2月最后一天恰逢虎年元宵节，热闹的烟花和灯会吸引了所有的眼光。在经历了成交量暴涨的2009年，2010年已经过去2个月，这两个月北京二手房市场的总成交量仅为23123套，仅相当于去年12月一个月成交量的55%。而北京2月份二手房成交套数，相比1月份，再次下滑三成多。

　　八成买主只看不买

　　“本来每年的1-2月就是市场最冷淡的时候，今年成交量下降也有这个原因。但是主要还是的确房价在去年下半年涨的太多，从12月开始出现了这么多的政策，买卖双方都需要适应市场、适应政策，但是经过1月份的观望，现在看房热情还是比较高的，但真正出手的很少。”北京中原地产万年花城的业务员小林表示，他从初四上班后，每天都带3组以上的客户看房。“但是到现在就成交了几单租赁，以前10天肯定能成交一单买卖了，最近只看不买的客户依然占8成以上。”

　　据了解，在去年12月，一套比市场价略高的房源基本都能够在3天出售，20%的房源甚至能够当天成交，这个过程中房主甚至可以多次提价。但是从1月市场已经出现了明显的变化。一套房源成交的周期基本已经需要10天左右。而2月份的成交时间继续拉长，接近15天。而1月23日出台京版国11条以后，5天平均单套成交面积更是仅有87.8平方米。

　　统计数据显示，2010年1月，北京新增房源达到了22000套，而新增需求仅为48000，供需比为1比2.2，相比12月的1比4.5，需求减少50%。成交价格随之跌落。2月份二手房成交均价为13460元/平方米，相比1月份的13690元/平方米下跌了1.7%。

　　价格没降议价空间显现

　　相比二手房市场成交价格出现下调，但是在2月份市场挂牌房源的价格相比1月份依然出现了2.5%左右的上涨。虽然挂牌价上涨，但房源普遍可议价，且议价空间明显加大，32%的房源可议价幅度已经达到5%，但是买卖双方的心理价差依然达到了3-5%。

　　已经看了几套房的程先生说：现在房主是挺好说话的，几套房子的房主都愿意降几万，但是明显的这是因为报价上涨了的。和很多商场促销一样先挂高再降价，能看出房主依然不想降价，都在观望市场走势。

　　今年以来，北京全款购买二手房的比例持续上升。2月份达到40.5%的高点，相比12月上涨了12个百分点。但从单套面积来看，2月的单套平均面积为90.62平方米，相比去年12月下跌了近5.5平方米。中原三级市场研究部认为，这意味着购买力较低、对贷款依赖性较高的恐慌性需求已经基本离市。近期置业的业主大部分为改善性或者投资性业主。这些客户大部分首付能力比较强或者选择了全款。这使得在2月份公积金及全款比例明显上涨。一位二手房经纪还透露，全款购房能规避税收调整带来的税费增加，房主更愿意以2-3%的价格优惠出售给全款客户。

　　3月可能出现“小阳春”

　　北京每年的3月份都是楼市的小阳春行情。去年更为明显，从2月的9000套一跃到了2万套。业内人士认为，今年市场在3月份也很可能出现小阳春。

　　中原三级市场研究部张大伟表示，从市场成交可以看出，在11条政策出台以后的5天，北京二手房住宅成交量达到了2246套，日均449套相比之前的394套，上涨了14%。这也将导致此前踏空行情的买家再次入市。其次，房源增加的潜力不大。因为很多房源被去年提前消化。而商品房市场更将因为以后土地供应仅50%可建商品房，商品房的价格将会提升。投资手段的匮乏也是助推楼市的重要动力。面对日益明显的通胀预期，房产是许多投资客的必然选择。不过大户型及非普通住宅可能降价，限外令的回复也将抑制高端需求。(姚丽颖)

　　最近3个月二手房成交主要数据

　　12月 1月 2月 环比

　　住宅签约套数： 39264 12726 8544 -32.9%

　　住宅平均价格： 14100 13690 13460 -1.7%

　　单套总价： 1354721 1254253 1219745 -2.8%

　　日均住宅 1267 411 407 -1.0%

　　全款比例： 28.60% 36.50% 40.50% 11.0%

　　（数据来源房地产交易管理网、北京中原 ）