随着房价不断走高，政府系列调控政策再次密集出台，楼市悬念迭起。新年伊始，宏观调控大背景下的楼市价格会继续走高还是掉头向下？是转折还是轮回成为万众瞩目的话题。专业人士认为，2010年高成本将成价格推手，诸多因素支撑北京楼市走进高端时代。

　　超高成本将成价格推手

　　2009年北京地王频现，自5月开始，便以超高速度不断刷新纪录，广渠门10号地成交价10.22亿元，楼面价达1.51万元／平方米；广渠门15号地成交价40.6亿元刷新前者；12月成交的北京奥园南三区地块和位于五环沿线的朝阳东风乡地块折合楼面价分别达18022元／平方米和23506元／平方米。与此同时，“地王”开始从五环内主城区延展至通州、顺义等新城区，如顺义后沙峪22号地块楼面价达3万元／平方米，而亦庄新城三羊居住地块楼面价达18000元／平方米……

　　“显然，面粉已经超过面包的价格”，业内人士认为，从开发周期看，去年的地王将在未来1-3年内入市，高额的拿地成本决定其价格必然居高不下。专家断言，北京楼市高成本时代已经来临。

　　“而高成本将成为价格进一步上涨的推手。”业内专家计算，以东风乡地块为例，考虑建安和运营成本等，未来上市价格将在4万元／平米以上才能实现盈利。而坐拥三环沿线燕莎商圈核心地段、比邻第三使馆区和70多家使馆，包括世界500强在内的跨国和国内知名企业云集，还规划了北京四环内少见的叠拼产品等诸多利好集于一身的华远·九都汇，目前售价也只是在38000元／平方米左右。

　　业内专家表示，高价“地王”地块的开发要追逐更高利润，开发高端产品是开发商的不二选择，楼市商品房供给将出现泛豪宅化倾向，一部分远郊新城的高端产品也会陆续出现，北京楼市将进一步向高端化迈进。

　　新盘锐减高端房源短缺

　　受系列调控政策影响，楼市成交量明显下滑。开发商进入观望状态。公开数据显示，由于开发商将开盘计划一拖再拖，导致本月以来新盘供应量环比锐减了六成。均价达每平方米21920元，比上月高出1352元，环比上涨6.58%，业内专家表示，楼市现正处于对政策调控的博弈观望阶段，短期内房价回调的可能性较小。

　　从目前市场供应来看，高端房源确显短缺。搜房网新盘数据监控中心统计，截至2009年12月19日，北京市可售商品住宅期房存量首次跌破6万套，达到近3年来历史低点。而另一组数字则显示，目前北京五环内新开楼盘与排队客户比例为1：8至1：10。华远-九都汇开盘入市仅92套房源却吸引了近千购房人排队，一房难求态势凸现。

　　权威数据显示，2009年北京商品房均价全年涨幅达73.5%，期房成交量涨幅为112.4%，目前五环沿线新盘已开始突破2万元／平方米，四环内新盘价格大都在35000元／平方米以上，楼市高端住宅成交比重大幅上升，20000元／平方米以上住宅成交比重从1月的5.6%上升至11月的25.9%。

　　中经联盟秘书长陈云峰表示，倘若旺盛的自住及投资需求不减，便仍将是北京房价上行的主要推动力，加上地王成本效应逐渐显现，可以预见，2010年高端住宅的市场成交比例将继续上升，高端楼盘将成为楼市成交的重要力量。

　　业内人士认为，通胀预期加剧是支撑2010年楼市高端时代来临的另一重要因素。通胀预期下，高端物业投资会再次涌动。经历了2009年楼市的疯狂普涨之后，购房人将更趋理性，投资者出手也偏向谨慎，像华远·九都汇、凯德锦绣、万科蓝山等地段优势突出、产品品质优良、具有保值增值可能的核心商圈高端物业能否迎来新一轮行情值得期待。

　　短评

　　受国家系列宏观调控政策影响，楼市成交量明显下滑，开发商进入观望状态。银监会强调将在今年加强对房地产的贷款业务的监督管理和窗口指导。关键是购房者如何使用自己的钱袋子，倘若旺盛的自住及投资需求不减便仍将成为楼市价格上行的主要推动力，基于“地王”成本效应的逐渐显现，房价下行空间应比较有限。诸多因素支撑北京楼市将走进高端时代。