福州楼市春节以来的冷清局面并没能在本月的前两周内得到改变。昨日，记者从福州市房地产交易登记中心获悉，上周五行政区总签约套数再度下降，仅为320套，比前一周减少46套。总签约面积也比降14.31%，两组数据双双创下三周以来的新低。不过，房价却逆势走高，上周报出11180元/㎡均价，相较此前的1月10448元/㎡、2月10988元/㎡，福州房价已经在“万元以上”的高位区站稳脚跟。

　　业内人士指出，近期市场供应量、户型面积、价格以及区位结构四者的供给失衡是导致房价上涨的主要原因。

　　现象

　　连续两个半月均价过万

　　今年以来，福州商品房均价始终高居万元之上。从2009年12月，福州楼市报出史上最高9223元/㎡均价，大家都还在为这个价格唏嘘不已的时候，2010年1月，均价纪录再次被刷新，10448元/㎡，同比上涨57.84%。但从签约套数来看，1月五行政区总签约套数同比增加467套，增幅为26.33%。签约面积方面，同比增加74174㎡，增幅为40.89%。尽管两组数据同比都有不小涨幅，但相比其他月份，这样的数据显然缩小很多；2月由于正值春节长假，基于上述原因加上2月只有28天，楼市签约量再度应声而落，总签约套数仅为1177套，环比减少1063套。

　　签约面积也只报出区区的135025㎡，环比减少120542㎡，降幅高达47.16%，两组数据双双遭遇腰斩。而房价方面，2月再度上涨5.16%，报出10988元/㎡，环比上涨540元/㎡。

　　进入本月，半个多月以来，福州市住宅均价分别以3月14日均价12556元/㎡、3月13日均价11576元/㎡、3月12日均价12093元/㎡、3月11日均价11092元/㎡等实际成交价格，稳稳地站上了“万元之上”的脚跟，其中3月7日均价达到13190元/㎡之高。

　　可售套数减少新增楼盘寥寥

　　在往年，3月份是一年楼市旺季的开始，去年尤为如此。而今年的3月，在调控政策的不断深入细化与舆论对房价的压力下，楼市明显呈现出冷清景象。不仅成交量低迷不振，连供应量、供应面积户型等也陷入低谷。

　　由于市场新增供应不足，加之近期高房价引起的社会关注度越来越集中，不少购买力对目前市场持观望态度。这使得春节以来楼市销售态势迟缓，每日仅维持不到50套左右的成交量。上周五行政区总签约套数再度下降，仅为320套，比前一周减少46套。总签约面积也从前一周的43066㎡减少到36901㎡，降幅达到14.31%，两组数据双双创下三周以来的新低，比起去年同期相去甚远。

　　从福州市房地产交易登记中心公开的房源信息来看，福州市截至2月26日可售房源仅24036套，在售的楼盘还是以老盘居多，年后并无新盘加入。三盛·托斯卡纳、北纬25度、大儒世家·归壹墅、世欧·上江城等，这些2009年底新上市的项目也多以别墅、沿江高端楼盘为主。

　　剖析

　　供应结构不合理

　　“这应该是近年来福州新房存量的最低点了。”从事房地产数据分析的一位研究人士表示。

　　“福州市24036套可售房源中，对楼市销售价格并不构成制约的‘存量基数’与某些经济适用房等特殊产品构成的‘无效供应’占了大半，因此目前在市场上销售流通的新房实际上很有限。成交下滑不尽然是调控政策带来的后果，事实上，福州不少在售楼盘的销售率还是颇为可观的，现在的问题是市场选择面窄，不少购房者找不到合适的房源。”该业内人士表示。

　　“现阶段，福州更突出的问题是供给的结构性失衡”，林先生认为这种供给结构失衡包括：供给的户型面积结构失衡，大面积住宅供给比例过高；供给的价格结构失衡，高总价的住宅供给比例过高；供给的区位结构失衡，例如市中心板块等部分区域投资开发总量过高。

　　“豪宅热”催化失衡

　　“现在上市的楼盘都在想方设法地‘拔高’自己，所以导致普通住宅也都变得不再‘普通’。”业内人士林先生表示，“目前，市场短期供给缺乏弹性，长期供给受到约束。”短期看，由于房地产市场存在较长的投资建设周期，市场难以对需求做出迅速反应，短期的供给是缺乏弹性的。从长期看，市场供给受到土地资源稀缺、基础设施配套缺乏和社区成熟度不够三大约束。因此，从长远看，相对于需求的不断增长，供给却是受到限制的，房价的增长具有必然性。

　　业内人士指出，土地市场的放量多少和结构也都会影响到住宅销售。“从去年年底至今，福州市几次的土地价格一路上扬，新地块的楼面价都已频频超万元，而且放量的也多是中心城区土地，所以开发商拿地后只能走‘高端路线’，通过提高产品品质和客户群定位，充分挖掘房地产的附加值以谋求盈利”。

　　担忧

　　楼市何时“补仓”？

　　“目前，福州市场乃至全国市场的保障体系都尚未健全，在这个时候，商品房高端化路线愈演愈烈，显然会带来诸多问题”，业内人士王先生表示，豪宅供应日益增多，往往以普通住宅缩量为代价，这将压抑普通消费者的住房需求，导致供需结构失衡，必然有损于民生。同时，房地产的投资属性也将进一步凸显，推高资产和信贷泡沫，加剧未来市场的波动。

　　更重要的是，豪宅放量将带动整体房价上涨，透支居民购买力。研究表明，房价高企将使得大部分居民不得不增加储蓄，削减其他消费来提高住房购买力，从长期看，高房价将排挤正常的居民消费，并造成收入分配的进一步分化，不利于扩内需战略的进一步推进。

　　“虽然2009年下半年，土地供应量有所增加，一些开发商也增加土地储备量，但受产品开发周期限制，新推出的项目至少要在下半年或是明年才会上马”。未来的4、5月份能有多少楼盘进入市场，为存量市场有效“补仓”？而这些都成为未来福州房价是否高居不下的重要决定因素，对此业内人士不无担忧。