“不好卖、卖不上价。”说到挂牌半个月的商住房，卖房人孟小姐直摇头。近日，《广厦时代》从二手房市场了解到，在二手房交易环比2009年12月大幅下跌的时候，二手房中的商住房更是遭遇了开局不利。

　　●税费成本“拖累”二手商住房价格

　　去年春天，孟小姐以每平方米9000多元的价格，在东四环某楼盘买了一套建筑面积约50平方米的精装商住房。今年初，孟小姐打算卖掉这套房子，便参照周边二手住宅的价格，标价20000元/平方米，把房子在中介挂牌销售。半个多月过去了，孟小姐从中介听说，几拨人看房也都没能成交。每平方米20000元卖不动，孟小姐心理价位也开始下调，“从20000元、19500元下滑，现在最低18000元卖出去就行。”

　　而至于卖不上价的原因，中介经纪人告诉孟小姐，不少购房人觉得商住房作为非普通住宅，需要承担的税费等交易成本太高。于是中介也劝孟小姐再降降房价。然而在孟小姐眼中，周边二手住宅有的标价25000元/平方米，成交价也在22000元/平方米，自己这套房子要是再降就真是“跳楼价”了。

　　商住房交易税费成本有多少？我们找到链家地产机构东四环一门店置业顾问陈先生。陈先生介绍说，在二手房交易中，交易成本一般都被卖家转移给买房人。购买二手商住房的买房人实际需要承担的税费成本包括契税、营业税、个人所得税和土地增值税。陈先生还表示，和普通住宅相比，商住房成交比例很少，不少门店甚至不太喜欢做二手商住房代理。

　　●税费成本、居住成本偏高

　　反使商住房投资价值走低

　　“非普通住房的税费成本把买房人推向普通住宅。”中原地产三级市场研究部总监张大伟认为，和普通住宅相比，商住房属于“非普通住房”，交易成本更高。

　　根据鑫尊地产提供的资料，同样是5年之内的房子，商住房契税3%，普通住宅契税1%；商住房交营业税时，无原购房发票的，按照售价全额的5.5%征收；有原购房发票的，按照差额5.5%征收；普通住宅营业税按照销售收入和当初买房价差额的5.5%征收；商住房需要交土地增值税，而普通住房不用交。

　　照此算来，如果卖价都是200万元，当初买价都是100万元，商住房的二手买家契税和营业税、土地增值税三项就要多支出近10万元。

　　在置业顾问看来，除了交易成本，二手商住房和普通住宅相比，不容易得到买房人垂青的原因还包括得房率低、不容易出租。

　　以孟小姐手中的商住房和周边住宅相比，同样是50平方米的房子，商住房得房率不到70%，而住宅得房率在80%。商住房实际使用面积较少。而容易让买房人包括今后的租房人感觉更不划算的是，使用面积少，使用成本却高。商住房没有燃气，水、电、物业费都比普通住宅贵一大截。例如同一小区内，住宅物业费2.8元/平方米/月，商住房物业费3.9元/平方米/月；普通住宅电费每度不到0.5元，商住房电费超过1元。居住成本高，限制了出租收益，甚至很难租出去，也使商住房投资价值打了不少的折扣。

　　●税费，抑制投资还是加重买房成本？

　　“抑制了投资，也抑制了刚需。”被问及如何看待商住房交易成本高的问题，一位业内人士这样说，由于市场上供应的住宅大户型偏多，通常面积小、总价低的商住房也成了不少首次置业者的选择。而由于总体上的供需失衡，房地产市场属于卖方市场，交易税费都被转移给买房人。这位业内人士表示，几年前包括营业税、个税在内的多项政策的出台，都是为了抑制房价猛涨和楼市泡沫，然而效果并不令人满意。“2006年开始收营业税，2007年房价上涨；2009年营业税实行优惠政策，房价还是上涨。”

　　而在去年年底一系列调控政策出台之后呢？二手房成交量环比2009年12月是出现了明显下滑。但值得注意的是，根据北京市房地产交易管理网统计，1月中旬，北京二手住宅成交5163套，环比1月上旬的3145套上涨了64%，二手房市场似乎又在恢复。“市场需求依然旺盛，税费政策究竟是抑制了投资，还是加重了刚性需求者的买房成本呢？”一位自称“刚需者”的购房人这样问道。

　　●新闻链接●

　　个税“捆绑”营业税

　　海淀等三区暗涨二手房交易成本

　　日前，海淀区部分二手房中介透露，海淀区地税局下发通知要求，未满5年的普通住房和已满5年的非普通住房买卖时，要想享受个人所得税按总额1%缴纳的优惠，营业税就必须按全额缴纳；如营业税是按照差额缴纳的，个人所得税也需同样按照差额的20%进行缴纳，不能按照总额的1%缴纳。而在此前，按照差额缴纳营业税的，个税可以按照总额的1%进行缴纳。

　　业内人士分析认为，营业税和个税要么都按照总额交，要么都按照差额的新政策，实质上变相提高了二手房交易成本，有可能进一步抑制二手房交易。

　　另据报道，崇文区、宣武区也已发出类似通知。业内人士预计这一政策很快将涉及全市。而我们从朝阳区一些中介门店了解到，朝阳区尚未出台这样的政策。

　　文/张旭