“北京楼市就是一个典型的政策市。”很多房地产专家在接受媒体采访时都说过类似的话。

　　2009年京城楼市的表现，为这个判断增添了不少证据。2010年刚刚开始，土地、金融、税收等各种政策目前仍然扑朔迷离。

　　2010年的房地产市场是延续2009年的“疯狂”？还是像购房者期待的那样“大跌”？抑或像专家们的保守估计“稳中有升”？一切仍将取决于未来一段时间可能出台的房地产调控政策。

　　2009政策让楼市疯狂

　　政策松绑房价噌噌涨

　　2007年年底的楼市拐点，让2008年北京楼市持续低迷了一整年。有鉴于此，2009年北京政府出台了一揽子楼市松绑新政。

　　一副副“猛药”接踵而至。从契税下调到1%到免征印花税和土地增值税；从营业税5改2到房贷打7折以及公积金贷款利率下调；从限外令解禁到“70/90政策”暗自松绑；再加上宽松的货币政策……

　　于是，2009年北京楼市奇迹般地起死回生，无论是交易量还是房价都疯狂飙升到了历史制高点。

　　营业税新政恐慌需求大涨

　　2009年的最后一个月，面对疯狂的房价，政府出台了遏制房地产投机的系列政策，第一条就是把个人住房转让营业税征免时限两年的优惠恢复到5年。

　　消息公布时就有人预测，不少购房者可能会抢搭营业税优惠的“末班车”。

　　情况果真如此，政策生效前的恐慌性交易带来市场的井喷——据北京市房地产交易管理网数据显示，2009年12月前10天，北京二手房网上签约套数已经达14357套，其中住宅签约套数达到了13576套，与11月相比，上涨幅度分别高达近60%及59%。

　　2010房价涨跌很难测

　　未来政策现在难预测

　　“2009年想不到，2010年不确定。”这是地产老大王石对于这两年楼市的评价。的确，2010年新的房地产政策以及可能带来的房价走势，目前看来仍然扑朔迷离。

　　1月12日晚间，央行宣布于1月18日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。业内人士将其解读为货币政策收紧的信号，次日地产板块应声大跌。但第三天，央行便出面澄清说，调高存款准备金率并非政策收紧标志，仍是一次中性的货币调控工具的使用。

　　潘石屹认为，这次政策调控的信号意义要大于作为具体举措的意义，而调控部门的“特别谨慎”更增加了未来的不可预知性。

　　调控力度需拿捏准确

　　近段时间，房地产支柱产业论又重出江湖，国家统计局总经济师姚景源公开表示，房价高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇，不但不能动摇还要进一步发展。

　　既然是支柱产业，而且不能动摇，那么房地产调控政策必然不会将房地产一棍子打死。要调控房价不要过快增长，又要保证房地产的支柱地位，房地产政策调控的力度就得拿捏得准确到位。因此潘石屹认为，未来政府出台政策，也会更加在意市场的反应，试探性的程度会增加，而尽量不用“猛药”。

　　金融新政起决定作用

　　社科院金融研究所金融发展室主任易宪容表示，一旦很多投资者利用银行的金融杠杆大量进入房地产市场的时候，一定会把房价抬高。同样，知名财经评论人牛刀也认为，货币金融政策的收紧才能有效抑制投资性需求，从而达到调控房价的目的。

　　记者采访了解到，二套房政策、加息等均被业内专家认为是抑制投资需求的有效手段，但需要各银行的严格执行落实。对于未来金融货币政策的走向，诸多专家均认为将决定房价的走向，而2009年房价大涨归根结底还是因为货币流动性过大。

　　因此，如果2010年央行继续执行宽松的货币政策，再加上供应量有限，房价将继续大涨，反之房价将有可能下跌。

　　非普宅界定 楼市再掀波澜

　　2009年 12月 23日公布的营业税细则，对五年内的非普通住宅做出了全额征税的规定。这个消息又一次掀起了楼市波澜。“吓坏”了的非普通住宅的房主纷纷“行动”起来。记者了解到，营业税细则发布以来，二手房市场上的高档房纷纷加紧过户。

