2010年以来广州市商品住宅签约面积出现明显缩量,1-2月全市十区签约面积78万平方米,同比去年同期减少37%,环比2009年11-12月更是减少了43%。而价格一直维持在高位,比较平稳,1、2月广州十区签约均价分别为13076元/平方米和12905元/平方米。

　　此外,2009年四季度“国11条”出台,有关二套房贷的相关规定受到市场广泛关注,据了解,广州市各大商业银行根据剩余贷款额度在具体执行上有松有紧,部分银行甚至将首次置业首付比例提至三成以上,二次置业首付提高到四成以上,利率优惠幅度也有不同程度减少,并且审核过程更加严格。这必然影响成交释放。虽然目前广州一手楼市置业主流是改善型自住需求,支付能力较强,但对政策不确定性的观望情绪,也直接影响了入市决策。

　　目前广州市主要在售楼盘价格企稳,个别楼盘价格在近期下调,但多数采取少量特价单位促销的方式,主要是前期销售欠佳的楼盘。据合富辉煌集团市场研究部监测数据,春节后至五一期间中心六区供应比重将回升至近五成,置业者关注度也将显著回升；预计发展商适时推出的优惠措施可望加速终止观望情绪,再次激活成交。

　　调控:源自去年销售狂潮

　　此轮的宏观调控绝非空穴来风。统计数据显示,房地产业2009年实现商品房销售额4.4万亿元,开发商由于房价上涨实现利润1.76万亿元；同期地方政府土地出让收入达到1.6万亿元,按至少60%的净利润率计算,可以实现利润0.96万亿元。两项合计,房地产业在2009年创造的利润达到了创纪录的2.72万亿元,占到了当年全国33.5万亿元GDP的8.12%。

　　2008年11月一揽子救市政策和天量信贷资金投放的推动,成为了上述房地产开发商和地方政府土地储备中心“创造”的房地产超额利润的催化剂。

　　政策:“粤十一条”定调

　　3月伊始,广东省政府公布了《转发国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》,该通知因为增加了部分内容,而被称为“粤十一条”。与“国十一条”相比,此番粤版的楼市调控政策,根据广东省实际情况,提出具有地方特色的限价房、公共租赁房试点和三旧改造,成为“粤十一条”的一大亮点。另外,房屋公开销售24小时前明码标价的规定,对购买者作出准确的判断也非常有利。

　　有关负责人表示,“粤15条”已明确时限,执行到2009年底,而《通知》中又未特别说明,那么这些未涉及的条款就将废止。因此,像2009年港澳台居民在广东购房享受的“国民待遇”,2010年将不再执行。

　　其中,“粤十一条”要求,广东省各地在审批商品住房项目预售许可时,以整栋为最低审批规模,不得分层、分单元办理预售许可。房地产开发企业取得预售许可后,应当在10日内一次性公开全部房源对外销售,并在公开销售24小时之前,按照“一套房一标价”的方式明码标价。

　　此外,广东省还将抑制投资投机性购房需求,严格执行国家有关个人购买普通住房与非普通住房、首次购房与非首次购房的差别化税收政策,继续执行个人首次购买90平方米及以下普通住房,契税税率为1%的优惠政策。

　　稳房价:国土部出拳治地

　　78家央企的勒令退出房地产市场,是国家再出重拳调控房地产市场的一剂猛药。其实,早前国土资源部就下发了《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》,明确土地出让保证金不得低于底价20%；中低价位普通商品房用地房价由政府定,楼盘开工、竣工时间要提前申报等。

　　《通知》首次对房地产用地土地出让保证金作出了最低限制标准:竞买保证金不得低于出让最低价的20%。近年来广州土地出让的竞买保证金一直是地块底价的10%,这次提高至20%,将大大提高开发商拿地的门槛。

　　而土地出让成交后,必须在10个工作日内签订出让合同,合同签订后1个月内必须缴纳出让价款50%的首付款,余款要按合同约定及时缴纳,最迟付款时间不得超过一年。此前,国土部曾出政策规定土地出让金首付不低于50%,但并没有明确地价首付缴交时间。

　　《通知》还首次明确要实施住房用地开发利用申报制度。从2010年4月1日起,市、县国土资源管理部门要建立房地产用地开竣工申报制度。开发商应当在项目开工、竣工时,向国土资源管理部门书面申报。

　　另外,国土部将在3月至7月开展房地产用地突出问题专项检查,检查各地土地违规情况。

　　求破局:1、2月部分楼盘让价

　　合富辉煌分析今年1、2月份的成交情况,认为1、2月广州商品住宅供应收缩,总体市场氛围比较平淡,春节后发展商改变提价惜售策略,开始积极促销,部分楼盘调整了推售价格,以求打破观望。

　　2010年以来广州市商品住宅签约面积出现明显缩量,1-2月全市十区签约面积78万平方米,同比去年同期减少37%,环比2009年11-12月更是减少了43%。而价格一直维持在高位,比较平稳,1、2月广州十区签约均价分别为13076元/平方米和12905元/平方米。

　　虽然目前广州一手楼市置业主流是改善型自住需求,支付能力较强,但对政策不确定性的观望情绪,也直接影响了入市决策。

　　据合富辉煌集团市场研究部监测数据,春节后至五一期间中心六区供应比重将回升至近五成,置业者关注度也将显著回升；预计发展商适时推出的优惠措施可望加速终止观望情绪,再次激活成交。记者关丽

