住宅均价为16969 .87元/平方米，同比上涨76.79%，环比上涨4.09%。即是说，若在去年2月在关内买入一套价值200万元的房子，如今市值已变成了大约570万元，若是计算其杠杆效应(彼时200万元首付只需40万元)，则1年时间净赚14倍。同样，关内均价近4万元/平方米的天价，按照深圳目前人均可支配收入3万元计算，一套90平方米的3房，需要一家3口拼死拼活干上40年。也几乎意味着，关内房价全向后海看齐。

　　据记者调查，2月份房价的疯狂大升，主要为成交多为豪宅，尤其是后海豪宅拉升所致。记者调查当月的成交记录发现，后海楼盘三湘海尚、太古城、海怡湾等全部在列，其余如十五峯、御河堤、金翠园等。这些楼盘的价格多数集中在3万-4万元/平方米，甚至5万元/平方米以上。

　　在二手房价格方面，据深圳中原地产披露，1-2月，深圳二手房成交价格连续两个月下跌，1月份全市二手房成交均价为17177元/平方米，环比去年12月出现下滑，且是自2009年3月份至今的首次下跌。2月份，全市二手房成交均价为16990元/平方米，环比1月份成交均价再次下滑1.09%，延续了1月份成交价格的下滑趋势。

　　[新动向]二手房三月成交悄然反弹

　　进入3月份以来，尤其是两会之后，深圳楼市成交量，尤其是二手房成交，突然之间出现了明显放量。由于失望两会没有出台调控房价的具体政策，市民开始用脚投票，纷纷跑步买楼。使得虽然3月尚未过完，但不少中介公司已经完成了相当于1-2月份总和的业务量，而新楼盘的开发商如今也开始信心满满，准备提价。

　　世华地产研究中心总监肖小平称，截至25日，公司成交已经达到2000单，而1-2月合计不过1800多单。深圳中原地产总经理李耀智也称，其地铺由节前每日30-40单，升至目前的130-150单。

　　美联物业一位研究部主管表示，至25日，3月的二手成交已至7531套达669707平方米，与2月份相比，已超过5成。她预计全月能升至9000套左右，但“这仍算是正常的一个成交”。在价格方面，她则透露，尚未监测到有明显变化。但肖小平则称，一些区域价格已经出现一些上升，且反价苗头也已经出现，“但暂时还比较少”。

　　对于二手房的后市，肖小平较为乐观，但认为如去年直线上升的机会不大，因为如今的调控政策已经非常之多。

　　在新房方面，据记者近日踩盘了解，由于两会无政策及随之带来的市场反弹，令开发商又变得自信起来。

　　深圳中原地产二级市场副总经理玉家雄称，他们代理的楼盘在本月的成交还没出现明显放大，除了龙华之外，供应大区中的后海、龙岗中心城房价并未上升，但客流量相比2月份，开始明显增多，甚至达到3-4成。他指出，从下个月开始，供应量会慢慢多起来，然而据他们对客户的调研，仍然还比较乐观。但他也提醒道，如果开发商过分抬价，可能会令客户不能接受，且令更多政策出台打压。

　　-1-2月数据摘要

　　新房销售面积仅为59.97万平方米，同比下降38.65%。尤其是春节所在的2月份，成交量仅有19.41万平方米，创下了2008年4月以来单月成交面积的新低。

　　二手房成交面积为132.28万平方米，同比增加69.29%，但环比去年11-12月大幅下挫约6成。其中，2月份45.12万平方米的成交面积，又环比1月下降了48 .23%。整体来看，二手住宅与新建商品住宅交易面积的比例已经达到2.47：1，显示深圳楼市已在事实上进入“二手房时代”。

　　3月二手房成交悄然放量，不少中介公司已经完成了相当于1-2月份总和的业务量。

　　2月新房均价为24165.62元/平方米，同比去年2月大涨124.38%。2月关内新建住宅均价为39840.85元/平方米，同比上涨了185.22%；关外新建住宅均价为16969.87元/平方米，同比上涨76.79%。

　　1月二手房成交均价为17177元/平方米，环比去年12月出现下滑，且是自2009年3月份至今的首次下跌。2月成交均价为16990元/平方米，延续下滑趋势。

　　深圳读本记者　朱文策