十年前的外环外楼市，缺乏整体规划以及相应的配套支撑，不仅无过多产品供应也基本无人问津。如今，伴随着楼市快速进入上升通道，外环楼市都早已过万元关口，部分区域的价格涨幅已接近甚至超过中心城区，在缺乏区位优势等核心因素后，外环楼市究竟将面临多少风险，将成为购房者不得不关注的重点。

　　风险一：购房成本上升，舒适度下降

　　现状分析

　　陈先生一家2003年为了改善需求在浦东内环买了一套100多平米的新房，当时单价在3500元，一套房子总价38万元。陈先生非常满意当初的买房，仅用了38万就实现了住房改善，加上这两年房地产市场的升值，目前这套房子总价已经高达200多万，这一步不仅提高了生活需求，也实现了资产的升值。七年后的2010年，吴先生迫于结婚要买房，经过两代人的努力，吴先生首付款达到了80万，但根据目前银行规定首付要满4成的规定，吴先生的新房总价不可以超过200万，可是如今200万的房子看得上眼的都在外环以外，于是吴先生开始了“上海游”，一圈下来吴先生感叹，不少距离市中心1小时(地铁)以上的地区，单价也超过了2万……

　　市场调查

　　十年飙升，舒适和价格成反比

　　上海自住房改制后，房子完成了商品化之路，自此以后房价开始了攀升，这轮涨价最初是从市中心的房源开始的，当初徐家汇花园万元单价一度被视为“天价”，但是短短几年后，这种涨幅开始以内环为点向外围扩张，到了2005年一些外环以外的板块诸如九亭价格开始提价，到了2007年不少外环外房源开始逼近万元，到了2009年上海版图内没有万元以下房源。到了2010年，外环以外2万房源已经不是稀奇事。这种涨幅甚至已经超过市中心的二手房，以黄浦区大兴街一套1985、1986年的老公房为例，虽然单价也在2万元左右，但是因为面积小，总价往往在80-100万之间浮动。此外，黄浦、静安、卢湾等区的老公房，单价也基本在2-3万元不等，一套50-60平米的二房，总价在100-150万元。

　　在价格上外环外的价格已经赶超市区内的老公房，但是在和舒适度相关的生活配套、公交出行乃至于面积上却在逐年缩水，除了价格制约面积之外，外环外的配套一种是新的，由开发商统一规划的社区商业配套，这类商铺人气少，招商不足，难以满足日常需求，而类似于医院、图书馆、银行等配套，又因为人群基础少，显得尤为空白。另一种是由老镇基础发展而起的配套，大多层次低，难以符合市区客，特别是青年人的需求。综合对比，在价格相当、面积差距缩小的情况下，外环外的竞争力大大减弱，在购买成本上升的同时，舒适度却削减，成为上海人外移止步的一大心理障碍。

　　业内支招

　　自主群体应“重”居住“轻”产品

　　某位房地产商也直言，买房的需求因人而异，但是对于那些首次购房的群体而言，应综合房子居住功能的性价比进行选择，对交通、价格、配套的考虑应该要高于对是否会升值、品质等元素的考虑。华东师范大学房地产系华伟认为，近几年上海的城市化进程在加快，随着这些地区交通配套的跟进，也有越来越多的人选择在外环以外置业，这是一种趋势，但是不代表消费者盲目地选择一些所谓的规划区域，相反对于一些规划尚未落实、价格却被炒高的区域，消费者要做出理性的判断。对于青年置业者而言，理性、梯度消费的关键，就是根据自身条件、能力来选择适合自身的居所，如果你选的房子仅仅因为未来有地铁，房子外立面漂亮，价格却是自己无法承受的，那么就可以从小户的二手房起步。

　　风险二：租金回报过低，150年收成本

　　现状分析

　　金小姐名下有一套位于卢湾区的老公房，总面积在60平米，全装修，目前出租在外，租金为4000元。这套房子金小姐是2009年购得的，总价为130余万。这样算来，金小姐30年不到就可以收回购房成本。租金回报率3.4%(假设是全额付款)。

　　季先生在顾村有一套100平米的新房，全装修，挂牌在外，租金每月为1000元，这套房子也是2009年买下的，总价180万，租金回报率为0.6%(假设全额付款)，也就是说150年才能收回成本。以上计算全部没有算入资产的机会成本，也就是说这些钱用于其他投资所获得收益的可能，但很清楚投资于老公房，意味着资产的有限投资，但是后者除非把房子出售，否则资产无限期投入，也无法在70年内收回成本。

