二套房贷收紧，增加了投资客的成本。划定每个月的总贷款量，防止天量货币的恣意流动。虽是针对宏观经济的整体调控，却扼住了楼市的咽喉。

　　金融政策的冷风频吹，也让刚刚过去的1月楼市表现冷清。来自杭州的数据，2010年1月，杭州楼市(八区)成交量骤降，仅为1533套，较之前一个月的5406套下降七成多。

　　银行利率优惠幅度减少

　　近日，有媒体称，中国银行已于上周下发通知，将首套房的优惠利率由7折升至8.5折。与此同时，中行已经全面停止了与中介的二手房合作。对此，记者向中国银行浙江省分行进行了核实。对方称，他们没有接到过相关通知，但个人住房贷款利率的优惠幅度确实已经减少，不过没有提出明确的优惠折扣，而是“区分贷款用途、区分客户信用状况，实行差别化定价”。

　　由于很多银行在一两天之内已经把2月份的贷款额度用完，因此市场的信贷需求还是很高。“总体来说，商业银行的目的并不是停贷，而只是响应人民银行要求，合理均衡放贷。”一国有银行杭州分行人士如是说。

　　楼市或将小幅盘整

　　决策层对房地产市场频频发出的调整信号，确实对整个市场产生了很大的影响。

　　杭州透明售房网数据显示，1月杭州主城区共成交1533套，环比去年12月下降77%；预定688套，环比去年12月下降74%。与此同时，主城区住宅可售房源的存量环比上升12%，为5498套。二手房市场上，2010年元月五大城区共成交二手房1275套，环比去年12月(4907套)下降74%，同比去年1月(1139套)增长12%。

　　在一系列遏制房价政策出台的背景下，市场双方开始陷入观望或许是导致1月份低迷行情的主要原因。

　　“金融政策对房地产市场的影响是最大的。”深圳发展银行杭州分行个贷中心主任杜志良认为，人们之所以对银行的房贷比较关心，因为其涉及的面比较广，而且对楼市走向的影响效果明显。

　　“房地产对金融政策的依赖程度已经相当高了，在以前，信贷投放是跟着房地产市场走，而现在基本上已经是化被动为主动了，形象一点，就是从原先的‘对症下药’变成了‘打预防针’。”对此，杜志良认为，信贷紧缩的环境下，开发商的资金会收紧，推盘速度会加快；市场的供求关系会发生明显变化，供应量大幅增加，投资性需求弹性增加。整个市场上开发商的布局可能也会产生相应变化。

　　他认为，一手房市场可能出现的情况是：供应量增加，价格滞涨，接着出现“量价背离”。二手房市场今年极有可能出现“开关”现象，即在合适的区域、合适的楼盘，中介门店会增开，而在不合适的区域，不少门店会关门。

　　多数有购房意向的人迟迟不肯下单

　　房屋成交量大幅度下滑，投机性需求遭遇到了很大打击。

　　“钱都贷不到了，还提什么投资啊，至少我们这里是见不到投资客的身影了。”21世纪不动产滨江店的工作人员告诉记者，“投资客购买房产，当然要最大限度地利用银行贷款，他们当然不会用100万元全款买一套房，而肯定是要用20万元首付贷款买5套房。

　　“房贷政策收紧，其实对我们这样准备买房的人来说也许是个机会，因为量价齐跌后，我们向房东讨价还价的空间也许会大点。但感觉政策的影响作用到楼市上还需要一段时间，所以目前我不准备下单，等价格上有波动，我再下手。”

　　在凤起路上，一位银行的工作人员推心置腹地告诉记者，如果现在不是无房可住，那么最好还是不要买房。“我建议你买房等到2011年。”当记者惊讶为什么要等那么久时，他表示，现在银行房贷卡得那么紧，很多银行都没什么房贷额度，银行放不了贷，等于开发商回收不了资金，长久下去，房价肯定要跌。“这点差价，你无论怎么租房都可以了。”他建议。

　　购房信心不乐观

　　国家统计局中国经济景气监测中心等多家机构近日联合发布的调查数据显示，2009年第四季度购房者观望态度明显。

　　该项调查显示，中国购房者信心指数在第四季度为112.4点，处于一般水平，购房信心仍不够乐观。该项调查显示，购房者对房地产市场的现状满意指数为103.3点。其中，购房者对经济走向以及自身购买力持有信心，分别为126.2点和117.0点。