　　行业动向

　　省房协助销售房博会4月开幕

　　作为扩大住房供给稳定楼市交易的重要举措,在广东省住建厅大力支持下,广东房地产业界将于4月23日在广州联手举办珠三角大型房博会。届时将有多品种、多户型、多价位、多区域组织普通商品房集中应市,展示珠三角同城化发展成果,舒缓楼价压力,满足社会多层次住房需求,拉开传统楼市“黄金周”交易高潮序幕。

　　广东省房协负责人表示,今年经济发展仍有很多不确定因素,楼市交易态势走向尚不明朗,应对的经济形势更为复杂,业界要有足够准备,加大上半年促销力度。广东省房协牵头主办房博会力促交流,并呼吁各地以各种方式丰富住房品种供应,满足多层次的置业需求,促进全省住房交易,继续发挥房地产业对拉动经济的积极作用。

　　据了解,将在广州举办的珠三角房博会结合珠三角规划实施进展,组织广州市及周边城市优质楼盘集中联展,通过城际间的市场流通,引导城镇居民扩大置业范围,加大中心城市供应量,降低购房门槛,让购房者有更多的置业选择。

　　广东省房协将房博会作为促进社会住房消费的助推器,近年来已在广州市举办多届,均受到业界高度关注和重视,去年5月份的“广东广州房博会”对恢复市场交易,扩大内需,稳定房地产市场起到重大作用。据了解,目前已有多家品牌开发商以及肇庆、清远等地政府部门组织当地楼盘报名参加本届房博会,并着手策划有针对性的促销方案。关丽

　　市场分析

　　三招亮剑突围制胜

　　突出品牌、创意产品、完善配套,随着宏观调控的不断出台,未来的广州楼市,很可能再次出现营销大战。应该理性看到的是,营销制胜的前提一定是产品的高性价比。在成功营销达到火爆销售的背后,一定有高性价比产品的支撑。

　　关键词:营销

　　在房地产市场,营销是一个永远不会过时的重点科目。房地产市场火爆的时候,营销是开发商争取利润最大化的工具；而在楼市不景气的时期,营销更是开发商过冬的“救命稻草”。从根本上说,营销就是一种创新,只有不断创造新的营销创意,才能在市场上立于不败之地。

　　华南楼市之所以能够在30年前领跑中国房地产市场,作为“软实力”的营销一直不断创新功不可没,不断根据市场变化而进行的营销创新,更是房地产业的一大魅力所在。泛销售模式、一二手联动、团购等新的营销模式在2008、2009年极大地推动了相关楼盘的销售。今年的宏调大局中,又会有多少营销新招奇招来撬动市场呢?

　　关键词:产品

　　“做好产品”,成为许多地产商今年更为重视的口号,产品创新在尝试和实践在今年的广州楼市也特别的突出。记者发现,广州楼市“DIY空间”的概念格外流行。根据业主家庭生活需要,这个空间可以进行改造和功能定位。在产品设计的DIY空间营造上,地产商花费了不少的心思,既满足了目前不少消费者对大户型的需求,同时也可以有效规避政策的风险。对于追求更划算,更超值产品的购房者来说,这样的房子也有更多的吸引力。

　　关键词:服务

　　服务意识的缺位一直是开发商软肋,并且成为开发商与业主矛盾的根源,一直被人们所诟病。然而开发商的努力我们也一直在见证,随着行业的成长、成熟,整个房地产行业的服务意识也开始不断提升,成为产品的综合竞争力之一。

　　在广州的房地产行业中,服务意识应该说是较为超前。像万客会、帝豪会、珠江会等,几乎每个大型的房企都会将自己的业主组织联络起来,在购房之后依旧享受到社区的“福利”。

　　开发商认为,产品创新只是产品形式的变换,服务创新是体现开发商真实实力的、并且不容易被模仿的。在产品品质趋同的今天,只有在服务上创新才能使企业在某一领域取得较长时间的领先地位。关丽

　　专家观点

　　合理定价是回暖关键

　　中国房地产业协会会长兼秘书长朱中一指出,在市场低迷的情况下,如何将购房者的潜在需求转化为实际需求,除了政策的鼓励和支持外,企业能否向市场提供定价合理、质量可靠的房屋,成为企业能否立足且应对市场的关键。

　　高性价比的产品自然好卖,但在高品质还不容易辨别的情况下,价格上的优惠更容易打动买家。元旦期间“半价开盘”的美林湖国际社区,引来了市场的热烈反应。珠江新城某楼盘降价5000元/平方米、特价单位八折销售……两会之后,不少楼盘纷纷打出降价广告来揽客。

　　但阳光家缘的数据却显示,珠江新城日前成交均价都在2.5万元/平方米以上,所谓降价5000元的楼盘此前价格高达2.8万元/平方米。在这些“雷声大雨点小”的促销声中,所谓降价不过是开发商高开低走的营销策略。

　　在去年的市场胶着期,抓住主流客群结构变化、合理定价的开发企业,在市场的变革竞争中占据了有利位置。与其他地产大腕要么按兵不动要么玩假涨价手段形成了鲜明对比,而万科等企业主动适应市场需求采取的降价策略,也为他们带来了销售业绩和市场份额的正面回报。

　　从二季度开始就是房地产的销售旺季,在经历一季度的销售淡季过后,房地产开发商应该拿出诚意来,真的让利和让买家感受物超所值,才能在成交上有所回报。而在这一轮调整中适时生存,放弃暴利、以合理定价抓住购买者,才是出路。关丽