楼市“热钱”大转移

　　半月来一线城市成交急挫 二三线城市持续活跃

　　根据本报记者调查，目前，包括北京、上海、广州在内的一线城市，由于投资需求受到抑制，1月前两周成交量急剧下滑。不过，与此同时，大量资金流向二、三线城市，尤其是具有炒作概念的城市，使得包括海南、珠海在内的个别市场泡沫再现。

　　一线城市

　　广州

　　二手楼成交大减

　　自去年12月开始，国家多次出台措施，调控房地产市场。一系列组合拳的出击，正使国内房地产市场发生重大的转变。在广州、上海、深圳等一线城市，房地产调控政策已经显示出威力，买家观望气氛加重，投资客逐步撤离市场。

　　广州诚赛按揭公司总经理卢志光表示，首付最低两成、利率最低七折的优惠政策取消，对市场影响很大。1月本来就是房地产市场的淡季，往年，该公司1月成交要比前一年12月高峰期减少一半左右，但今年1月前两周，成交环比少了60%～70%，以往二套房和首套房的成交大致各占一半，但1月前两周其业务中二套房占比只有10%左右。

　　而一手市场方面，据焦点网对阳光家缘网签数据监控，“国十一条”出台半个月后，广州一手住宅成交出现价量齐跌趋势。今年1月1日至24日，广州网签成交4749套，同比下跌14%，环比回落16%。

　　“由于目前市场投资品种很少，特别是二手房业主不急于出售，也不愿意降价，而由于受到春节假期、楼市调整预期等因素影响，买家现在也不急于出手，因此，导致目前广州二手楼市基本上是有价无市。”广州另一按揭公司副总经理告诉记者。

　　上海 创50周成交新低

　　克而瑞中国的统计数据显示，1月18日～24日期间，上海市仅成交14.19万平方米商品住宅，同比下滑17.2%，创近50周以来的成交新低。据上海永庆房屋研展部统计表明，截至21日，上海一手住宅成交3618套，与去年12月相比下降58.5%，相比前一周，成交量降幅加大。

　　深圳 22日起成交急跌

　　根据深圳市规划和国土资源委员会公布的数据计算，1月18日~24日，深圳一手房成交量共计884套，当周前四天日成交量均在150套以上，但是从1月22日起，成交量开始急跌，22日新房无成交。

　　二线楼市成资金新战场

　　资深“热钱”研究专家、广东省社会科学院产业经济研究所副所长黎友焕表示，近期国家密集出台调控政策，很多大城市交易量急剧下降，其监控结果表明，目前在一线城市，房地产市场有价无市的情况非常严重，二线城市成交保持平稳，三线城市交投还比较活跃。黎友焕表示，二、三线城市楼市的炒作资金，尤其是海南这些爆炒概念的资金，主要来自国内，只有很小一部分来自境外。据其监控的情况，国家调控政策出台后，境外“热钱”撤出楼市的迹象很明显，而且量很大。

　　除了购房团大幅扑向海南，参与圈地建房的资金更是提前“潜伏”。根据海南省浙江商会的统计数据，海南国际旅游岛获批之前，就有十万浙商进驻海南，仅注册资本就达到百亿元。其中，市场占有份额高的耀江集团、吉利集团、国都控股、中凯企业、广厦集团、美都控股、二轻集团等开发企业都来自浙江。

　　珠海的情况和海南大同小异，据有关方面透露的数据，珠海接近94%的本地居民有自己的住房，30%以上的本地居民甚至有两套或以上的住房，去年以来炒作珠海楼市的资金，大部分来自外地。据珠海市统计局透露的消息，去年珠海楼市资金一半左右来自外地，其中大约20%左右来自浙江。

　　多数业界人士认为，目前城镇化建设加速将为二、三线城市提供投资商机。东方证券分析师认为，一线城市僵持阶段将会持续，缓慢周转使普通住宅开发失去吸引力。而二、三线城市供应不受限、需求增长、政策支持，将成市场资金角逐的“战场”。

　　二三线城市

　　海南

　　5天售楼量赶上去年一年

　　1月6日，海南国际旅游岛概念使得全国炒房资金蜂拥而入，海南楼市成交大增，房价飞涨。仅在获批后的5天内，整个海南省商品房销售量就达到2008年全年销售量的总和。海口某楼盘16日的价格为每平方米1.5万元，17日已上涨到1.7万元，而该楼盘2008年的售价为每平方米4000多元。前几天在海口看房的徐小姐亲身感受了海口楼市的“海鲜价”，“世纪大桥万绿园附近的一个楼盘，一天就涨了3000元/平方米。”

　　珠海

　　900多套房开盘“日光”

　　除海南外，拥有港珠澳概念的珠海也成为资金关注的热点。

　　据珠海市统计局本周发布的分析报告，2009年全市新建商品房销售面积同比增长60.9%。房地产市场重现2007年高峰期的繁荣热闹景象，排队购房、购号现象再现。下半年，房价涨幅明显加快。2009年一季度，全市商品房预购均价为7071元/平方米，到四季度已达8654元/平方米，主城区商品房预购均价快速上涨，9月开始突破一万元，之后成交均价一直在万元之上，其中12月预购均价达11686元/平方米。

　　本报驻珠海记者陈治家介绍，尽管国家持续出台调控政策，但是今年1月份，珠海楼市仍在持续升温。元旦期间，华发四期一开盘，900多套房一天就被抢光。楼价方面，去年全年均价涨幅达40%左右，而今年仍在继续上涨。二手市场去年成交量同比上涨117%。

　　中山

　　1月以来日均

　　成交200多套

　　珠海房价飙升也带旺了与之毗邻的中山房地产市场，据《中山日报》谙熟楼市的专线记者李丹丹介绍， 1月本应是淡季，但今年1月，中山楼市却少有的畅旺，每天成交200多套，与去年12月的高峰期持平。

　　此外，部分投资客已准备转战内地城市。在广州从事房地产投资多年的英先生表示，现在广州楼价太高，总体升值潜力基本达到饱和，准备回老家武汉投资房产。“现在广州楼价太疯狂，生意也不好做，准备去西安买几套房子投资。”在从化从事贸易的谢先生也对记者如是表示。

　　风险提示

　　二线城市

　　投资易套现难

　　对于投资客而言，最值得注意的风险是许多二、三线城市二手成交市场不活跃，买入容易套现难。

　　李丹丹表示，2007年楼市高涨时，确实有大批深圳和香港的投资客大批买入中山楼房，不过由于中山二手房市场成交不活跃，2007 入货的外来资金，至今仍套在其中。以凯茵新城为例，2007年时，凯茵新城的普通套房均价在4400元左右，现在经过一轮回调和上涨后，目前均价也在4500～5000元，除掉税费，投资客难以获利，更重要的是二手市场没什么人接盘，那些人只能作长期持有的打算。(记者方利平、张忠安)