　　据了解，“非普通住宅”认定的重要一点就是房屋面积在140平方米以上，而北京房地产交易管理网显示：2009年11月北京成交140平方米以上的二手房为4153套 ，占12.67%。

　　新政策生效 市场交易回落

　　随着房地产政策从紧的方向进一步明朗，以及二改五政策的实施，北京二手房交易又急转直下。

　　北京市房地产交易管理网及中原地产的数据显示，2010年1月1-7日二手房网签量与2009年12月同期相比下降79.62%，仅为1761套。

　　进入2010年，重新实施的二手房营业税二改五政策迫使京城二手房市场持续冷淡，据链家地产统计数据显示，截至 2010年 1月24日，二手房成交9703套，相比2009年12月同期下降近70%。

　　“遏制”房价有可能实现

　　在1月24日晚上举行的北京“两会”政务咨询会上，市住建委相关负责人明确表示，春节前北京将出台2010年的楼市调控新举措，具体措施将包括完善预售制度、打击捂盘惜售、加快楼盘供应、缩短二手房交易周期等。

　　对于有些楼盘按单元、楼层推出房源，变相“捂盘”的行为，市住建委负责人表示，“目前北京的预售规定是按栋开盘，即将出台的新措施将根据国务院的规定进一步完善预售制度，加快楼盘供应，对那些不按照规定开盘预售的，还将联合工商部门联合执法。”

　　此外，“对那些确实囤地的开发商，该罚的罚，该收回的收回，绝不手软。”在北京“两会”政务咨询会上，陈刚副市长回应有关“囤地开发商处置”问题时也这样明确表示。

　　众所周知，房地产项目开盘变相“捂盘惜售”早已不是什么新鲜事，使本就有限的供应量更加捉襟见肘，一房难求的现象也越演越烈。

　　同时，开发商囤地也像是楼市的“潜规则”，一直若隐若现地存在着。而目前的政策信号表明，一直存在于楼市的这些“顽疾”似乎能彻底根除，而如果这样，“遏制”房价将有可能实现。

　　专家意见

　　楼市政策

　　应保持一定的稳定性

　　每一次北京房价疯狂上涨之前，都是房地产调控政策密集出台的时期。“房地产政策应该保持一定的稳定性。”中原地产北方区总经理李文杰这样表示。他认为，目前的房地产政策调整过于频繁，政府应该保持政策的稳定性，由市场来调整房价。

　　潘石屹同样认为，2009年第四季度房价上涨过快与70/90政策的反复有关。

　　他解释说，2008年楼市低迷不执行70/90政策，已经准备销售的楼盘要重新改设计报批，现在又重新执行70/90政策，再经过一轮的重新改设计报批，而每一次的周期大概需要一年的时间，使很多需要重新报批的项目拖延了计划上市时间。这导致了京城楼市供应量吃紧，而需求量持续增加，房价自然肯定要上涨。

　　因此，出于稳定楼市和房价的目的，京城房地产调控政策要尽量保持稳定。

　　土地供应政策至关重要

　　潘石屹及众多房地产专家接受采访时均表示，2010年至少上半年房价下降的可能性不大，下半年走势主要看土地供应。

　　据记者了解，未来3-5年内将有大量土地供应。而潘石屹则认为，这些地块位置偏远，而且从土地推出到项目建成也还需要一定时间，预计两年内依然无法形成有效供应。

　　因此，有效的土地供应政策至关重要，这将决定供需不平衡的市场现状、房价走势是否能得到改变。

　　除了供地位置，供地结构也很重要。据记者了解，2010年政府要把住宅供应土地的50%以上用于廉租房、经济适用房、限价商品房和定向安置房等政府应该保障的住房。这对于购房者而言，也是一个“利好消息”。