　　购房者预期信心指数为119.9点。对比现状满意指数得知，购房者对未来半年的房地产信心有明显增加，表示购房者对未来房地产市场存有一定期待的。

　　加息预期加速

　　银行停贷传闻四起，也是因为市场对此比较敏感。一方面由于监管机构要保持货币信贷平稳，银行自行采取措施控制放贷节奏。另一方面，出于对加息预期，银行推迟放贷也会考虑到收益问题。于是，有关今年年内加息的时点与频率，成为现阶段持观望态度的购房者最为关心的事情。

　　而众多购房者都关心的是“现阶段会不会加息”的问题。对此，杜志良认为，经济数据逐步向好，尤其是对房地产调控的逐步加大，加息的预期是比较强烈的，但是什么时候加息很难说。“我个人认为，按照以往的经验或者是中国传统过年的习惯，节前加息可能不大，在一季度的宏观经济数据以后，可能会考虑采用一些直接的利率手段来调整，比如说用提升准备金率等等宏观经济调控的手段对经济的走势进行干预。”

　　不过，对于加息，杜志良认为，这是一把“双刃剑”。“对已购房的人来说，加息会加重他们每个月的还款负担，但对准备买房的人来说，未必是件坏事。因为货币政策收紧对楼市的走势会形成一定的压力，对买房人入市也许是个机会。”

　　历年来信贷政策对楼市的影响

　　货币政策的进一步紧缩，将显示出宏观调控的“气压”增强。从历史的经验来说，房贷和楼市，是密切相连的。

　　2004年5月，杭州市商业银行对建于上世纪80年代的二手房进行了“封杀”，基本上不发放贷款。在年限上，房龄加上贷款年限不超过30年；在成数上，根据贷款人的职业情况和收入情况，一般不超过6成。10—15年的二手房最多可以贷到5成，20年以上的二手房原则上不给予办理贷款。此政策在市场上马上开始得到了体现，老旧二手房价格开始回落。

　　而当年5月份的人居展，观望气氛浓厚，成交量大幅下挫。组委会的统计数据显示，这届展会的参观人数、商品房成交面积和成交额，均比上届下降了32.4%、281%和201%。

　　2006年9日，九部委《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》正式出台，史称“国六条”，立马对购房者产生影响的显然是，“个人房贷首付比例不低于3成和营业税免税时限由2年延长至5年”的规定。这些政策一出台，投资客扛不住了，纷纷清仓出货。购房者放缓了看房、买房的步伐。比如6月杭州主城区(不包括萧山、余杭)商品住宅新增面积比5月减少了7成多，成交量也比5月减少了一半以上。连续几个月，杭州楼市日成交量都仅在50—60套之间徘徊，市场非常冷清。

　　房贷政策和市场反应之间存在高度关联性，最为明显地反映在2007年。在这个疯狂的年份里，房价不断攀升、土地价格不断创下新高，随即引来了宏观调控。9月27日，央行、银监会共同发布通知，要求严格住房消费贷款管理，对已利用贷款购买住房又申请购买第二套(含)以上住房的，首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于同期同档次基准利率的1.1倍。12月11日，央行和银监会下发《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，明确以“户”为单位执行房贷新政。

　　政策大棒下，当年疯狂的杭州楼市在年底应声回落。投资者开始抛房，但接盘的人很少，某些新盘甚至推盘20天，销售不到10%。

　　紧缩的银根给市场带来的降温作用可谓立竿见影，而其对楼市的拉动作用同样明显。

　　2008年，在杭州楼市一片凄风惨雨的时候，国家出台了一系列“救市政策”，其中不少就是房贷政策。比如从当年的9月16日至12月23日，央行连续五次下调存贷款利率，先后四次下调存款利率，其中11月26日下调利率更是达1.08个百分点；10月27日起，首次购房首付比例下调至20%，贷款利率的下限可扩大为贷款基准利率的0.7倍。这些政策都极大地提振了楼市信心，实质性地减少了购房者的压力，刺激了购房需求，并最终促进了2009年的绝地反转。

　　如今，房贷政策再收，接下来它将对市场产生的影响，无疑看点多多。