投资与居住的问题

　　根据国务院1990年发布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》，我国居住用地年限为70年；工业用地和科教文卫等用地年限为50年；商业、旅游、娱乐用地年限最短，为40年。

　　但《中国产经新闻》此次在海南采访时发现，目前三亚、琼州、五指山等地的在售楼盘中，部分房产产权并未达到国家规定的居住用地年限为70年，有的楼盘房屋产权年限甚至只有30年左右。即使是最近热炒的“三亚凤凰岛”楼盘，其实际使用年限也没有70年。使用年限缩水，也就意味者购房者资产的缩水。

　　“您明白我们这的产权规则吗，如果了解，我可以继续向您介绍我们的楼盘。”在三亚市河西区的一家产权式酒店公寓售楼处前，当《中国产经新闻》记者以购房者身份向售楼人员询问楼盘情况时，该人员首先表示该楼盘只有40年产权。并且在这40年中，购房者每年只能有数十天可以在自己所购公寓内居住，其余时间该房产由开发公司代理购房者出租给游客，租赁费用由开发商与购房者按比例分成。当记者表示了解相关规则后，该售楼人员才继续介绍所售楼盘的其他情况。

　　据了解，目前海南居住地产的开发主要有三种模式：第一种为纯居住模式。即购房者所购房产纯粹用于居住用途。据记者此次在海南调查发现：目前海南在售楼盘中，海口、琼州、文昌等地用于纯居住的楼盘所占比例较多，而三亚所占比例较少。第二种为产权酒店模式。即投资者购买该房产所有权后，使用权由开发商和物业公司打理。该模式在三亚在售房产中比较常见。第三种为前两者的折中。

　　而目前在海南购房人群中大多以外地购房者为主。在《意见》发布以前，外地在海南的购房者大多以自己居住为主，其中尤以北方“候鸟型”移居者为众；另有部分购房者用于投资。《意见》发布以后，用于投资的购房者比例上升，而自住购房者比例开始下降。

　　根据《意见》：海南要鼓励有实力、有信誉的企业发展富有海南特色、高品质的星级宾馆、度假村等房地产项目。加强产权式度假酒店的开发、建设、销售等环节的规范管理。按照该《意见》，未来一段时间海南房市开发强调以投资为主，而主要购房人群也锁定在流动型投资客。

　　但就目前国内房地产业整体发展来看，大多数房地产业发展较好的城市主要集中在北京、上海、广州等固定人口较多的城市，也正是这些固定人口形成了大多数专家所谓的“刚性需求”。反过来，这些城市通过房屋产权的形式将一部分中高端人才固定下来，从而形成多元化、优势化发展。海南此次重投资、轻居住，重房屋拥有权、轻使用权的决策是否妥当，有待未来时间的检验。

　　“房地产业实际上是伴随着一个城市化而发展的产业，所以这个产业的发展都是跟这个城市的城市化及工业化相匹配的，不能脱离。所以不能是单一的人口集聚，这些房子建起来还要考虑居住在这里的人的就业问题，否则就容易形成泡沫”。中国区域经济学会秘书长陈耀在接受《中国产经新闻》记者采访时表示。

　　从一个城市或一个区域良性发展的角度来看，只有吸引多元化的固定人群进行多元化开发才能使该城市或区域走向稳定发展的轨道。因此在海南房地产业未来发展中，如何处理好产权与使用权，固定人口与流动投资人口比例的问题也是海南当地执政者无法绕开的问题。毕竟一个城市或区域固定人口与流动人口比例失调容易使当地房地产业发展不稳定，出现泡沫。

　　当年潘石屹也正是看到了海南当地固定人口无法支撑其快速发展的房地产业，易出现泡沫的特点，而出逃海岛的。后来事实也证明了潘石屹当时的判断是正确的。

　　产业协调问题

　　“像我还算在这居住时间较长的了，其他东北人一般每年四月份就回去了，有的甚至年前就回去过年去了”。来自北方的翟大爷因患有哮喘病，不适应北方寒冷气候，四年前开始在三亚长期定居。据翟大爷介绍，其所居住的小区大多为北方人，其中尤以中老年人群为众。一般这些移居者在三亚居住时间少则一个月，多则三五月。每年5月到11月间，整个三亚便会出现“空城”现象。

　　此次记者在海南调查时，最大的感受就是海南的街道宽敞明亮，路上行人较少，少了些许北京、上海等城市的拥堵。即使是年前，处于旅游黄金时间段的三亚，大多数人口也主要集中在大东海、三亚湾等旅游景点，其市中心的人口却较为稀疏。一枚硬币总有两面。宽敞的街道、稀疏的人群对于旅游者来说也许再好不过。但从产业经济和人口经济的角度来说，若只靠单一的旅游业产业是否能够吸引足够的固定劳动人口投入海南的建设呢？若在一个缺少固定劳动人口的城市，是否能够带动一个城市的房地产业持续发展，形成刚性需求呢？

　　根据《意见》，未来一段时间海南将以旅游业为龙头，大力发展与旅游相关的现代服务业，促进服务业转型升级；积极发展热带现代农业，加快城乡一体化进程；充分利用本地优势资源，集约发展新型工业；虽然从该《意见》的产业规划来看，产业多元化趋势明显。但在最近一段时间海南当地官员和学者的表态和行动当中，则较多强调旅游业、房地产业，较少强调现代农业、新型工业。长期发展下去，容易形成单一的产业结构。

　　“我也看了这个《意见》，我觉得海南这次国际旅游岛的定位是强调以旅游业品牌效应为主导，并没有说排斥其他产业，它以前已有的产业都还在发展。它毕竟有三万多平方公里，跟台湾差不多，比巴里、迪拜这样的旅游岛要大多了，它的产业门类应该是齐全的，如果没有其他产业支撑的话是很难发展的。”陈耀对《中国产经新闻》记者表示。

　　但从现实情况来看，由于《意见》出台后，拉动海南旅游业和房地产市场急剧上升，目前一些社会资源已经开始向这两个产业流动。从产业经济和人口经济角度看，按照海南省统计局提供的数据，2008年海南省常住人口仅854.18万，不足北京市常住人口一半。这其中第一产业从业人数占比为54.14%，第二产业占比为11.22%，第三产业占比为34.64%。相比而言，第二产业、第三产业从业人口较弱。而其城市房地产发展中，后两种所占购房比重又较大。那么目前海南旅游业和房地产市场的急剧升温，是否会导致社会资源配置过度向这两个产业集中，而厚此薄彼地忽略了其他产业的发展呢？如果这样，会给海南房市带来什么影响呢？

　　“这确实也是海南当地执政者要考虑的一个问题。我们说居住，居住在这里的人就要就业嘛，但居住在这里的人不可能都集中在旅游业上，还需要其他行业的支撑。今后这些行业的发展要有一定的规模后，才能促进当地房地产业的发展，形成一定的居住规模，而居住规模又取决于就业，因为不是所有人都是在这里休闲的，其他人都要生存就业，而就业岗位的提供就需要有很多门类的行业来支撑”。陈耀对《中国产经新闻》记者表示。

　　栽得梧桐树，引得凤凰来。因此在未来的发展中，海南省将如何协调各产业发展的关系，如何引进各方面的多元化年轻人口，如何看待旅游业主导效应和拉动效应的关系，甚至如何看待房地产业本身的主导效应和拉动效应的关系，将同样是海南未来房地产业发展不可回避的问题。