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　　租金回报不足0.6%，月租800仍愁租

　　记者近日走访了多家中介门店，发现市区特别是医院、学校附近房子月租金很高，其中静安靠近南京西路区域，因为地段好，周边高档办公楼林立，不仅容易出租，而且租客以众多境外客居多，一套50-60平米的房子可以租到4000-5000元。中原地产静安门店的工作人员告诉记者，周边的老公房一般挂牌不到两天就会被人租掉，而且越是装修好的越容易出租。

　　但是随着距离市区越远，租金情况就出现很大的区别，比如在中环附近，记者从某家名为新世界的中介门店看到，一套70-80平米的房子租金在2500-3000元不等，而到了外环以外，不少中介只有出售没有出租房源，某位不知名的中介门店工作人员表示，这里租房很困难，一般需求客都是外来打工者，收入低，一般能承受的就是500-800元的房子。

　　业内支招

　　租金回报应被视为购房元素

　　某位长期工作于中介门店的工作人员告诉记者，一般市中心的交易以租为主，内中环的租、售各半，到了外环以外就没有租客的身影了。不少高端投资客在市区投资靠租金，而一些小投资客则会在周边区域“炒房”，以获得短期收益。从这点也反面印证，中心区域房子值得长期持有，而外环外的许多投资都是含有泡沫的。

　　风险三：预期炒作下的调整风险

　　现状分析

　　从中介门店关于租金回报率分析上，又可以引发另一个问题——物业升值，可以说很多人在选择购买外环以外住房的时候，即使知道租金回报低，但是出于某种升值的预期，也愿意中短期持有，以期获利，如果一套2009年初以80万买入的二房，到目前抛出，忽略利息、交易等成本，获利50万几乎是轻而易举。但是在市中心，同样80万的房子，2009年初至今涨幅空间有限，升值获利不会超过20万，这就让不少怀有类似“西部梦想”的人继续铤而走险。外环外的房子会只涨不跌吗？面对政策蜜月期结束的预期，外环外高泡沫下的高回调风险，将成为高价购置外环区域的最大风险。

　　市场调查

　　“炒”出来的高价

　　就如本报之前所列的，从2009年初至今外环区域的房价涨幅远远大于中心区域的房价，除此之外外环以外还不断有新的预期，比如轨道交通、人文环境、品质创新乃至于政府利好，这些因素都可以使得一个原本一文不值的区域瞬间变得一房难求，而纵观发生这些利好的区域，都是新兴区域，比如5年前的三林、三年前的真如、两年前的大虹桥、一年前的周康和川沙，而相比于市中心的寸土寸金，很难再有如此大的预期可以带动房价在短期内额大幅上涨。此外，地王的刺激也对价格产生影响，以近期市场推出的土地来看，金地拿下的青浦徐泾和青浦赵巷、绿地拍得的宝山、保利摘得的嘉定新城、中华企业、万科、招商等万元地价竞得的松江新城，给周边市场形成一种刺激，以松江新城的土地为例，一块楼板价在1.6万元的土地，加上建材成本，进入市场的价格一般都会在30000元左右，这样的预期下必定会带动周边房价的跟涨，同样这种刺激在市中心不能被复制。

　　但实际被预期炒作起来的区域在市场震荡期遭遇调整的案例一直没有被忘记，2008年被9号线炒作起来的九亭板块，10余个楼盘齐打价格战，价格降幅最高的一度达到40%，即使目前九亭的价格在整体行情的带动下不断向1.6-1.7万逼近，但是周边的配套和多年前没有多大改观，配套层级依然过于平民，无法满足青年住客的需求，很难说这样的价格在市场调整期会具备怎样的抗跌性。

　　而土地市场，地王的产生的确会给区域增加刺激，但是苏宁地产被迫退地、新江湾城2万楼板价在2008年经历攻坚战，都在告诫着后来的投资客，如果之前的楼市涨速无法复制，地王的风险就无法预测，而这些风险最终的承担者将是可怜的高价买房者。

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　　不成熟意味着不保值

　　知名地产评论员范伟国认为，房地产的公共设施配套才是决定价格的最核心因素，从这点来说占据公共设施配套越多，包括交通、商业、医疗卫生、文化教育等，价格更高也就越保值。但是目前不少外环外板块，仅仅凭借一些预期就短期内价格大涨，内部的配套尚未完善，这样的房价严重透支，必然会迎来一轮理性的回归。

　　某位不愿透露姓名的业内人士表示，利用预期炒作价格是许多投机人士的专利，但是对于普通购房者而言，如果辨别潜力区、泡沫区很重要，不然辛辛苦苦积攒的购房款就被许多投机者制造的风险买单。