楼市进入2010年,在自去年年底开始集中发布的政策调控措施密集出台后,包括深圳在内全国对楼市过快上涨都是一片叫停呼声。两会期间,众多人大代表和政协委员的提案议案都剑指高房价,而在政策调控打击投资性买房、信贷紧缩、市场观望气氛浓烈的多重背景下,深圳无论是政府背景的官方智囊机构还是中介、专家,都曾发表“年度住房价格将在市场规则和调控政策的作用下有所回调”、“今年楼市下行是大概率事件”等对当前楼市的看法。

　　这些判断在2月份成交大幅萎缩中得到部分佐证,而接下来三四月份的成交情况将会成为全年走势的晴雨表之一,在目前观望气氛浓烈的背景下,很多中介和业界都对这两月成交不抱乐观的态度。但近日,随着上周深圳楼市二手房成交量大幅反弹,深圳有中介却发表评论认为,目前笼罩在楼市中的逼人寒意正在慢慢退却,伴随着人气的重新回升,成交量的反弹将为期不远,这成为楼市下行论调中的一个“另类”观点。

　　二月楼市转冷,并非调控使然?

　　深圳楼市二月份成交量、成交价都出现了一波下滑,今年二月深圳一手房成交面积为9.12万平米,环比下降74.55%,同比下降81.32%,而深圳二手房成交面积为47.20万平米,环比下降43.35%,同比下降0.43%,市场一片观望气氛。在全国市场上也一样,根据世联地产的监测数据,全国20个重点城市2月份成交总量环比下降了51%,同比下降40%。其中一线城市平均环比下跌51.1%,二线城市环比跌51%,20个城市中仅有沈阳成交量环比出现了上升。这种市场形势的急转直下严重打击了消费者的信心,甚至有人断言2008年的楼市梦魇又要重新上演。

　　而近日深圳二手房成交量连续三周大增,每周增幅都超过40%。由此,世联地产的分析师认为,2月份楼市成交量的大幅下跌源于两方面:一是2009年楼市的高歌猛进在一定程度上透支了未来的需求,短期内对市场需求产生影响,这直接使得新年以来市场需求乏力；二是2月份是中国楼市的传统淡季,2月份全国楼市成交量的下滑是市场规律的必然体现。

　　今年楼市不会重蹈08年覆辙?

　　年初楼市遇冷,对比2008年“一样的创纪录成交量、一样的畸高房价、一样密集的宏调政策”,让很多人猜测今年楼市是否会是2008年的翻版。但世联地产的研究人员在对宏观经济形势进行深入分析后认为,2010年的中国楼市绝不会重蹈2008年的覆辙,相反,2010年的中国楼市很大程度上可能是2009年“牛市”的延续。

　　世联地产分析师认为,2008年恰逢中国经济整体过热,房地产对通胀的推波助澜作用使决策层采取了毫无保留的“打压”态度。而今年,虽宏观经济企稳,但整体经济的发展预期依然不容乐观,在出口不振和消费乏力的局面下,国民经济的发展还需要借力于房地产业。“虽然近期的调控政策密集出台,‘稳中有打’的态势已成定局,但政策打压的力度与2008年相比不可同日而语”。就在几天前北京土地拍卖接连爆出两大地王,在此背景下世联地产预计,未来全国楼市将会迎来一个审慎乐观的发展阶段,2010年的中国楼市在很大程度上不会重蹈2008年的覆辙。

　　新一轮反弹在眼前?

　　在深圳楼市度过春节这一非常规影响因素之后,二手房市场成交量连续三周大幅增加,世联研究认为,市场中人气逐步回升,接下来的这段时间,全国楼市会有一个相对迅猛的回暖期,成交量新一轮的反弹将为期不远。

　　一方面是政策影响有限。相对2009年底政策出台的密集程度,今年已经明显放缓,“今年的‘两会’中,中央政府传递的关于房地产政策态度未超越“国十一条”范畴,这显示中央房地产政策已趋于平稳,当前阶段已经从政策频出期转入政策执行及政策效果观察期”。而3月10日国土资源部出台的《关于加强房地产用地供应和监管有关问题的通知》通过土地市场来对高房价进行调控,这在世联研究师看来很难收到立竿见影的效果,充其量也不过是政府调控的又一次“隔靴搔痒”,而在熟悉深圳地产运作的业内人士看来,这一通知中的要求深圳早已执行,这一措施显然对深圳楼市影响不大。

　　“而对市场走势有“利空”影响的物业税出台的消息在短期看也已经落空”,世联分析师表示,物业税或房地产税制改革的提法并未出现在今年的政府工作报告中,甚至不如2009年,2009年《政府工作报告》曾明确提出“研究推进房地产税制改革”。业界曾担忧物业税开征,尤其是业内多有消息称深圳或北京将于今明两年率先试行物业税征收。世联研究人员认为,在中国推行物业税需要理顺复杂的利益冲突,也需要更为充分的技术准备,短期内很难推出,这一“利空信息”明朗化,也为后市成交量的反弹创造了有利条件。

　　眼下,深圳新房开盘速度有所放缓,市场可售新房数量不足3万套,在新房供应量不足的情况下,二手房市场成交能否继续支撑成交量的增长有待市场予以体现,世联地产认为节后市场整体会出现“小步快跑”、“暖春”态势的观点也有待证明。

　　南方日报记者曲广宁